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Qui gère ou administre l'indivision ??

tagada
Pimonaute
Inscription : 11-08-2010
Messages : 22

Qui gère ou administre l'indivision ??

Bonjour à tous,

Nous sommes 4 copropriétaires de 3 appartements en indivision depuis 7 mois. Les appartements qui sont loués et les locataires ne posent pas de problèmes.

Une de mes soeurs a décidé avec mon autre sœur que c’était elle qui allait gérer tout ça et je n’étais pas d’accord car on ne s’entend pas bien et je trouve qu’il ne fallait pas prendre le risque de se disputer pour des histoires de sous donc je voulais qu’on confie la gestion à une agence immobilière. (Mes 2 frères vivent à l’étranger donc ils sont contents avec tout)
Mais ma sœur s’en fiche de moi et a demandé aux locataires de payer leurs loyers sur son compte en banque personnel tous les mois, elle paye toutes les factures avec son compte personnel aussi et tous les mois elle verse à chacun une somme un peu plus petite que le bénéfice pour garder une petite réserve.
Sauf à moi. Car j'ai refusé tout ce qu'elle fait car je ne la trouve pas correcte et je ne veux pas qu’elle gère les affaires de famille sans me demander mon avis et qu’elle prenne des décisions sans me le dire, qu’elle fasse des cachoteries avec mon autre sœur, ça m’énerve et je ne crois pas qu’elle puisse se conduire comme ça. En plus elle fait tout pour que je n’aille pas voir la maison dont je ne connais pas les lieux.

Depuis 7 mois je n’en dors pas la nuit et je me sens très peu respectée malgré que j’ai proposé un agence immobilière pour reprendre la gestion, et aussi un ami commun à la famille qui voulait bien s’en occuper (il est expert immobilier). J’ai enfin reçu tout dernièrement une copie des documents de l’indivision et les baux mais ça ne me suffit pas car je sais que j'ai autant de droits que les autres indivis.

Mes questions sont donc,
Ai-je raison de trouver son attitude incorrecte ?
Ou est-ce que un copropriétaire peut décider de s’occuper d’une indivision sans l’autorisation des autres ?
Et avec son compte en banque à son nom ?
Il y-t-il des critères qui définisse tout ça ?


Merci beaucoup à ceux qui liront ceci, pour vos conseils car je me noie !

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 533

Re : Qui gère ou administre l'indivision ??

Bonjour

Si je comprends bien vous êtes 5 frères et soeurs propriétaires indivis d'un immeuble légué par vos parents.

Les affaires de famille sont effectivement les plus compliquées, parce qu'elle porte une grande part d'irrationnel et d'affectif.

Dans une situation telle que la vôtre, voici ce que je conseille:
1. Ouvrir un compte commun. Les comptes sont aujourd'hui gratuits, et cela permet de voir ce qu'il s'y passe grâce à la magie d'internet. La transparence de gestion résoudra 95% des problèmes.
2. Demander aux locataires de verser le loyer et charges sur ce compte
3. Payer les charges de l'immeuble avec ce compte
4. On peut imaginer un système de double signature, mais c'est compliqué et lourd. Et de toute façon, vos deux sœurs ont l'air de s'entendre, donc cela ne résoudrait rien. Gardez la simple signature
5. Garder un fond de réserve pour les grosses dépenses sur un compte épargne, avec un système de double signature si la confiance est rompue et si les montants sont importants
6. Sur le compte à vue, limiter les sommes au strict minimum
7. Ne faites pas gérer par un agent immobilier. Il vous pompera 10% des loyers et vous estimerez aussi être mal servi
8. Exigez évidemment votre part des revenus!

Vous avez évidemment le droit de savoir ce qu'il se passe. Et si vous n'êtes pas d'accord, il vous restera à vendre votre part. Éventuellement via vente publique forcée. En y perdant des plumes, et le contact de manière définitive avec votre famille.

Se disputer en famille, c'est la garantie de perdre beaucoup d'argent...

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 533

Re : Qui gère ou administre l'indivision ??

Je vous invite à la lecture de cette page du site notaire.be.

Pour ce qui est de la loi sur les indivisions, elle est très succinte:

CHAPITRE VI. - DU PARTAGE ET DES RAPPORTS.

  SECTION I. - DE L'ACTION EN PARTAGE, ET DE SA FORME.

  Art. 815. <L 10-10-1967, art. 97> Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'<indivision>; et le partage peut être toujours provoqué, nonobstant prohibitions et conventions contraires.
  On peut cependant convenir de suspendre le partage pendant un temps limité; cette convention ne peut être obligatoire au-delà de cinq ans; mais elle peut être renouvelée.
  Cette convention est opposable aux tiers. Elle doit être transcrite sur les registres du conservateur des hypothèques si elle a un ou plusieurs immeubles pour objet.

CHAPITRE III. - DE LA COPROPRIETE.

