Achat en viager et utilisation du fonds de réserve

Merci pour votre réponse..  J'espère l'avoir bien comprise et voici ma réponse : à partir du jour de la signature de l'acte de vente, en restant dans l'appartement,  le vendeur garde l'usufruit jusqu'à sa mort de son appartement.
Je lui verse une rente mensuelle indexée.
Résumé : le vendeur est devenu l'usufruiter de son appartement et moi le nu-propriétaire.

Qu'est-il mentionné dans votre compromis de vente et acte authentique d'achat en matière de répartition des charges, du droit de vote, etc.  ?

Merci pour votre réponse mais je n'ai pas encore l'information suivante : si les deux fonds de réserve sont utilisés par l'A.C.P. pour des travaux divers, ils le sont au profit de qui  : de l'usufruitier ou du nu-propiétaire.  L'usufruitier a-t--il encore un droit sur ces fonds de réserve????

Oui c'est très bien mais attention les jurisprudences concernant les usufruitiers.

Si mes souvenirs sont bons, il y en a une au moins qui dit que les fonds de réserve ne sont pas du ressort des usufruitiers.

Donc, qu'ils n'ont pas à y référer, ni à l'alimenter, ni a y en avoir droit.

Dieu que j'aime cette jurisprudence.

Ah bah oui hein Gof ... mais çà ne dement pas ce que j'ai dis précédement ... comprendre dans le sens ou l'usufruitier garde son droit  de présence et de vote lors des d'A.G. sur le fonds de roulement mais pas sur le fonds de réserve ... en tant qu'ayant droit (au même titre qu'un locataire) ... comprendre qu'il n'a que l'usufruit et pas la propriété.

En clair ... X décède ... Y garde l'usufruit (même avec contrat de séparation de bien pure et simple) ... W & Z sont les héritiers ... ils assument le fonds de réserve (parce que propriétaires réels) mais pas le fonds de roulement (parce que pas jouissants de leurs lots .... comprendre éventuellement les charges considérées comme dites locatives).

C'est bien pour cela que j'ai invité notre pimonaute à vérifier ce qui est stipulé à cet égard dans ses contrats avec le créditrentier...

Les spécialistes "copropriété" me rectifieront s'il y a lieu, mais, à mon sens:

- les charges ordinaires et extraordinaires sont payées à l'ACP par l'usufruitier.
- si dans ces charges il y a de nouveaux appels de fonds pour alimenter le fonds de réserve, ce sera à l'usufruitier de les payer
- si pour payer certains travaux, l'ACP décide d'utiliser une partie du fonds de réserve existant, cela profitera effectivement à l'usufruitier.

Vous ne serez concerné par les charges et le fonds de réserve qu'au décès du créditrentier.

C'est mon humble avis.

Le Code civil n'est pas très clair quant aux droits et obligations de respectivement l'usufruitier et le nu-propriétaire, surtout en ce qui concerne les "grosses réparations". Cette question peut donc déboucher sur de très longues discussions sur qui doit assumer quoi.

Ceci étant dit, l'usufruit ne résulte pas ici de l'effet de la loi, mais de la convention. Il faut donc impérativement interpréter la convention pour déterminer ce qui incombe à qui.

L'ACP, je le rappelle, est tiers à cette convention en sorte que, si comme représentant de celle-ci je devais me heurter au type de réponse "ceci ne m'incombe pas, demandez à l'autre" des deux parties, je finirais par citer les deux devant le juge, ne fût-ce que vous saisir d'une part la nue-propriété et d'autre part l'usufruit.

Moralité. Il est impératif que vous lisiez de manière détaillée votre contrat. Si les réponses ne s'y trouvent pas, ou du moins ne semblent pas s'y trouver, demandez à l'auteur du contrat de vous aider dans la recherche de la réponse (agent immobilier, notaire, avocat, ...).

A défaut de réponse, il serait utile d'en trouver une de commun accord avec le crédit-rentier.

Mais j'ai du mal à imaginer que si des professionnels sont intervenus, ils aient perdu de vue une question aussi importante.

Ceci dit, les travaux réalisés par le fonds de réserve profitent évidemment à l'usufruitier, mais également au nu-propriétaire, ne l'oublions pas, car son bien est préservé de la dégradation plus ou moins rapide.

Comme je le disais en effet, mais sans avoir (re)creusé la question (il y a un temps certain que je ne m'y suis plus intéressé), l'usufruitier n'est pas légalement tenu aux grosses réparations. Le nu-propriétaire non plus n'y est pas tenu. Un bien qui n'est cependant pas entretenu correctement, surtout en ce qui concerne les grosses réparations, subira très rapidement des dégradations importantes et se dévalorisera dès lors tout aussi rapidement.

Il est donc dans l'intérêt de l'usufruitier que ces réparations se fassent, afin qu'il puisse continuer à jouir pleinement du bien possédé en usufruit. Le nu-propriétaire a également intérêt aux grosses réparations, puisqu'au terme de l'usufruit, il récupérera un bien en bon état d'entretien.

Merci pour ce comparatif entre le nouveau et l'ancien texte, qui souligne une nouvelle fois la perte de qualité des nouveaux textes légaux de manière générale.

Prenons l'ancien texte d'abord : situations visées --> tous les cas d'indivision ordinaire et tous les cas de démembrement de la propriété.

Nouveau texte : "division du droit de propriété portant sur un lot privatif" --> donc une indivision, mais ordinaire ou non ? Plus question de démembrement de manière générale. Non, uniquement l'emphytéose, la superficie, l'usufruit, l'usage et l'habitation, sont visés. Que fait-on des autres droits démembrés de la propriété ? Passés purement et simplement à la trappe ? De ce point de vue, l'ancien texte semblait donc nettement plus complet, bien que beaucoup plus court.

Précédemment, les intéressés devaient désigner "celui qui exercera ce droit".

Maintenant, il faut désigner un mandataire.

Ce n'est pas tout à fait la même chose, les responsabilités qui reposent sur le mandataire étant toutes autres que celles qui incombent à celui qui exerce un droit. Et puis, pourquoi est-on une fois de plus intervenu dans une relation privée ? La seule chose qui devait intéresser la copropriété était de ne pas être prise dans un conflit entre titulaires d'un droit.

"Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire" :  même remarque concernant le mandat. Mais observation totalement superflue, puisque un tiers est en droit de réclamer la procuration qui fait état du mandat (procuration et mandat n'étant donc pas la même chose).

Cela me fait penser à cette réforme indispensable de la Constitution. Auparavant : " Les Belges sont égaux devant la loi". En 2002, l'on a jugé nécessaire d'y rajouter : "L'égalité des femmes et des hommes est garantie". Est-ce à dire qu'avant cette réforme, l'une de ces catégories de personnes était moins Belge, ou bien moins égale que l'autre ?