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Achat en viager et utilisation du fonds de réserve

blueray
Pimonaute
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Achat en viager et utilisation du fonds de réserve

Bonjour,
J'ai acheté un appartement en viager dans une copropriété en payant un acompte (bouquet), le solde étant converti sous forme de rente viagère mensuelle.
Dans cette copropriété, il y a deux fonds de réserve : un fonds de réserve "ascenseur" et un fonds de réserve "bâtiment".
Le compromis et l'acte de vente stipulent uniquement que le fonds de réserve restera la propriété de l'association des copropriétaires et ne devra pas être remboursé au vendeur.
Dès lors, si ces deux fonds de réserve sont utilisés par l'association des copropriétaires pour des travaux divers, ils le sont au profit de qui : de l'usufruitier ou du nu-propriétaire?  L'usufruitier a-t--il encore un droit sur ces fonds de réserve?
Déjà un grand merci pour vos prochaines informations. tongue

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Gof
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Re : Achat en viager et utilisation du fonds de réserve

Quelle est la nature des droits que vous avez acquis en rente viagère ?

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blueray
Pimonaute
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Re : Achat en viager et utilisation du fonds de réserve

Gof a écrit :

Quelle est la nature des droits que vous avez acquis en rente viagère ?

Merci pour votre réponse..  J'espère l'avoir bien comprise et voici ma réponse : à partir du jour de la signature de l'acte de vente, en restant dans l'appartement,  le vendeur garde l'usufruit jusqu'à sa mort de son appartement.
Je lui verse une rente mensuelle indexée.
Résumé : le vendeur est devenu l'usufruiter de son appartement et moi le nu-propriétaire.

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Gof
Pimonaute intarissable
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Re : Achat en viager et utilisation du fonds de réserve

En ce qui concerne le fonds de réserve, l'article 577-11, § 5 du Code civil précise qu'il demeure la propriété de l'association. S'agissant d'une disposition de droit impératif, il ne pourrait y être dérogé par voie de convention. Votre convention avec le crédit-rentier n'a fait que rappeler le principe en ce qui concerne l'un des deux fonds existants. Ce principe s'applique donc à tout fonds de réserve.

Par ailleurs, en ce qui concerne le droit de vote quant à l'affectation de ces fonds, l'ACP est tiers à votre convention avec le crédit-rentier. Vraisemblablement les statuts de l'immeuble prévoient la suspension du droit de vote jusqu'à ce qu'il soit convenu qui de l'usufruitier ou du nu-propriétaire exercera les droits de participation et de vote à l'assemblée générale (donc également en ce qui concerne le vote quant à l'affectation du fonds de réserve).

L'article 577-6 du Code civil porte en effet que :

Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.
   En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

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PIM
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Re : Achat en viager et utilisation du fonds de réserve

Qu'est-il mentionné dans votre compromis de vente et acte authentique d'achat en matière de répartition des charges, du droit de vote, etc.  ?

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blueray
Pimonaute
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Re : Achat en viager et utilisation du fonds de réserve

PIM a écrit :

Qu'est-il mentionné dans votre compromis de vente et acte authentique d'achat en matière de répartition des charges, du droit de vote, etc.  ?

yikes Le texte reprenant les conditions de la vente ainsi que des charges communes et du fonds de réserve font l'objet de trois pages.....
Comment faire????  Je ne vais quand même pas retaper les trois pages en question...... hmm Mission impossible.....

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blueray
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Re : Achat en viager et utilisation du fonds de réserve

Merci pour votre réponse mais je n'ai pas encore l'information suivante : si les deux fonds de réserve sont utilisés par l'A.C.P. pour des travaux divers, ils le sont au profit de qui  : de l'usufruitier ou du nu-propiétaire.  L'usufruitier a-t--il encore un droit sur ces fonds de réserve????
yikes

Gof a écrit :

En ce qui concerne le fonds de réserve, l'article 577-11, § 5 du Code civil précise qu'il demeure la propriété de l'association. S'agissant d'une disposition de droit impératif, il ne pourrait y être dérogé par voie de convention. Votre convention avec le crédit-rentier n'a fait que rappeler le principe en ce qui concerne l'un des deux fonds existants. Ce principe s'applique donc à tout fonds de réserve.

