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Bail de 3 ans courte durée, propriétaire veut vendre après 1 an

Clovancis
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 13-07-2010
Messages : 3

Bail de 3 ans courte durée, propriétaire veut vendre après 1 an

Bonjour,

J’ai signé un bail de courte durée de 3 ans sans conditions particulières, cela fait 14 mois que je suis dans le bien et le propriétaire m’annonce son intention de vendre, il m’a envoyé une lettre me confirmant son intention de vendre sans casser le bail. Il me dit que le nouveau propriétaire pourra me demander de partir avec un préavis de 6 mois sans aucune indemnité. Est-ce légal? Le fait de vendre la maison ne l’oblige t’il pas à me donner au minimum des indemnités de ruptures et si oui de quel montant? Est-ce le nouveau propriétaire qui devra le faire? Et si le nouveau proprio, veut y entrer, pour occupation personnelle, le peut-il? Si je veux rester jusqu'à la fin du bail, le propriétaire peut-il m'obliger à partir? Je suis vraiment dans le flou la  je précise que je n’ai aucune envie de partir avant la fin du bail et que si c’est possible, j’aimerai rester jusqu’à la fin de celui-ci
Merci pour votre réponse et votre temps

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 897

Re : Bail de 3 ans courte durée, propriétaire veut vendre après 1 an

Il me semble (mais les experts confirmeront) que dans le cas d'un bail court, le nouvel acquéreur ne peut pas rompre le bail avant son échéance. Pas plus que le bailleur ni vous même d'ailleurs !  (sauf clauses écrites)
Il convient que ce bail soit enregistré.
Ceci n'empêche pas un accord négocié, si on vous propose des indemnités suffisantes pour vous tenter de partir...

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Clovancis
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 13-07-2010
Messages : 3

Re : Bail de 3 ans courte durée, propriétaire veut vendre après 1 an

Merci pour ces informations, si quelqu'un d'expert pouvait me les confirmer avec certitude et également me dire ce que je dois faire par rapport au propriétaire pour lui prouver que c'est le cas smile. Il n'y a pas de clause particuliaires dans le bail voici le texte exact concernant la durée:

Article 2: Durée
Ce bail est consenti pour une durée de 3 années prenant cours le 1 avril 2009. Le preneur et le bailleur auront le droit de résilier le présent bail conformement aux dispositions légales.
Claude de résiliation:
Le preneur aura la faculté de renoncer au bail moyennent préavis de Trois mois. En outre, il payera une inbdemnité de relaocation de Trois mois, deux ou un mois de loyer , si le départ a lieu respectivement durant la première, la deuxième ou la troisième année d'occupation.

Le bail est en cours d'enregistrement, d'ailleurs j'ai faxé il y a 10 jours et je ne l'ai tjs pas reçu, est-ce normal ou dois-je aller sur place?

Merci pour vos réponses

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 897

Re : Bail de 3 ans courte durée, propriétaire veut vendre après 1 an

Pour un bail court, les "dispositions légales"  sont PAS DE RESILIATION POSSIBLE
Sauf clause contraire stipulée dans le bail.
Et ici, il semble que vous avez une possibilitéa de préavis POUR LE PRENEUR de 3 mois de préavis, et une indemnité dégressive similaire à celle des baux longs.
C'est à priori parfaitement valable !
Mais je ne vois rien qui autorise le bailleur à écourter le bail initial !
L'enregistrement, vous pouvez aussi le faire en ligne. C'est gratuit. Mais si vous l'avez faxé au bon numéro, il est déjà enregistré.

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Clovancis
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 13-07-2010
Messages : 3

Re : Bail de 3 ans courte durée, propriétaire veut vendre après 1 an

Merci Rexou smile

Pour l'enregistrement si je l'ai déjà faxé au bon numero, le fait que je l'ai fait en retard, normalement c'était le bailleur qui devait le faire ne risque t'il pas de poser un problème. Et sinon, puis je le renvoyer en ligne à l'adresse mail indiquée même si j'ai déjà faxer le document.

Encore merci pour ces infos

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 897

Re : Bail de 3 ans courte durée, propriétaire veut vendre après 1 an

Aucun souci à vous faire pour le retard ! C'est en principe au bailleur qu'incombe l'obligation de l'enregistrement.
Et vous pouvez le renvoyer en ligne sans problème.

