Le syndic et ses honoraires

Cela étant, la question qui nous occupe concerne en Belgique trois millions d'habitants; c'est dire l'importance du problème. Il concerne tous les copropriétaires dans les immeubles à appartements à copropriété forcée et leurs locataires, ce qui représente énormément de monde car cette situation se présente dans toutes les grandes ou petites villes.

La copropriété forcée, telle qu'elle existe aujourd'hui, repose sur la loi du 30 juin 1994 entrée en vigueur le 1er août 1995. J'ai personnellement participé activement à l'élaboration de cette législation au sein de la commission de la Justice. À l'époque, le ministre responsable occupait à la fois les portefeuilles de la Justice et de l'Économie.

Je me permets de citer l'un ou l'autre extrait du rapport qui démontre que l'on était conscient du problème et que des propos rassurants avaient été tenus à ceux qui se souciaient de la question de l'application effective aux syndics d'immeubles de certaines règles déontologiques visant à éviter les conflits d'intérêts.

De quoi s'agit-il ? La loi du 30 juin 1994 crée un monopole de la gestion des copropriétés forcées au profit du syndic. Son rôle n'avait jamais été défini antérieurement. Il aura reçu, grâce à cette loi, énormément de compétences et de pouvoirs qui le rendent pratiquement inamovible, si aucun conflit n'est porté devant la justice de paix. C'est un personnage qui, dans les limites de son mandat, peut faire pratiquement ce qu'il veut.

Il s'agit, avant tout, d'éviter qu'il puisse, tout en étant bénéficiaire et titulaire de cette tâche, apparaître comme courtier ou commissionnaire dans tous les domaines où des fournitures, des prestations ou des travaux sont effectués pour la copropriété dont il a la gestion. C'est une pratique tout à fait courante de faire payer des commissions ou des courtages, que ce soit pour des fournitures, de mazout par exemple, pour des prestations de services, assurances ou autres.

Pire encore, quand un travail est effectué dans une copropriété, une dîme au profit du syndic est prélevée au passage. Cette pratique intolérable est bien ancrée dans les habitudes. On m'a indiqué qu'un copropriétaire, président du conseil de gérance, avait interrogé un fournisseur pour savoir si le syndic recevait une commission. Le fournisseur lui a simplement conseillé d'interroger son syndic et a refusé de répondre. Cela témoigne à suffisance que dans ce cas concret, sans avoir le moindre renseignement précis, on savait à quoi s'en tenir. Le système s'est généralisé sans que la moindre sanction soit prise.

Le rapport extrêmement complet de M. Vandenberghe précise clairement, à la page 28, que le syndic peut toujours être révoqué. Cette solution est conflictuelle. Peut-être a-t-on envie de garder un bon syndic sans nécessairement accepter qu'il s'enrichisse, au-delà des honoraires convenables qui lui sont versés, sur des contrats qu'il doit conclure pour la copropriété. Si l'on ne désire pas le révoquer, s'il refuse de partir ou si cela apparaît trop difficile, on peut porter l'affaire devant la justice de paix. Mais avant qu'une assemblée de copropriétaires ne recourre à une telle solution, il faudrait établir des règles claires. Un encadrement précis de la fonction peut prévenir ces situations conflictuelles que probablement ni les syndics, ni les copropriétaires ne devraient souhaiter comme règle, mais plutôt comme exception.

À l'époque, il nous avait été répondu que les articles 1991 à 1997 du Code civil permettaient de plaider, devant la justice de paix ou devant le tribunal correctionnel, contre le syndic. Toutes ces solutions conflictuelles mettent fin au mandat. Or, j'estime que l'on peut avoir un excellent syndic qui serait plus à l'aise, comme les copropriétaires, si le code de déontologie qui nous est promis depuis cinq ans comportait des règles précises qui s'appliquent aux syndics d'immeuble. Cela éviterait ce genre de conflit d'intérêts et de dichotomie.

À la page 129 du rapport, je lis : « Le ministre répète qu'il veillera, avec le ministre des PME et de l'Agriculture, que l'arrêté royal portant le cadre déontologique des consultants immobiliers contienne suffisamment de garanties pour protéger les intérêts des propriétaires. »