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Locataire non-domicilié en procédure de régularistaion

cheoux
Pimonaute assidu
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Locataire non-domicilié en procédure de régularistaion

Bonjour les experts,
J'ai loué en décembre 2009 un appartement 2 chambres à 2 personnes qui étaient amis. 2 signataires. Bail de 3 ans - Bruxelles (Forest).
Au mois de juin, l'un d'eux m'informe qu'il a perdu son boulot (en noir, en fait) et qu'il ne souhaite plus rester dans l'appartement car il ne sait plus faire face au paiement de loyer.
J'accepte qu'il quitte en juin, sans préavis, pour peu qu'il vide les lieux vu que son co-locataire souhaite rester seul dans l'appartement.

Au mois de juillet, quand je passe sur les lieux, j'apprend que la personne qui avait quitté les lieux (en prenant ses affaires, sauf le canapé qui était trop volumineux et que son ex-colocataire acceptait de stocker en attendant) est à nouveau dans l'appartement car son copain avait eu pitité et l'avait hébergé car il ne trouvait rien d'autre...

Je lui écris un recommandé l'informant que je ne comprend pas son attitude et le somme de prendre position: rester dans l'appart et payer ses loyers de retards ou quitter les lieux. Pas de réponse de sa part mais il semble décider de quitter les lieux car mi-juillet, il n'est plus là.

En aout, j'apprend qu'il a ré-investit les lieux (il fait en fait pression sur son copain) et je lui envois un second recommandé le sommant (sous 15 jours) de payer son dû ou de partir... Pas de réponse de sa part.
On est maitenant fin-aout, rien ne bouge et je décide de lancer la procédure devant le juge de paix pour casser le bail... Je sais que je peux oublier de revoir les montants dus...
Quand je me rend à la commune, j'apprend en fait que le locataire à problème n'est pas domicilé sur place et qu'il a un dossier de (tentative de) régularisation pour obtenir sa carte d'identité belge....
Que dois-je faire?
Le bail est-il valable si la personne est en procédure de régularistion?
Ai-je un moyen de pression quelconque? Ne serait-ce pas bon pour son dossier de régularisation s'il avait déjà des démellés avec la justice?
Comment instruire la procédure (si je n'ai pas d'autres moyens de pression).
Son co-locataire est correct, lui et ne pose aucun problème. Il est prêt à changer de serrure si nécessaire car il souhaite rester seul. A-t-il le droit car il estime qu'il est seul locataire.
Est-ce que le locataire défaillant aurait le droit, en tant que non-belge, de me faire un procès?
Je sais que je n'ai pas d'écrit de sa décision de quitter les lieux, mais il n'a pas répondu à mes 2 courriers le sommant de prendre position. Il a quitté les lieux, son ex-copain est près à en témoigner...
Merci pour votre aide.

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grmff
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Re : Locataire non-domicilié en procédure de régularistaion

Vous avez fait un écrit acceptant son départ?
Ce sont deux baux, chacun pour une chambre avec accès aux communs? Ou un seul bail?
Sont-ils solidairement responsables?


Grmf!
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cheoux
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Re : Locataire non-domicilié en procédure de régularistaion

grmff a écrit :

Vous avez fait un écrit acceptant son départ?
Ce sont deux baux, chacun pour une chambre avec accès aux communs? Ou un seul bail?
Sont-ils solidairement responsables?

Je n'ai pas d'ecrit de son souhait de partir car j'étais à l'etranger quand il m'a appelé (discussion telephonique) pour m'informer qu'il souhaitait partir (ma femme = témoin, mais bon). Le colocataire pourrait par contre témoigner et c'est lui qui a payé, seul, le mois de juillet.
J'ai envoyé (à l'ex-locataire) par contre un courrier l'interpellant sur le fait qu'il était tjs là (revenu, en fait) un mois plus tard et il n'y a jamais réponde...

Il y a eu un bail en 3 exemplaire (1 pour chaque partie).

Un appart 2 chambres et chacun en occupait une. Salon, salle à manger et SDB en commun.

A première vue chacun dispose encore de son bail.

S'ils sont 2 signataires, ils sont à mon avis co-solidaires.

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grmff
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Re : Locataire non-domicilié en procédure de régularistaion

Désolé, c'est pas clair.

C'est un bail séparé pour chaque locataire?
Ou un bail avec le nom des deux locataires?


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cheoux
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Re : Locataire non-domicilié en procédure de régularistaion

grmff a écrit :

Désolé, c'est pas clair.

C'est un bail séparé pour chaque locataire?
Ou un bail avec le nom des deux locataires?

C'est un bail pour un appartement qui est occupé par 2 amis.
Un bail avec 2 personnes référencées comme preneur (Mr X et Mr Y) et chacun a signé à la dernière page.
Chacun a également reçu une copie de bail (qui a été fait en 3 exemplaire: un pour Mr X,un pour Mr Y et un pour moi.

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grmff
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Re : Locataire non-domicilié en procédure de régularistaion

Donc, vous n'avez pas à autoriser l'un ou l'autre à partir. Il est sûrement mentionné qu'ils ont pris le bail de manière indivisible et sont solidairement responsable. (sauf si vous avez un bail mal fichu, évidemment. En ce cas, on ne peut rien pour vous...)

