Promesse de vente

Promesse de vente vaut vente. Il n'y a pas de rétractation possible.

Promesse de vente acceptée vaut vente. Sauf erreur telle que cela constitue un dol.

Quels sont les éléments qui vous font faire marche arrière?

Si le rapport de l'expert est négatif, vous n'aures pas de prêt. J'espère que vous avez inséré une clause suspensive dans le compromis.

Je vois ici plein d'affirmations qui ne sont pas tout à fait correctes.

Qu'est ce que vous appelez exactement une promesse d'achat ?

S'agit-il d'un engagement de votre part uniquement d'acheter (offre unilatérale d'achat) un bien donné pour un prix déterminé ou déterminable ?

Ou s'agit-il d'une promesse d'acheter pour le cas où le propriétaire actuel vend ?

Cet engagement a-t-il été accepté par le vendeur ?

En acceptant votre promesse ou votre offre, le propriétaire a-t-il rajouté des conditions, ou l'acceptation était-elle pure et simple ?

Quelle est la qualité du propriétaire (marchand de bien, particulier, promoteur, ...) ? La vente se réalise-t-elle par un intermédiaire ?

Dans quelle Région est situé le bien ?

L'agent immobilier est un intermédiaire. Ce n'est pas le vendeur. La transaction ne tombe donc pas sous l'application de la loi que vous énoncez, qui n'est par ailleurs plus d'application depuis le mois de mai dernier. C'est maintenant la loi du 6 avril 2010 relative aux pratiques du marché et à la protection du consommateur qui trouve à s'appliquer.

Deuxième observation : la vente est un contrat consensuel. Cela veut dire que le contrat se forme (en principe) dès l'instant où l'acheteur et le vendeur s'accordent sur l'objet et sur son prix.

D'après vos explications, c'est ce qui semble s'être produit dans votre cas. Vous avez émis une offre d'achat d'un immeuble pour un prix déterminé. Le vendeur l'a accepté. La vente s'est donc formée et elle est en principe parfaite, sauf la condition suspensive relative à l'obtention de votre crédit.

Hormis cette clause, je ne vois aucun autre motif pour lequel vous pourriez invoquer la nullité.

L'intervention d'un notaire n'est absolument pas nécessaire à la formation du contrat de vente. Son rôle n'est que de constater que la vente est intervenue, de manière authentique, en sorte que le contrat de vente puisse ensuite être transcrit dans un registre spécifique, tenu par le conservateur des hypothèques. Cette transcription est indispensable pour que l'acheteur puisse faire valoir son droit de propriété aux tiers.

Ceci dit, certaines législations régionales en matière d'information préalable de l'acheteur sur le statut environnemental de l'immeuble sont à ce point contraignantes, qu'elles peuvent, à défaut de les avoir respectées, entraîner la nullité du contrat.

C'est par exemple le cas en Flandre, où l'article 137 du décret flamand du 18 mai 1999 portant organisation de l'aménagement du territoire  précise que « le fonctionnaire instrumentant mentionne dans tous les actes sous seing privé de vente, entre autres informations, si une autorisation urbanistique a été délivrée pour le bien, ainsi que son affectation urbanistique la plus récente. A l'acte est joint un extrait urbanistique, tel que visé à l'article 135 ».

Mais en toute logique, il faut se comporter en bon père de famille, aussi lorsque l'on achète. C'est-à-dire qu'il faut se comporter comme quelqu'un de raisonnablement avisé et diligent. L'on aurait pu attendre d'un acheteur potentiel, qu'il fasse attention lors de sa visite aux problèmes d'humidité, qu'il s'informe du montant des charges, etc.

En ce sens, le défaut de l'acheteur de se comporter comme tel ne pourrait être retenu comme argument contre le vendeur pour obtenir l'annulation de la vente.

En d'autres termes, l'on est tenu par ce que l'on a promis. C'est fondamental en droit contractuel, et l'erreur n'est en principe (sauf dans certains cas relativement extrêmes),  pas admise pour se dégager de sa promesse.