Assurance ou non? Abandon de recours ou non?

Personnellement, mes biens sont généralement assurés avec abandon de recours.

Certains propriétaires imposent à leur locataire de s'assurer. Est-ce que cela suffit? Doit-on demander la copie de la quittance chaque année? Quel est le coût d'un abandon de recours? Que couvre-t-il? Qui suis-je-d'où vines-je -qu'acoustiquai-je?

Toutes des questions qui méritent un tour de table des pratiques.

Le propriétaire devrait toujours être assuré. Parce qu'en cas d'incendie, le locataire n'est pas assurée ne valeur à neuf, mais en valeur "réelle". Réelle selon les assureurs, bien sûr...

En outre, si le locataire (ou son assurance!) arrive à prouver que ce n'est pas de sa faute, mais de l'installation ou d'un fait extérieur, l'assurance ne payera rien du tout.

Donc, le propriétaire devrait toujours prendre une assurance incendie.

Je passe les détails sur la protection juridique (super et pas cher - pratique en cas de problème causé par l'immeuble voisin), sur la RC-Immeuble (pas cher et fort utile en cas de tuile qui se détache du toit et tombre sur une voiture dans la rue..) et sur les risque en cas de tremblement de terre. Généralement, tout cela est couvert.

Et si le locataire n'est pas couvert, que se passe-t-il?  En théorie, votre assurance va vous payer en valeur à neuf, et se retournera contre le locataire pour la valeur réelle.

Mais en pratique? Ben, présumé coupable, il va tenté de prouver qu'il n'est pas responsable, et vous êtes parti pour des années de procès. Au bout du compte, cela ne changera rien pour vous. Rien de rien, puisque vous êtes couvert et que c'est le problème de l'assurance. Reste à voir en combien de temps le problème sera réglé... et quand vous serez indemnisé! Je n'ai (heureusement...) pas d'expérience en la matière, mais je serai intéressé par la pratique des lecteurs.

L'avantage de l'abandon de recours est donc que cela va plus vite, avec moins de procès entre vous et votre locataire.

L'autre avantage, c'est en cas de pluralité de locataires. Si le locataire du 1er étage laisse couler son bain et que cela déborde au rez, ce sont des responsabilités et des dommages encore plus importants et complexes entre vous, le locataire du 1er et le locataire du 2e. Avec l'abandon de recours, l'assureur discute avec lui-même et on en parle plus!

La grande question, c'est de savoir si l'abandon de recours couvre tout. Existe-t-il un trou dans la couverture de la responsabilité du locataire? Oui. Il y a un trou. L'assurance ne couvrira que sa responsabilité vis-à-vis de vous. Pas de l'immeuble voisin si le feu s'y propage.

Raison pour laquelle je conseille toujours au locataire de voir un courtier en assurance, et de prendre une RC familiale, même si elle est non obligatoire.

Personnellement, pour les baux de biens non assurés avec abandon de recours, je ne demande pas la preuve de l'assurance. C'est le problème du locataire.

Et vous, quelles sont vos pratiques en matière d'assurance incendie?

A mon sens, vous pouvez lui refacturer la QP abandon de recours. Selon les compagnies, cette QP représente entre 25 et 50% de la prime de base (donc entre 20 et 33% de la prime totale à charge des locataires)

S'il n'est pas assuré et que cela crâme, en théorie, votre assureur vous paye et se retourne contre le locataire. Ce n'est donc pas votre problème. Mais je pense qu'en pratique, c'est largement différent... et que les expertises peuvent faire trainer cela en longueur...

Très surprenant. Vous n'avez pas demandé une contre-expertise?

Qu'en dit votre courtier? Ah, oui. E**ias... C'est du direct, sans courtier pour faire le conseil et l'intermédiaire... Je comprends et je compatis.

Je vous souhaite que le locataire soit solvable, afin que vous puissiez récupérer vos réparations et franchise

moi mes biens sont assurés de mon côté, donc tout est en ordre, mais je n'ai pas pris l'abandon de recours et je me dis qu'au cas où un de mes locataires résilierait son assurance, bonjour les dégâts
car je demande preuve de la souscription avant l'entrée dans les lieux, mais je ne demande jamais preuve de paiement de la prime

j'ai eu une fois une blague, je loue à un CPAS un appart neuf de bonne valeur, je dis bien à un CPAS , en direct ....ils mettent tout de suite une famille  et après deux mois je me renseigne et le CPAS n'avait toujours pas souscrit d'assurance incendie alors que la convention de bail l'exigeait

moi de mon côté j'étais assuré, mais bon...

Mais en cas de sinistre, même avec un abandon de recours on n'est pas couvert à 100% (voir le cas de l'utisation "innapropriée" d'une cabine de douche).

D'autrepart, pour les appartements en copropriété, c'est l'assurance de la copropriété qui intervient et il n'est pas possible de prendre un abandon de recours (car tous les copropriétaires ne louent pas leur appartements et n'ont nullement envie de payer un tel supplément de prime pour un risque qu'ils n'ont pas)

D'accord pour les appartements en copropriété.

Pour les sinistres causés par les locataires, je discute moi-même avec les experts des assurances, (j'ai ici un avantage) et j'ai obtenus généralement gain de cause. 
Evidemment, si le locataire ne signale pas à temps le dégât, les assurance ne prendront pas en charge l'agravation du dégât causé par cette déclaration tardive, et encore !
La franchise, je la fait payer par le locataire responsable, qui est souvent bien content de s'en tirer à si bon compte.  Et dans le pire des cas, je l'assume moi-même et je suis gagnant en final.

La franchise est à assumer par le "responsable".

Si c'est l'immeuble, c'est la copropriété (ou le propriétaire de l'immeuble) qui assume.
Si c'est un occupant, c'est à charge du propriétaire, qui est prié de se retourner contre son locataire.