Par ailleurs, en ce qui concerne le droit de vote quant à l'affectation de ces fonds, l'ACP est tiers à votre convention avec le crédit-rentier. Vraisemblablement les statuts de l'immeuble prévoient la suspension du droit de vote jusqu'à ce qu'il soit convenu qui de l'usufruitier ou du nu-propriétaire exercera les droits de participation et de vote à l'assemblée générale (donc également en ce qui concerne le vote quant à l'affectation du fonds de réserve).

L'article 577-6 du Code civil porte en effet que :

Citation : Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.
   En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

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PIM
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Re : Achat en viager et utilisation du fonds de réserve

blueray a écrit :

yikes Le texte reprenant les conditions de la vente ainsi que des charges communes et du fonds de réserve font l'objet de trois pages.....
Comment faire????  Je ne vais quand même pas retaper les trois pages en question...... hmm Mission impossible.....

Je ne vous ai pas demandé de les reproduire ici, mais en tout cas de les relire: la réponse à votre question s'y trouve certainement.

Et si pas clair, reproduisez ici la partie à expliquer.

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Fledermaus
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Re : Achat en viager et utilisation du fonds de réserve

Oui c'est très bien mais attention les jurisprudences concernant les usufruitiers.

Si mes souvenirs sont bons, il y en a une au moins qui dit que les fonds de réserve ne sont pas du ressort des usufruitiers.

Donc, qu'ils n'ont pas à y référer, ni à l'alimenter, ni a y en avoir droit.

Dieu que j'aime cette jurisprudence. smile

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Gof
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Re : Achat en viager et utilisation du fonds de réserve

Ze rekomense.

La question de la propriété d'un fonds de réserve n'a pas lieu d'être posée ici, puisque la loi précise qu'il appartient à la copropriété.

Pour savoir qui peut participer à l'assemblée générale, entre autres pour décider de l'affectation du fonds de réserve, la loi précise qu'en cas de démembrement de la propriété, les titulaires des dits droits doivent s'entendre préalablement en désignant un mandataire. Entre-temps, leur droit de vote est suspendu.

Soit le titre de propriété porte pareil mandat, soit il faudra en établir un.

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Fledermaus
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Re : Achat en viager et utilisation du fonds de réserve

Ah bah oui hein Gof ... mais çà ne dement pas ce que j'ai dis précédement ... comprendre dans le sens ou l'usufruitier garde son droit  de présence et de vote lors des d'A.G. sur le fonds de roulement mais pas sur le fonds de réserve ... en tant qu'ayant droit (au même titre qu'un locataire) ... comprendre qu'il n'a que l'usufruit et pas la propriété.

En clair ... X décède ... Y garde l'usufruit (même avec contrat de séparation de bien pure et simple) ... W & Z sont les héritiers ... ils assument le fonds de réserve (parce que propriétaires réels) mais pas le fonds de roulement (parce que pas jouissants de leurs lots .... comprendre éventuellement les charges considérées comme dites locatives).

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luc
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Re : Achat en viager et utilisation du fonds de réserve

Un seul jugement, pour autant que je sache, tient compte de la situation telle que décrite par Fledermaus, se basant sur la loi de 1994.
 
Le législateur de 2010 a tranché, plus clairement qu'en 1994, pour le fait que la totalité des quotités d'un lot privatif seront représenté par un seul représentant, tel que gof a décrit. C'est aussi lui qui paiera les charges, ... à l'ACP. Et devra se faire rembourser par d'autres s'il le faut (vendeur, locataire, nu-propriétaire, ...)

La division des charges entre les copropriétaires du lot et la manière qu'on vote à l'AG, est déterminé entre les copropriétaires du lot privatif, sans que l'ACP puisse s'en mêler. Celà à l'aimable ou par voie de procés, dont eux-seuls en sont les parties.

Par contre les droits d'information des copropriétaires sans droit de vote ont été nettement améliorés. Là le législateur a confirmé clairement la jurisprudence d'après 1994.

