Syndic petite propriété

kandoo · #1 23-09-2010 20:07:04

Re bonsoir,

Mon deuxième soucis, je vais emménager dans un petit immeuble divisé en quatre appartement.
Un syndic professionnel pourrait gérer celui-ci mais ses frais de gestion sont élevés ( 25 hors tva)
Nous avons donc convenu entre-nous que nous nous débrouillerons.
Je me suis proposé, pour éviter les frais, au poste de syndic.
Est-ce que vous auriez des conseils à me donner ? programme informatique simple pour gérer les fonds.
Points pour lesquels il faut faire attention.
Assurance obligatoire comme RC Professionnelle ou assurance du bâtiment.
Que faut-il prévoir dans une petite propriété
- nettoyage ( à tour de rôle)
- incendie, entretien extincteur, tous les x ans

Je ne sais pas si un guide serait disponible sur le net ( le syndic pour les nuls lol )

grmff · #2 23-09-2010 21:37:15

La première chose est l'assurance incendie, doublée de la RC immeuble, et de l'assurance "syndic"

La deuxième est la lecture assidue de ce forum, en prenant le recul suffisant pour ne pas vous laisser engluer dans une considération procédurière et outrancièrement légaliste.

La troisième est d'envoyer à l'adresse de Pim qui partagera une praline pour chaque fois que vous trouver une bonne idée sur le forum.

luc · #3 24-09-2010 08:37:00

grmff a écrit :

(...)
La deuxième est la lecture assidue de ce forum, en prenant le recul suffisant pour ne pas vous laisser engluer dans une considération procédurière et outrancièrement légaliste.
(...)

Ma soeur était copropriétaire dans une copropriété de 3 appartements. Ils appliquaient ce système "convivial", pas beaucoup sur papier, sans syndic, ... jusqu'au moment qu'un des trois est décédé et son appart était vendu.

Ma soeur et le 3ème CP ont vendus, puisqu'ils avaient oublié de mettre leur "traditions" sur papier (= adapter le règlement de copropriété) et tenir des AG formelles. Les deux n'obtenaient pas d'appui chez le Juge, bien que leurs demandes étaient logiques et conforme à leurs décisions précédentes, qu'ils n'avaient pas mis sur papier.

Et en fait ils suivaient des conseils du même type que ci-devant "forcer une solution réaliste et s'en foutre de la loi si elle est contraire à ce qu'on veut" (= une considération procédurière et outrancièrement légaliste)".

Cette dernière accusation est en fait une variante de la loi du plus fort, qui a été en principe abolie par la Révolution Française en 1795 qui a instauré la démocratie.

rexou · #4 24-09-2010 10:09:48

grmff a écrit :

... La deuxième est la lecture assidue de ce forum, en prenant le recul suffisant pour ne pas vous laisser engluer dans une considération procédurière et outrancièrement légaliste.

Je me délecte de cet enchainement judicieusement choisi !!! smile lol smile
J'avais résumé l'idée en évoquant un intégrisme légalitaire...

Pardon à Luc et Saxo...

bada · #5 24-09-2010 15:46:07

Oui kandoo vous pouvez devenir syndic et ce n'est pas trop compliqué. Je le fait depuis 2 ans dans un immeuble de 6 appartements dans lequel ma fille possède un lot. Le but 1er, après une expérience de 1 an avec un syndic qui était professionnel (pas très convaincant) était de diminuer les frais syndic et nettoyage des communs et suivi des paiements que le syndic prof..ne faisait que superficiellement. Mais, il faut appliquer la loi et mettre la main à la pâte pour les petites réparations etc..et tout le monde est content. Évidemment puisque c'est nettement moins cher qu'avant. La comptabilité, c'est simple, vous la faite sur Excel : pas besoin de comptabilité professionnelle puisque vous avez moins de 20 lots et comme d'autres l'ont écrit, lire ce forum assidument. Les nettoyages : ceux qui veulent le faire reçoivent une indemnités et je fait le planning pour 1 an et je paie celles(ou ceux) qui ont bossés tous les 6 mois.
Cordialement

rexou · #6 24-09-2010 15:51:47

bada a écrit :

... Les nettoyages : ceux qui veulent le faire reçoivent une indemnités et je fait le planning pour 1 an et je paie celles(ou ceux) qui ont bossés tous les 6 mois.

Des indemnités aux CP qui nettoient les communs ?

Dans quelle mesure est-ce légal ?
Dans quelles conditions serait-ce exempt d'impôt ?

bada · #7 24-09-2010 15:59:49

Dans quelle mesure est-ce interdit ?? La 1ère année, j'avais inscrit tous les CP sur le planning, comme convenu à l'AG mais en réalité, certain l'ont fait, d'autres non ou ne voulaient plus le faire. En indemnisant(l'année suivante) ceux qui participent, tout le monde y trouve son compte et c'est nettement moins cher que par une société de nettoyage.