  SECTION I. - ((DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL.)) <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 1; En vigueur : 01-08-1995>

  Art. 577-2. <Inséré par L 08-07-1924, art. 1> ((Ancien article 577bis)) § 1. A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d'une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu'il suit :
  § 2. Les parts indivises sont présumées égales.
  § 3. Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part.
  § 4. Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.
  § 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.
  Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.
  § 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.
  § 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune.
  § 8. Le partage de la chose commune est régi par des règles établies au titre des Successions.
  § 9. ((Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à l'usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage.
  La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu'avec l'héritage dont elle est inséparable.
  Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
  Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.)) <L 1994-06-30/34, art. 1, 002; En vigueur : 01-08-1995>
  § 10. Dans le cas prévu au § 9, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais la chose commune, pourvu qu'il n'en change pas la destination et qu'il ne nuise pas aux droits de ses consorts.
  § 11. ((...)) <L 1994-06-30/34, art. 1, 002; En vigueur : 01-08-1995>

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
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Re : Qui gère ou administre l'indivision ??

- Les recommandations de Grmffff sont recommandables
- adage populaire: "pour bien se connaître, il faut hériter ensemble"....

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tagada
Pimonaute
Inscription : 11-08-2010
Messages : 22

Re : Qui gère ou administre l'indivision ??

Je n’avais pas connaissance de ces articles de loi, merci grmff ! j’aurais sans doute dû connaître ça bien plus tôt…
« § 5  Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.
Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire. »

- Je comprends donc que tous les copropriétaires ont ce droit, et donc que si ma soeur décide de s’en occuper seule, c’est en tout cas avec l’autorisation des autres ? et de tous les autres ? ou de quelques autres ?
« § 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. «
- Quels seraient précisément « les autres  actes d'administration » ?
« Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge. »
Donc vu qu’il n’y a pas eu l’intervention d’un juge, aucun copropriétaire ne peut contraindre les autres pour des actes d’administration, juste ?

C’est compliqué ! je n’ai toujours pas compris si ma sœur est en droit de me contraindre à accepter qu’elle seule s’occupe des actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire. Même si elle m’en informe à chaque fois, mais sachant que je m’y suis opposée par écrit plusieurs fois et en vain.
Donc pour savoir si j’ai tord ou raison, pourriez vous dire si ma sœur est en droit ou en tord ???

Merci 1000 fois à tous ceux qui passeront ici pour me dire leurs avis ! et bonne journée à tous!

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 533

Re : Qui gère ou administre l'indivision ??

Votre soeur a pris les choses en main, avec l'accord tacite (qui ne dit mot consent...) de vos frère, et l'accord explicite de votre autre soeur.

A priori, sauf pour les actes conservatoires et d'administration provisoire, il faut l'unanimité. Donc votre accord.

Reste à voir les actes que vous reprochez à votre soeur...

Je réitère cependant mon avis: si vous lui mettez des bâtons dans les roues, elle ira chez le juge obtenir le droit d'agir, et cela reviendra au même.

Il vous restera à vendre, à perte puisque vous vendrez 1/5 de la propriété.

Donc, en résumé, cherchez à comprendre le droit et le système, puis apportez des solutions et non des problèmes.

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tagada
Pimonaute
Inscription : 11-08-2010
Messages : 22

Re : Qui gère ou administre l'indivision ??

grmff a écrit :

Votre soeur a pris les choses en main, avec l'accord tacite (qui ne dit mot consent...) de vos frère, et l'accord explicite de votre autre soeur.

A priori, sauf pour les actes conservatoires et d'administration provisoire, il faut l'unanimité. Donc votre accord.

Reste à voir les actes que vous reprochez à votre soeur...

Je réitère cependant mon avis: si vous lui mettez des bâtons dans les roues, elle ira chez le juge obtenir le droit d'agir, et cela reviendra au même.

Il vous restera à vendre, à perte puisque vous vendrez 1/5 de la propriété.

Donc, en résumé, cherchez à comprendre le droit et le système, puis apportez des solutions et non des problèmes.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 10 253

Re : Qui gère ou administre l'indivision ??

Les conseils de Grmff sont sages et pertinents je crois.

Vous avez intérêt à éviter le conflit.
Votre soeur a pris les choses en main, et je crois que votre intérêt n'est pas de forcer l'intervention d'une agence; veillez seulement au respect des quelques règles énoncées par Grmff.

Ceci en suivant une logique de raisonnement rationel. Si vous sortez de ce cadre, personne ne peut vous conseiller valablement. Si vos griefs à l'égard de votre soeur ne vous permettent pas une attitude conciliante dans l'intérêt de tous, vous pouvez revendre votre part à vos frères et soeur sans provoquer une vente publique, me semble-t-il.

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tagada
Pimonaute
Inscription : 11-08-2010
Messages : 22

Re : Qui gère ou administre l'indivision ??

Bonjour,

Je viens solliciter votre avis une nouvelle fois.
Si un indivis exécute des actes d'administration provisoires avec le consentent de la majorité (et non l'unanimité) des indivisaires, et opposition d'un minorité, moi en l'occurrence.

Comment justifier que je ne veux pas qu'on s'occupe de mes affaires et qu'on gère mes biens, du moins ma part de biens, sans mon autorisation ! Ca me semble tellement légitime et pourtant je ne trouve pas de quoi légitimer ce sentiment légitime...  lol

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