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PIM
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Re : Achat en viager et utilisation du fonds de réserve

luc a écrit :

La division des charges entre les copropriétaires du lot et la manière qu'on vote à l'AG, est déterminé entre les copropriétaires du lot privatif, sans que l'ACP puisse s'en mêler. Celà à l'aimable ou par voie de procés, dont eux-seuls en sont les parties.

C'est bien pour cela que j'ai invité notre pimonaute à vérifier ce qui est stipulé à cet égard dans ses contrats avec le créditrentier...

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blueray
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Re : Achat en viager et utilisation du fonds de réserve

PIM a écrit :

luc a écrit :
La division des charges entre les copropriétaires du lot et la manière qu'on vote à l'AG, est déterminé entre les copropriétaires du lot privatif, sans que l'ACP puisse s'en mêler. Celà à l'aimable ou par voie de procés, dont eux-seuls en sont les parties.


C'est bien pour cela que j'ai invité notre pimonaute à vérifier ce qui est stipulé à cet égard dans ses contrats avec le créditrentier...

Que dit le compromis de vente et l'acte de vente au sujet des charges et du fonds de réserve : 1) le fonds de réserve demeure la propriété de l'A.C.P. et ne devra pas être remboursé au vendeur conformément aux dispositions légales.
2) les charges ordinaires et périodiques seront supportées par l'acquéreur à compter de son entrée en jouissance (c'est-à-dire après le décès de l'usufruitier).  Il en est de même pour les charges extraordinaires.

Dès lors, la question principale que je pose est la suivante : les fonds de réserve (ascenseur et bâtiment) utilisés par l'A.C.P. pour des travaux divers le sont au profit de qui : de l'usufruitier ou du nu-propriétaire???
L'usufruitier a-t-il encore un droit sur ces fonds de réserve auxquels il ne participe plus depuis la vente???

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PIM
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Re : Achat en viager et utilisation du fonds de réserve

Les spécialistes "copropriété" me rectifieront s'il y a lieu, mais, à mon sens:

- les charges ordinaires et extraordinaires sont payées à l'ACP par l'usufruitier.
- si dans ces charges il y a de nouveaux appels de fonds pour alimenter le fonds de réserve, ce sera à l'usufruitier de les payer
- si pour payer certains travaux, l'ACP décide d'utiliser une partie du fonds de réserve existant, cela profitera effectivement à l'usufruitier.

Vous ne serez concerné par les charges et le fonds de réserve qu'au décès du créditrentier.

C'est mon humble avis.

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blueray
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Re : Achat en viager et utilisation du fonds de réserve

PIM a écrit :

Les spécialistes "copropriété" me rectifieront s'il y a lieu, mais, à mon sens:

- les charges ordinaires et extraordinaires sont payées à l'ACP par l'usufruitier.
- si dans ces charges il y a de nouveaux appels de fonds pour alimenter le fonds de réserve, ce sera à l'usufruitier de les payer
- si pour payer certains travaux, l'ACP décide d'utiliser une partie du fonds de réserve existant, cela profitera effectivement à l'usufruitier.

Vous ne serez concerné par les charges et le fonds de réserve qu'au décès du créditrentier.

C'est mon humble avis.

Merci pour les informations mais..... que fait-on lorsque des travaux incombant au nu-propriétaire sont payés avec le fonds de réserve qui, comme vous l'indiquez dans votre message, reste au profit de l'usufruitier?
Que faites-vous de la loi du 30 juin 1994?

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Gof
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Re : Achat en viager et utilisation du fonds de réserve

Le Code civil n'est pas très clair quant aux droits et obligations de respectivement l'usufruitier et le nu-propriétaire, surtout en ce qui concerne les "grosses réparations". Cette question peut donc déboucher sur de très longues discussions sur qui doit assumer quoi.

Ceci étant dit, l'usufruit ne résulte pas ici de l'effet de la loi, mais de la convention. Il faut donc impérativement interpréter la convention pour déterminer ce qui incombe à qui.

L'ACP, je le rappelle, est tiers à cette convention en sorte que, si comme représentant de celle-ci je devais me heurter au type de réponse "ceci ne m'incombe pas, demandez à l'autre" des deux parties, je finirais par citer les deux devant le juge, ne fût-ce que vous saisir d'une part la nue-propriété et d'autre part l'usufruit.