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Gof
Pimonaute intarissable
Inscription : 11-06-2014
Messages : 780

Re : Bail de 3 ans courte durée, propriétaire veut vendre après 1 an

Il faut garder à l'esprit que l'acquéreur est tiers au bail et que ce dernier ne lui est, en principe, pas opposable. Il y a cependant de grandes dérogations à ce principe.

Si le bail de résidence principale est enregistré, l'acheteur est purement et simplement subrogé au bailleur primitif.

Si le bail n'est pas enregistré et que le locataire occupe les lieux, qui lui servent de résidence principale, depuis moins de six mois, le bail est inopposable à l'acheteur. Cela a pour conséquence que si le contrat de vente ne prévoit pas de clause d'entretien de bail, l'acheteur peut considérer le locataire comme un occupant sans titre ni droit.

Passé le délai de six mois, l'acheteur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur primitif, étant entendu qu'il peut mettre fin au bail pour différents motifs, notamment son occupation personnelle. Le délai de préavis est ramené à trois mois, si le congé est donné dans les trois mois de l'acte authentique de vente.

Une controverse doctrinale subsiste quant au fait de savoir si en présence d'un bail de courte durée, la faculté de résiliation anticipée est donnée à l'acheteur. Plusieurs auteurs sont de cet avis. La doctrine majoritaire estime cependant que tel n'est pas le cas, à tort à mon sens.


Le chocolat etc.

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 14 810
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Re : Bail de 3 ans courte durée, propriétaire veut vendre après 1 an

- mis en vente ne signifie pas "vendu"...
- pour vous protéger (comme expliqué par Gof) procédez à l'enregistrement de votre bail, même si cette obligation en incombait au bailleur.
(prenez contact avec le bureau d'enregistrement concerné pour vérifier ce qu'est devenu votre fax)


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
PIM.be srl

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Messages : 8 897

Re : Bail de 3 ans courte durée, propriétaire veut vendre après 1 an

Donc, vous confirmez bien ce que j'avançais : l'acheteur ne peut écourter le bail. Il est tenu aux mêmes obligations que le bailleur.
Et je ne pense même pas qu'il puisse y déroger, même pour occupation personnelle.
Mais un accord est possible... tout se négocie...

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Fledermaus
Pimonaute assidu
Inscription : 02-04-2010
Messages : 127

Re : Bail de 3 ans courte durée, propriétaire veut vendre après 1 an

Oui ... en clair, le vendeur vend l'actif (le bien immobilier) et le passif (le lovataire) et est de ce fait subrogé aux mêmes droits et devoirs que le propriétaire précédent. smile

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 897

Re : Bail de 3 ans courte durée, propriétaire veut vendre après 1 an

Fledermaus a écrit :

Oui ... en clair, le vendeur vend l'actif (le bien immobilier) et le passif (le lovataire) et est de ce fait subrogé aux mêmes droits et devoirs que le propriétaire précédent. smile

Exactement ce que je pensais, sans avoir pu l'énoncer aussi clairement :-)
Et aucune possibilité d'écourter le bail qui doit se poursuivre jusqu'à son terme. Sauf préavis du preneur, puisqu'une clause l epermet, ou sauf accord amiable

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Gof
Pimonaute intarissable
Inscription : 11-06-2014
Messages : 780

Re : Bail de 3 ans courte durée, propriétaire veut vendre après 1 an

Fledermaus a écrit :

Oui ... en clair, le vendeur vend l'actif (le bien immobilier) et le passif (le lovataire) et est de ce fait subrogé aux mêmes droits et devoirs que le propriétaire précédent. smile

Ce n'est pas tout à fait cela.

L'acheteur, qui est en principe tiers à tout contrat conclu par des tiers, est, en cas de baux enregistrés, ainsi qu'en présence d'un bail de résidence principale du preneur, pourtant subrogé aux droits et obligations du vendeur, dans une mesure plus ou moins importante, selon que le bail est ou non enregistré.

La subrogation s'opère en fait par l'effet de la loi. Elle reste donc une exception de taille au principe général ci-avant exposé de la relativité des contrats.

Les effets de la subrogation n'étant pas fixés par la loi, la jurisprudence a dû en préciser les contours au fil du temps. Sur quelles obligations du bailleur primitif porte-t-elle ? Dans quelle mesure ? etc.

Exemple très concret d'application : la garantie locative constituée entre les mains du bailleur primitif. Que se passe-t-il si cette garantie n'a pas été transmise à l'acheteur ? Ce dernier doit-il tout de même la débourser au locataire sortant ou est-ce le bailleur primitif qui reste tenu ?


Le chocolat etc.

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