Tant que le loyer est payé (complètement, bien s'entend!), vous n'avez rien à dire. Vous n'avez même pas le droit de lui dire de partir.

Je vous recommande de vous méfier grandement de ce que vous pouvez écrire, car cela peut être considéré comme harcèlement, et c'est une cause de rupture qui peut vous coûter cher.

Pour ce qui est des loyer en retard, ils sont dû par les deux locataires, solidairement!


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cheoux
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Re : Locataire non-domicilié en procédure de régularistaion

grmff a écrit :

Donc, vous n'avez pas à autoriser l'un ou l'autre à partir. Il est sûrement mentionné qu'ils ont pris le bail de manière indivisible et sont solidairement responsable. (sauf si vous avez un bail mal fichu, évidemment. En ce cas, on ne peut rien pour vous...)

Tant que le loyer est payé (complètement, bien s'entend!), vous n'avez rien à dire. Vous n'avez même pas le droit de lui dire de partir.

Je vous recommande de vous méfier grandement de ce que vous pouvez écrire, car cela peut être considéré comme harcèlement, et c'est une cause de rupture qui peut vous coûter cher.

Pour ce qui est des loyer en retard, ils sont dû par les deux locataires, solidairement!

OK, merci pour l'info. Il y a donc non-respect des conditions du bail vu que le moyer n'a pas été payé complètement en juin et en aout.
Je peux donc lancer une procédure de rupture de bail contre les 2, même si ce n'est pas sympa pour le gars qui es resté dedans et qui était correct, lui.
Comment faire pour lancer une procédure si le mauvais locataire n'est pas domicilié et que je ne peux pas avoir de certificat de domicile, document nécessaire pour ouvrir le dossier en justice?

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grmff
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Re : Locataire non-domicilié en procédure de régularistaion

S'ils sont solidaires, il y a solidarité pour tout: payement des loyers... et expulsion si nécessaire.

Pour ce qui est du locataire non domicilié, vous allez à la commune et vous leur demandez où vous devez vous adresser. Ils vous donneront le nom de la commune où votre locataire est légalement domicilié.

Il va de soi qu'une explication avec les deux protagonistes s'impose. Si les arriérés sont payés, votre problème se résout tout seul! Allez les voir, et établissez un document amiable de fin de bail, ou de continuation de bail avec engagement à payer les arriérés.


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Erico
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Re : Locataire non-domicilié en procédure de régularistaion

donc si je comprends bien, vous ne recevez plus qu'un demi loyer alors et depuis quand exactement ?


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cheoux
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Re : Locataire non-domicilié en procédure de régularistaion

Rico a écrit :

donc si je comprends bien, vous ne recevez plus qu'un demi loyer alors et depuis quand exactement ?

juin: 1/2 loyer - la partie du "bon" locataire.
Juillet: un loyer complet (du bon locataire) qui a tout payé puis qu'il était devenu seul occupant et souhaitait rester seul.
aout: encore rien car le locataire qui souhaitait rester ne souhaite plus partager l'appartement avec son ex-colocataire.

Bête question: Si j'obtiens un message écrit du "bon" locataire confirmant qu'il souhaite quitter l'appartement avec effet immédiat, est-ce suffisant pour que j'en reprenne possession de mon bien?
J'aurais donc:
1/ Un message écrit du "bon" locataire confirmant son souhait de départ.
2/ Une confirmation orale du "mauvais" locataire avec témoin (ma femme) + l'autre locataire (le bon) qui peut attester que le premier était parti. J'ai en plus 2 lettre le confirmant qu'il était sensé soit régler ses dettes, soit partir, comme demandé par téléphone en juin.
Est-ce suffisant?
Je pourais alors resigner un bail avec le bon locataire pour reprendre l'appartement seul.
MERCI.

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Erico
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Re : Locataire non-domicilié en procédure de régularistaion

assez compliqué..

mais les trucs  " oraux" oubliez, ça n'a aucune valeur

le mieux mais c pas évident : résiliation de bail en bonne et due forme...donc les deux signent....vous ne demandez aucune indemnité et signature immédiate d'un nouveau bail avec le bon locataire


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grmff
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Re : Locataire non-domicilié en procédure de régularistaion

Vu la situation, vous devez obtenir un écrit de la part du mauvais locataire.


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rexou
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Re : Locataire non-domicilié en procédure de régularistaion

Vous louez un appartement à deux preneurs.
Chacun est solidairement responsable du paiement de la totalité du loyer.
La distinction bon/mauvais locataire est un non sens; le bail est de 3 ans, donc celui qui quitte les lieux (c'est son droit) reste totalement et solidairement responsable des paiements et de toutes les obligations contractées par bail. sauf si vous l'en dispensez par un écrit.
Celui qui reste est lui aussi tenu au paiement intégral du loyer. Je m'étonne qu'on puisse concevoir la chose autrement !

Grmff a raison ! Il ne suffit pas que l'un des deux écrive pour annoncer son départ... Vous avez intérêt à vous réunir avec vos deux locataires.

