carnet d'entretien !

christopheEU · #1 29-06-2010 10:43:33

Bonjour,

Je voudrais savoir si un syndic agrée IPI est obligé d'avoir un carnet d'entetien du batiment et de tenir celui ci a jour !?

ds ce carnet il pourrait note par exemple si telle chose a ete faite ou pas !

Ce qui vient de se produire, c'est que la swde n'a pas releve le compteur d'eau depuis x années et la swde ne le faisait pas car il n'y avait pas d'echelle dans le puissart (super...). lettre a l'appui..

bref, on vient de recevoir une regulation d'eau de > 6000 euros ca fait plaisir !

donc, est ce qu'un syndic n'est pas sense verifier certaines choses comme le releve des compteurs eau, gaz, etc ..

Je vous remercie
Christophe

luc · #2 29-06-2010 16:22:10

christopheEU a écrit :

Je voudrais savoir si un syndic agrée IPI est obligé d'avoir un carnet d'entetien du batiment et de tenir celui ci a jour !? (...)

légalement: non

déontologiquement: en principe oui, mais de fait non (Art. 70)

moralement: oui, si non on n'agit pas comme un bon père de famille.

Gof · #3 29-06-2010 18:21:03

Pour ma part, j'estime que le syndic y est légalement tenu, dans la mesure où le bâtiment a été construit ou rénové avec application de la législation sur les chantiers temporaires ou mobiles et que les statuts de la copropriété le prévoit (il est indiqué de le prévoir, faute de quoi, qui s'en chargera ?).

Dans ce cas, le coordinateur en matière de sécurité et de santé DOIT établir un dossier d'intervention ultérieur pour chaque logement, ainsi que pour les parties communes, dès l'instant où l'ouvrage est susceptible de faire l'objet d'une copropriété forcée.

Ce DIU doit être tenu à jour afin de permettre l'intervention ultérieure de travailleurs, le cas échéant dans les parties communes de l'immeuble.

Voyez l'article 36bis de l'arrêté royal du 25 janvier 2001 sur les chantiers temporaires ou mobiles

Pour les ouvrages ou groupes d'ouvrages auxquels s'appliquent ou peuvent s'appliquer les principes de la copropriété forcée, les dossiers d'intervention ulterieure qui ont été remis par le coordinateur-réalisation après le 30 avril 2006, sont subdivisés par ce dernier en une partie ayant trait aux parties de ces ouvrages relevant de la copropriété forcée et les parties ayant trait aux parties privatives de ces ouvrages.
Chaque partie du dossier d'intervention ultérieure ayant trait a une partie privative comporte, non seulement l'information sur la partie privative concernée, mais aussi l'information sur les éléments qui desservent d'autres parties privatives ou qui appartiennent aux parties relevant de la copropriété forcée et qui, en cas de travaux dans la partie privative concernée, est indispensable pour ne pas compromettre la sécurité, la santé ou le confort des utilisateurs des parties privatives, notamment, l'emplacement de conduites et de gaines incorporées dans les murs ou le caractère portant d'une poutre ou d'un mur.

Et l'article 49bis

Dans les cas d'ouvrages ou de groupes d'ouvrages auxquels s'appliquent les principes de la copropriété forcée, les copropriétaires, en leur qualité d'éventuels futurs maîtres d'ouvrage, peuvent confier au syndic leurs tâches et obligations relatives à la partie du dossier d'intervention ultérieure ayant trait aux parties de ces ouvrages relevant de la copropriété forcée.
La décision à ce sujet est reprise dans les statuts visés à l'article 577-4, § 1er, du Code civil, lorsque les statuts sont fixés pour la première fois après le 30 avril 2006.
Si les statuts ont été établis avant ou à cette date, la décision est consignée dans le procès-verbal de l'assemblée générale de l'association des copropriétaires et ultérieurement transcrite dans les statuts, à l'occasion d'une modification des statuts pour une autre raison.
Lors de l'application du premier alinéa, le dossier d'intervention ultérieure est tenu au bureau du syndic de l'association des copropriétaires, ou il peut être consulté gratuitement par chaque intéressé, et l'obligation de remise du dossier entre les propriétaires successifs en cas de mutation partielle de l'ouvrage, est limitée à ses parties ayant trait aux parties privatives mutées.

luc · #4 29-06-2010 20:09:13

Bien que je peux suivre le raisonnement de gof, je me permet à douter qu'on puisse rendre obligatoire un carnet d'entretien, qui est autre chose que le DIU.

D'abord je renvoie à une analyse de 2002 d'Universimmo (France) de la situation en France (voir plus bas).

Je crois me souvenir que lors de la discussion dans la commission que les parlementaires ont décidé de se limiter à l'essentiel (DIU) et pas rendre le carnet d'entretien obligatoire, puisque la nouvelle loi devait être porté par un large groupe, ce qui était pas certain pour le carnet d'entretien.

Probablement pour les mêmes motifs que ceux cités en France:

Enfin, il y a surtout l'absence dans le grand public des copropriétaires et des accédants d'une culture du bon entretien voire de la valorisation du patrimoine, que le gouvernement n'a pas osé attaquer de front, notamment en généralisant - proposition que nous défendons avec vigueur : voir notre article sur ce sujet - un véritable contrôle technique obligatoire et périodique, comme il l'a fait pour les immeubles de plus de quinze ans que leur propriétaire souhaite mettre en copropriété, ou comme il l'a fait en d'autres temps pour l'automobile avec les résultats que l'on connaît en termes d'amélioration de l'état du parc roulant !

