Droit de vote

Olivier · #1 12-07-2010 19:13:14

Bonjour,

Est-ce qu'un copropriétaire qui n'est pas en ordre dans le paiement de ses charges (et qui a été mis en demeure dans les formes légales par le syndic) garde son droit de vote lors d'une assemblée générale ?

Question de base pour une jeune copropriété qui rencontre ses premiers problèmes.

Merci de vos réponses.

Olivier

grmff · #2 12-07-2010 20:59:15

Est-ce qu'un copropriétaire qui n'est pas en ordre dans le paiement de ses charges (et qui a été mis en demeure dans les formes légales par le syndic) garde son droit de vote lors d'une assemblée générale ?

Oui, il garde son droit de vote.

raspoutine · #3 13-07-2010 19:42:55

Bonjour,

Je pose le problème différemment, dans une copropriété ou le nombre de copropriétaires en défaut de paiement est particulièrement élevé, est-il possible et est-ce légal de faire voter une disposition en AG, afin de prévoir une certaine forme de limitation du droit de vote pour les copropriétaires qui ne serait pas en ordre de paiement de charges.

Une solution pour les copropriétés ou le nombre de copropriétaire défaillants est particulièrement élevé, et ou ces mêmes copropriétaires sont réticents (pour ne pas dire contre) toutes actions à l’égard des propriétaires en défaut.

D’avance merci pour interventions sur le sujet.

Raspoutine.

luc · #4 13-07-2010 20:24:24

@raspoutine

1. Le CP garde à 100% son droit d'initiative (mise de points à l'OJ), délibération et vote.

2. Le syndic est obligé de poursuivre. S'il ne fait rien, il risque d'en payer les conséquences lui-même. Il pourrait être obligé à avancer lui-même tous les montants "en retard", agrémenté d'astreintes.

3. La loi est claire: les CP ne peuvent pas empêcher le syndic à poursuivre des CP en retard de paiement, même s'ils ont la majorité. Ce type de décision d'une AG est abusive.

raspoutine · #5 13-07-2010 21:12:26

Tout à fait d’accord, empêcher le syndic de poursuivre les propriétaires défaillants serait une décision abusive.

Notre ACP est particulièrement allergique au procédures et frais d’ Avocat. (Ils ont déjà trop donné dans ce domaine, avec des résultats assez mitigés)

Publier en AG la liste des propriétaires en défaut, selon certaines sources cela risque de poser des problèmes...

malheureusement, je constate qu’à la longue, si il n’y a pas de sanctions radicales à la clé, les menaces, les recommandés ne font plus d’effets.

C’est pour cela que je posais la question peut-on prendre des dispositions afin de limiter le droit au vote aux copropriétaires défaillants ? Visiblement l’on ne peut pas.

Par contre, une piste intéressante, si le syndic ne fait rien, …… il pourrait être obligé à avancer lui-même tous les montants « en retard », agrémenté d’astreinte.
Sur quelle base ? ( pour info, le solde copropriétaire débiteur s’élève à quelques 120 000 €uros dans notre ACP.)

Raspoutine

grmff · #6 13-07-2010 21:51:33

Le syndic pourrait parfaitement choisir d'aller chercher les sous chez les locataires, si l'acte de base le prévoit.

C'est une solution que j'avais appliquée, et qui marche relativement bien. Cela prend un peu de temps, mais c'est très efficace.

Evidemment, cela ne plait pas aux propriétaires. Mais une procédure en justice non plus.

luc · #7 13-07-2010 22:17:30

On peut chercher les sous des défaillants:

- chez les locataires (méthode déjà appliqué par Grmff et pour moi à appliquer dans le cas des CP-bailleurs défaillant)
- chez les acheteurs (méthode explicitement mis dans la nouvelle loi, mais qui a des risques)
- les CP défaillants eux-mêmes, surtout quand ils sont résidents (bien que pour des motifs de non-discrimination il est probablement préférable que tous les CP soient traités d'une même manière).

raspoutine a écrit :

(…) Par contre, une piste intéressante, si le syndic ne fait rien, …… il pourrait être obligé à avancer lui-même tous les montants « en retard », agrémenté d’astreinte.
Sur quelle base ? (pour info, le solde copropriétaire débiteur s’élève à quelques 120 000 €uros dans notre ACP.)

Dans mon ACP le montant en cause serait +50.000 EUR, essentiellement des CP faisant partie « de la majorité ». Ce problème perdure déjà depuis la nomination du syndic provisoire en 2007 (et sa destitution à l'initiative de 26% des CP avec droit de vote en 2009).

La base de cette piste est la mission 17 du syndic (voir plus bas surtout le texte en gras). Ceci sera plus clair dès que l’AR sur la comptabilité est publié (dans quelques semaines?).

La condition préliminaire est que la mission 5 est correctement exécutée (le compte en banque est au nom de l’ACP).

Si non, c’est beaucoup plus grave. Mais comme ceci est une procédure que je mène actuellement, je n’en parle pas en détail. La procédure est lente, parce que je vise les responsables (et pas les CP banalisés). La nouvelle loi accélère beaucoup cette procédure.

Art. 577-8 § 4.
Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(…)
5° d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;
(…)
17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;
(…)

Saxo · #8 14-07-2010 14:09:33

raspoutine a écrit :

Publier en AG la liste des propriétaires en défaut, selon certaines sources cela risque de poser des problèmes...

Les dazibaos ne sont pas nécessaires.

Comme dit plus haut, une comptabilité bien tenue est éloquente.

Saxo · #9 14-07-2010 14:12:00

D'autre part, le syndic n'est pas obligé de prendre un avocat !

Il peut - lui-même - aller en justice de paix.

Encore faut-il qu'il en ai l'envie voire le cran.

Francis · #10 15-07-2010 18:22:04

Pour informer tous les cp, sans en avoir l'air, on peut dans les documents comptables joints au décompte donner la situation des débiteurs et créanciers de l'ACP !

grmff · #11 15-07-2010 20:59:18

Pour informer tous les cp, sans en avoir l'air, on peut dans les documents comptables joints au décompte donner la situation des débiteurs et créanciers de l'ACP !

C'est ce que j'ai toujours fait et préconisé...

Les seuls qui étaient susceptibles de râler, c'étaient les débiteurs...

luc · #12 16-07-2010 07:03:19

Francis a écrit :

Pour informer tous les cp, sans en avoir l'air, on peut dans les documents comptables joints au décompte donner la situation des débiteurs et créanciers de l'ACP !

Si on lit la loi (voir plus bas), c'est en fait la méthode préconisé par la loi: joindre la liste, sans en faire un drame. C'est une annexe obligatoire.

Ne pas oublier à joindre la liste analogue concernant les fournisseurs. Assez souvent on verra que la solde de cette liste compense la solde de la liste de CP.

L'ACP ne paie pas ses dettes, parce que les CP refusent d'honorer leurs engagements "contractuels".

Naturellement l'ACP doit aussi honorer sa partie (comptabilité fiable, dette certaine, comptes bancaires qui l'appartiennent, budget approuvé à l'avance ou urgence motivé immédiatement par écrit et communiqué aux CP, ...).

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