- Soit ils vous paient la totalité des loyers et restent.
- Soit ils vous paient et l'un des deux s'en va (ce qui n'est pas votre souci) et l'autre assume la totalité du loyer (libre de se retrouver un nouveau cohabitant ou pas), et vous convenez (dans ce cas, avec la co-signature de l'autre locataire, pour accord, c'est mieux) ou non de libérer le locataire "sortant" des obligations liées au bail.
- Soit ils paient la totalité des loyers dus, et quittent tous deux les lieux; dans ce cas, à vous de convenir des modalités et conditions de rupture.

Vu que celui qui part est non belge, en séjour précaire, et sans emploi (ou ex-travailleur en noir, c'est pareil), sa solvabilité semble pour le moins douteuse, et vous ne vous engagez pas beaucoup en le libérant des ses obligations. j'espère pour vous que l'autre est plus sérieux et solvable. Vous pouvez rompre le bail et en refaire un, comme le propose Rico, mais je pense que vous pouvez tout aussi bien conserver le bail actuel, avec simplement un avenant qui libère un des deux preneurs.

Ce qui est important pour vous, c'est de vous assurer du paiement de la totalité de vos loyers. Peu importe qui reste ou part, ou revient, ou repart, finalement...

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Erico
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Re : Locataire non-domicilié en procédure de régularistaion

ben si que ça lui importe qui reste ou part, autant que celui qui reste soit le solvable       lol
car l'autre c'est le type à problèmes permanents quoi


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rexou
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Re : Locataire non-domicilié en procédure de régularistaion

Rico a écrit :

ben si que ça lui importe qui reste ou part, autant que celui qui reste soit le solvable       lol
car l'autre c'est le type à problèmes permanents quoi

Ben justement, celui qui part (ou ne part pas) n'est pas susceptible de garantir le paiement du loyer. Son départ ne sera pas une perte, pour autant que le locataire restant assume ses responsabilités.

Mais au niveau du proprio, il n'a pas à intervenir dans ce jeu de départ et retour d'un de ses locataires... il n'est pas concerné, tout simplement. Il n'a pas à écrire de courrier, ni a chercher de témoin, ou à agir d'une manière quelconque (sauf modification éventuelle du bail).

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grmff
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Re : Locataire non-domicilié en procédure de régularistaion

Je dirais même plus: il ne peut pas libérer unilatéralement le locataire de ses obligations!

Le locataire qui reste a aussi son mot à dire!


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rexou
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Re : Locataire non-domicilié en procédure de régularistaion

grmff a écrit :

Je dirais même plus: il ne peut pas libérer unilatéralement le locataire de ses obligations!

Le locataire qui reste a aussi son mot à dire!

Exact.
C'est bien pour ça que je dis que l'avenant doit être cosigné par le locataire restant aussi. Il doit consentir à devenir l'unique responsable des obligations résultant du bail.

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Erico
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Re : Locataire non-domicilié en procédure de régularistaion

grmff a écrit :

Je dirais même plus: il ne peut pas libérer unilatéralement le locataire de ses obligations!

Le locataire qui reste a aussi son mot à dire!

d'où ma proposition de solution qui conviendrait à tout le monde


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JpEd
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Re : Locataire non-domicilié en procédure de régularistaion

cheoux a écrit :

Je n'ai pas d'ecrit de son souhait de partir car j'étais à l'etranger quand il m'a appelé (discussion telephonique) pour m'informer qu'il souhaitait partir (ma femme = témoin, mais bon). Le colocataire pourrait par contre témoigner et c'est lui qui a payé, seul, le mois de juillet.
J'ai envoyé (à l'ex-locataire) par contre un courrier l'interpellant sur le fait qu'il était tjs là (revenu, en fait) un mois plus tard et il n'y a jamais réponde...

Il y a eu un bail en 3 exemplaire (1 pour chaque partie).

Un appart 2 chambres et chacun en occupait une. Salon, salle à manger et SDB en commun.

A première vue chacun dispose encore de son bail.

S'ils sont 2 signataires, ils sont à mon avis co-solidaires.

Bonjour,
avant de répondre il faut voir le bail.

Si dans le bail il n'est pas indiqué que "les locataires sont solidaires et indivisibles", alors le locataire restant seul peut ne payer que la moitié du loyer si ça lui chante, et vous l'avez dans le baba (vous pourrez toujours tenter de poursuivre l'autre si vous avez du temps et de l'argent à perdre inutilement).

Si vous trouvez un accord pour mettre fin au bail à l'amiable, dans tous les cas il doit absolument être signé par les deux (co)locataires sans quoi vous pouvez l'avoir dans le baba, au cas où le locataire évincé viendrait réclamer ses droits...

Tandis que s'ils ont signé "solidairement et indivisiblement" vous pouvez poursuivre celui qui est solvable pour la totalité du loyer...

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rexou
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Re : Locataire non-domicilié en procédure de régularistaion

Il existe UN bail et DEUX preneurs pour le paiement d'UN loyer.
Même à défaut d'indication spécifique de solidarité indivisible, il ne peut être question du paiement d'un demi loyer !

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