commissaire aux comptes

Merci pour votre réponse mais, lorsque j'ai demandé au syndic / C.G. de mettre un point à l'ordre du jour concernant les décomptes des copropriétaires (pas uniquement les miens) il m'a été répondu que l'approbation des comptes è l'A.G.concerne uniquement les comptes de la copropriété et pas les décomptes individuels, même si un problème se retrouve chez plusieurs copropriétaires.
Est-ce exact ? habituel ?

Attention cependant. Pour la répartition ancien proprio / nouveau proprio, cela peut être différent. Perso, c'était gratuit pour un pro rata temporis simple, que mon logiciel gérait tout seul comme un grand.

Et quand on voulait une répartion "au jour le jour", j'annonçais que je facturais les honoraires préconisés par l'IPI (quand ils pouvaient préconiser...)

Au vu de ce qu'il y avait à gagner, on ne m'a jamais confirmé vouloir un décompte "au jour le jour"...

Je crois donc que sa mission n’est pas spécifiée actuellement dans les statuts de votre copropriété. Dans ce cas le droit commun est d’application et il faut se tourner vers le fonctionnement des corps constitués (parlement, conseil provincial, conseil communal ; …).
Je cite une partie de la page officielle concernant les Missions et compétences de la Cour des Comptes (l’organe analogue au niveau du Parlement) :

Il y a donc trois missions à décerner, que j’ai mis en gras.
Si rien n’est spécifié dans les statuts le commissaire a donc actuellement le droit de se limiter au « contrôle financier ». Mais dans ce cas le syndic doit faire rapport de sa gestion d’une telle façon que le contrôle de légalité des recettes et dépenses, ainsi que le bon usage des deniers de’ l’ACP, est possible par l’AG (et donc par le CP individuel).
Si l’AG accepte les deux rapports séparément, l’AG est responsable pour les conséquences pour cette année. Comme le point « mission de Cac » n’est pas explicitement mis à l’ordre du jour, la Cac de l’année suivante garde la possibilité de redéfinir lui-même sa mission, mais l’AG garde aussi sa liberté de dans ce cas désapprouver le rapport.
La nouvelle loi a clarifié cette zone grise en imposant d’abord que c’est l‘AG (et pas par exemple le commissaire lui-même) qui définit la mission de celui-ci.
Mais aussi a rendre obligatoire de le définir avant de le nommer.

OUI et NON.
Il doit vérifier la partie « ACP » du décompte individuel. Mais il ne peut pas vérifier la partie « CP » du décompte individuel.
En résumé il doit se limiter à la mission « contrôle financier » (donc y compris par exemple la vérification si la formule de ventilation des frais de chauffage a été appliqué correctement) pour ce qui concerne chaque compte individuel. La ventilation concerne un compte « commun ». Pour ce dernier compte il peut aussi contrôler la légalité et le bon emploi des deniers d’ACP. Et l’AG peut décider. Le contrôle de l’exactitude des relevés des compteurs est à charge du propriétaire du lot privatif.
En ce qui concerne le décompte individuel d’un lot privatif l’ACP n’est que le mandataire de fait du propriétaire du lot, qui est le mandant et qui a comme seul le pouvoir à approuver son décompte individuel. Ce lot peut-être le propriété d’une personne ou la copropriété de plusieurs personnes. Dans ce dernier cas l’Art. 577-2 est appliqué entre eux, sauf en cas d’autres spécifications dans les Art. 577-3 à 577-14.

Autre exemple concret :
Le syndic décide à mettre une dépense à charge d’un CP, sans que ni l’AG ni le CP n’ait donné un accord préalable.

- Contrôle financier : commissaire aux comptes (mission minimale)
- Contrôle de la légalité de la dépense par le mandant : AG ou commissaire aux comptes (par exemple, est-ce cette dépense urgente ?)
- Contrôle de la légalité de la dépense à charge du lot spécifié : le propriétaire du lot concerné
- Contrôle du bon emploi des deniers de l’ACP : AG ou commissaire aux comptes (par exemple, était-ce opportun de faire transiter cette dépense par la voie de l’ACP)
- Contrôle du bon emploi des deniers du mandataire : le propriétaire du lot concerné

Là au l’AG intervient une action dans les trois mois est nécessaire, si un CP (le CP du lot privatif ou un autre CP) veut contester. SI le CP paie sous réserve des avances, … il a au moins 10 ans pour lancer une action, s’il a motivé au début pourquoi il paie « sous réserve ». Il se peut, si l’ACP ne fait pas attention (refuse de fait de nommer un expert-comptable bien qu’un jugement l’exige, …), que l’ACP devra rembourser tous les avances de cette période à ce CP.

NON, il n’est pas le seul.