Moralité. Il est impératif que vous lisiez de manière détaillée votre contrat. Si les réponses ne s'y trouvent pas, ou du moins ne semblent pas s'y trouver, demandez à l'auteur du contrat de vous aider dans la recherche de la réponse (agent immobilier, notaire, avocat, ...).

A défaut de réponse, il serait utile d'en trouver une de commun accord avec le crédit-rentier.

Mais j'ai du mal à imaginer que si des professionnels sont intervenus, ils aient perdu de vue une question aussi importante.

Ceci dit, les travaux réalisés par le fonds de réserve profitent évidemment à l'usufruitier, mais également au nu-propriétaire, ne l'oublions pas, car son bien est préservé de la dégradation plus ou moins rapide.

Comme je le disais en effet, mais sans avoir (re)creusé la question (il y a un temps certain que je ne m'y suis plus intéressé), l'usufruitier n'est pas légalement tenu aux grosses réparations. Le nu-propriétaire non plus n'y est pas tenu. Un bien qui n'est cependant pas entretenu correctement, surtout en ce qui concerne les grosses réparations, subira très rapidement des dégradations importantes et se dévalorisera dès lors tout aussi rapidement.

Il est donc dans l'intérêt de l'usufruitier que ces réparations se fassent, afin qu'il puisse continuer à jouir pleinement du bien possédé en usufruit. Le nu-propriétaire a également intérêt aux grosses réparations, puisqu'au terme de l'usufruit, il récupérera un bien en bon état d'entretien.

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luc
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Re : Achat en viager et utilisation du fonds de réserve

Pour le coté ACP, il est utile de comparer les versions 1995 et 2010, qui suivent. J'ai mis certaines parties du texte de 2010 en gras:

Art. 577-6  § 1er – version 1995.08.01

Chaque copropriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.
En cas de démembrement du droit de propriété portant sur un lot, ou si celui-ci fait l'objet d'une indivision ordinaire, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent celui qui exercera ce droit.

Art. 577-6. § 1er – version 2010.09.01

Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.
   En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d’usufruit , d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

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Gof
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Re : Achat en viager et utilisation du fonds de réserve

Merci pour ce comparatif entre le nouveau et l'ancien texte, qui souligne une nouvelle fois la perte de qualité des nouveaux textes légaux de manière générale.

Prenons l'ancien texte d'abord : situations visées --> tous les cas d'indivision ordinaire et tous les cas de démembrement de la propriété.

Nouveau texte : "division du droit de propriété portant sur un lot privatif" --> donc une indivision, mais ordinaire ou non ? Plus question de démembrement de manière générale. Non, uniquement l'emphytéose, la superficie, l'usufruit, l'usage et l'habitation, sont visés. Que fait-on des autres droits démembrés de la propriété ? Passés purement et simplement à la trappe ? De ce point de vue, l'ancien texte semblait donc nettement plus complet, bien que beaucoup plus court.

Précédemment, les intéressés devaient désigner "celui qui exercera ce droit".

Maintenant, il faut désigner un mandataire.

Ce n'est pas tout à fait la même chose, les responsabilités qui reposent sur le mandataire étant toutes autres que celles qui incombent à celui qui exerce un droit. Et puis, pourquoi est-on une fois de plus intervenu dans une relation privée ? La seule chose qui devait intéresser la copropriété était de ne pas être prise dans un conflit entre titulaires d'un droit.

"Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire" :  même remarque concernant le mandat. Mais observation totalement superflue, puisque un tiers est en droit de réclamer la procuration qui fait état du mandat (procuration et mandat n'étant donc pas la même chose).

Cela me fait penser à cette réforme indispensable de la Constitution. Auparavant : " Les Belges sont égaux devant la loi". En 2002, l'on a jugé nécessaire d'y rajouter : "L'égalité des femmes et des hommes est garantie". Est-ce à dire qu'avant cette réforme, l'une de ces catégories de personnes était moins Belge, ou bien moins égale que l'autre ?

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Gof
Pimonaute intarissable
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Re : Achat en viager et utilisation du fonds de réserve

Mais je m'éloigne du sujet. lol

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