Source: Carnets d'entretien des copropriétés : le grand cafouillage (Universimmo, 2002).

Mon opinion personnelle: j'y suis pour, mais le carnet doit être bien structuré, rentable et utile, avant d'être imposé par la loi (je crois que grmff sera d'accord).

Cela va venir lentement, mais sûrement et naturellement, dans les années à venir.

Lors d'une conversation avec un chauffagiste cette semaine, j'ai appris qu'il y a des copropriétés qui refusent encore de remplacer leur chaufferie de +50 ans, par une nouvelle, qui diminuera les frais de chauffage avec 50%, avec comme motif que cet investissement coûtera trop cher (moins que 200 % de la consommation annuelle).

Tant que ce type de raisonnement existe, il est inutile de penser à imposer un carnet d'entretien.

Mais il faut d'abord que le nouvelle comptabilité (imposé par la nouvelle loi) puisse présenter les chiffres indiscutables d'amortissement, qui démontrent que par exemple le remplacement d'une chaufferie est très rentable.

Mais les CP devraient d'abord commencer à arrêter à décider sur des investissements lors d'un AG, sans l'avoir planifié et analysé lors d'au moins deux AG précédentes.

C'est du débat que naît lentement le consensus.

Dans ma copropriété ce type de débat à été mené avec succès autour de la sécurité dans les années 90. Un consensus c'était formé autour d'une solution, qui a été mis en oeuvre.

Gof · #5 29-06-2010 20:17:16

Heu, on joue sur les mots là.

Dès l'instant où il est indiqué de mentionner dans le DIU jusqu'au type de peinture utilisé, je ne vois pas très bien la différence avec un carnet d'entretien.

Et puis la France, ce n'est pas la Belgique, comme chacun le sait. Nous avons le même Code civil, mais son application est souvent très différent d'un pays à l'autre, avec des solutions jurisprudentielles parfois radicalement opposées.

luc · #6 29-06-2010 20:32:55

Gof a écrit :

Heu, on joue sur les mots là.
Dès l'instant où il est indiqué de mentionner dans le DIU jusqu'au type de peinture utilisé, je ne vois pas très bien la différence avec un carnet d'entretien. (...)

Je suis en fait d'accord avec vous, mais les "on" ont déformé la loi DIU, telle qu'ils l'ont fait avec la loi de 1994 sur la copropriété (et essaient déja à le faire avec la loi de 2010).

N'ayant pas le temps à approfondir cette matière (et étant en procédure en justice sur cette matière), je ne vais pas expliquer ici mes arguments qui soutiennent votre raisonnement. J'ai donné ceux de l'adversaire, qui sont pour moi au moins un peu crédible.

Mais mon point de départ est: il sera difficile à convaincre le Juge (y compris en Cassation).

Il en est autre après le 01.09.2010. Là c'est logique qu'une sorte de carnet d'entretien existe.

christopheEU · #7 02-07-2010 11:50:12

salut salut,

merci pour les infos mais je me rends compte au file des années que la gestion realisée par un syndic est digne ...du metier de facteur !

je voudrais savoir qu'est ce qu'il doit faire absolument !
quelles sont ces taches ?
Ou puis je trouver ces informations ...

pour information, je suis syndique aupres de snp !
j'ai envoye cette question (taches du syndic) avec mon numero de membre et on m'a demande d"envoyer 50 euros sur un compte !!!

dingue ...

merci
Christophe

Saxo · #8 02-07-2010 22:05:19

Les tâches du syndic sont très précisément énumérées à l'art. 577-8 § 4 du code civil.

Il est seul responsable de sa gestion dit l'art. 577-8 § 5 du code civil.

Les tâches du syndic ont été précisées dans la loi publiée ce 28 juin au Moniteur, qui entre en application le 1er septembre.

Pour ce qui vous intéresse, à partir du 1er septembre :

Le syndic doit désormais fournir la preuve du contrat d'assurance qui couvre ses fautes professionnelles (10°) et il doit soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières (14°).

Saxo · #9 03-07-2010 08:36:32

D'autre part, contrairement à la France, le carnet d'entretien est totalement inconnu en Belgique.

En revanche, le carnet d'entretien est une obligation légale en France, qu'il s'agisse des immeubles (depuis 2001 déjà) ou précisément des ascenseurs (depuis 2004).

Voici ce que DOIT contenir le carnet d'entretien de l'immeuble en France :

- l'adresse de l'immeuble pour lequel il est établi ;
- l'identité du syndic en exercice ;
- les références des contrats d'assurances de l'immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires, ainsi que la date d'échéance de ces contrats.
- l'année de réalisation des travaux importants, tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations, ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé ces travaux ;
- la référence des contrats d'assurance dommages ouvrage souscrits pour le compte de la copropriété, dont la garantie est en cours ;
- s'ils existent, les références des contrats d'entretien (ex. pour les ascenseurs) et de maintenance des équipements communs, ainsi que la date d'échéance de ces contrats ;
- s'il existe, l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée générale des copropriétaires.

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