Il y a suffisamment de jurisprudence disponible qui donne le droit au CP individuel d’avoir accès à cette comptabilité. Voir aussi d’autres sujets sur ce forum à partir de 2005.
En tout cas le législateur a tranché. Le CP aura un droit d’accès indéniable et explicite dès que la nouvelle loi est d’application.

OUI.
Le décompte entre les anciens et nouveaux propriétaires d’un lot privatif est à régler entre eux. L’ACP ne peut pas y intervenir.

Remarque : le décompte individuel doit être fait par lot privatif (et ses annexes) et pas par CP. Je veux bien motiver cela en détail, mais dans un sujet séparé.

Un décompte individuel est extrait de la comptabilité de la copropriété. Vous pouvez recevoir un décompte mensuel, ce sera toujours un extrait de la comptabilité plus globale: celle de la copropriété.

Si vous approuvez les comptes, vous approuvez forcément tous les sous-ensembles: les factures des fournisseurs, les répartitions, les décomptes individuels.

La majorité des éléments pour faire le décompte individuel sont effectievement extrait de la comptabilité.

Mais le décompte individuel n'est pas pour cela un extrait du décompte annuel.

Il n'y pas des approbations implicites.

Cette problématique est complexe, la réponse est complexe. C'est une perception que la réponse peut être simple.

Dans une autre vie (professionnelle) j'ai du étudier, subir et puis appliquer cette méthode de contrôle pour des comptabilités du même type que ceux des ACP pendant une vingtaine d'années.

Pour le reste lisez ma réponse un peu plus longue.

Vous parlez ici des travaux pour lequel le syndic agit en fait comme régisseur, avec un mandat explicite du CP.

Le syndic ne peut facturer lui-même que ce qu'il peut facturer lui-même.

@grmff

Dans votre cas probablement oui, mais dans tous les cas?

Un des cas concrets que je connais, mais pas le seul, est aux mains de la justice.

D'autres cas d'autres syndics dans d'autres ACP existent, mais n'arrivent pas (encore) à être traité sérieusement, puisque ce sont de petites ACP et de "petits" montants.

Dans ces petites ACP les montants par CP en cause sont plus grands qu'actuellement en cause par CP dans le premier cas. Ajoutez un chiffre.

Mais il y a de l'espoir. Le facteur humain, commun à ces cas, est identifié. Le cercle se ferme lentement, mais sûrement, sur lui.

@mandataires d'ACP

Dans ma longue carrière comme comptable-informaticien j'ai vu et du "nettoyer" le résultat de beaucoup de fraudes, mais dés le début j'ai constaté que les mesures les plus efficaces ne sont pas des poursuites pénales, mais bien d'autres mesures, à première vue moins graves, mais qui ont eu pour effet que la cause réelle a été résolue d'une façon constructive.

Dans ce cas-ci la branche doit résoudre deux points très contradictoires "in se":

- d'une part imposer aux syndics professionnels de diminuer leurs honoraires, quelques mois après que la nouvelle loi est applicable, suite au fait que cette loi diminue leurs frais, s'ils ont appliqué la loi correctement dans le passé.

- d'une autre part imposer que les syndics professionnels proposent des honoraires qui assurent une rentabilité correcte de leur cabinet.

Des articles récents dans la presse, comme celui-ci dans ma langue maternelle, indiquent qu'un chemin existe à trouver une solution équitable et honorable: la méthode préconisé par Bob Mnookin.

@tous

Les visiteurs de ce forum, qui suivent ce sujet, ont trois choix:
- ou dénigrer directement ou indirectement le pianiste
- ou aider sur ce forum ou hors ce forum à résoudre ce dilemme d'une façon constructive
- ou rien faire (il y a mille raisons pour rien faire mais qu'une de faire quelque chose: l'intérêt commun).

Pour terminer mon intervention, qui est probablement un peu hors sujet, mais "on topic" pour ce salon, je rappelle que j'ai été un "syndic" bénévole et résidant pendant quelques années dans une petite immeuble de 8 appartements dans les années 70.

Mon prédécesseur était impliqué dans un procès grave concernant l'application du ROI. J'ai su résoudre d'une façon très souple ce conflit, en appliquant deux principes de base, après avoir communiqué le texte intégral du ROI à tous:
- être impartial
- appliquer d'abord soi-même le ROI, avant de l'imposer à d'autres.

Le syndic bénévole n'existe que parce que la branche ne sait pas encore imposer à ses membres professionnels de travailler professionnellement, en respectant l'esprit et la lettre de leur déontologie.

Je suis partisan, comme j'ai déjà exprimé dans d'autres sujets de ce salon, qu'un syndic professionnel est le syndic de l'ACP.