Pierre_Kiroule · #8 24-09-2010 16:01:33

Je le fait depuis 2 ans dans un immeuble de 6 appartements dans lequel ma fille possède un lot.

Si vous n'êtes pas coproprio vous-même, vous ne pouvez pas être syndic (sauf accès à la profession)....

bada · #9 24-09-2010 16:06:19

Si vous n'êtes pas coproprio vous-même, vous ne pouvez pas être syndic (sauf accès à la profession).... [/quote]

Vous avez lu ça où ?

Pierre_Kiroule · #10 24-09-2010 16:20:38

bada a écrit :

Si vous n'êtes pas coproprio vous-même, vous ne pouvez pas être syndic (sauf accès à la profession)....
Vous avez lu ça où ?

Cela résulte de la loi sur les agents immobiliers.

Par exemple, explication sur le site de l'Absa:

"Mon appartement est dans un immeuble en copropriété, nous sommes 5 propriétaires et l'entente entre nous est bonne, mais notre syndic actuel ne nous satisfait pas et nous propriétaires voudrions désigner l'un d'entre nous (un pensionné) pour tenir ce rôle. Cela est-il encore permis par la loi ? Y a t-il des restrictions ? (réponse du 12/01/05)

L'arrêté royal du 6 septembre 1993, qui protège le titre d'agent immobilier, stipule qu' "exerce l'activité professionnelle d'agent immobilier au sens du présent arrêté celui, qui d'une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers:(...) 3°) la fonction de syndic pour des biens immobiliers en copropriété". Vous pouvez vérifier si une personne est agent immobilier sur le site de l'Institut Professionnel des agents Immobiliers (I.P.I.), www.ipi.be .

"Les personnes qui, tout en exerçant une des mêmes activités, ne font que gérer leur patrimoine familial, ou le patrimoine dont elles sont copropriétaires, ou le patrimoine de la société dont elles sont actionnaires ou associées ne rentrent pas dans le champ d'application de cet arrêté royal." ( cfr. site ipi)

Un copropriétaire peut donc être le syndic de l'immeuble dans lequel il est propriétaire. Une personne peut être syndic d'un immeuble où elle n'est pas propriétaire que si elle est agent immobilier. (*)

Pour terminer, il est à noter que tous les syndics, professionnel ou non, sont soumis aux mêmes responsabilités, sauf évidemment au niveau déontologie des agents immobiliers. Le syndic non professionnel a intérêt à être couvert par une assurance en responsabilité civile."

(*) ou une profession dépendant d'un ordre (par exemple: avocat, comptable) avec code de déontologie.

rexou · #11 24-09-2010 16:22:08

bada a écrit :

Dans quelle mesure est-ce interdit ??

Il me semble que cela devrait poser problème... Vous rémunérez des prestations en échappant à toute forme de lois sociales. Je ne me prétends pas horrifié par cette perspective, mais en éludant ces taxes, vous pratiquez aussi une concurrence déloyale envers les sociétés de nettoyage, qui ne peuvent bien évidemment rivaliser...

Par contre, si Pierre Kiroule a raison, et que vous exercez la fonction de syndic sans être proprio vous même, il suffit que votre fille soit la signataire officielle des documents.

PIM · #12 24-09-2010 17:44:53

* L'info donnée est exacte et il y a un risque pénal pour celui qui exerce ainsi sans accès à la profession
* L'idée de Rexou (utiliser votre fille comme façade): très mauvais plan (notamment en matière de responsabilité)
* Depuis la nouvelle loi, il faut un contrat écrit entre ACP et syndic, même bénévole.

ABSA · #13 24-09-2010 19:05:58

Pierre Kiroule à de bonne lecture smile et il a parfaitement raison.

Bada est dans l'illégalité.

Bon week-end

luc · #14 25-09-2010 05:13:32

ABSA a écrit :

Pierre Kiroule à de bonne lecture et il a parfaitement raison.
Bada est dans l'illégalité.

Je confirme à 200%.

En plus j'indique la doctrine/jurisprudence évolue lentement et commence à coller des conséquences à cette illégalité.

N'oublions pas que l'essence de cette illégalité trouve son "bénéfice" dans le fait que l'un (le professionnel) paie les taxes et l'autre (le bénévole ou le professionnel moins scrupuleux) pas.

Plus en détail:

Un conseil: lisez le site Internet du SPF Économie en ce qui concerne le volontaire (reconnaissance légale) ou le bénévole (pas (encore) de reconnaissance) et les conséquences tant social que fiscal, dont je cite deux extraits:

Cette loi vise à préciser les droits des volontaires, après avoir défini ce qu’il faut entendre, en l’occurrence, par volontariat, à savoir, toute activité:
- exercée sans rétribution ni obligation;
- au profit d'une ou de plusieurs personnes autres que celle qui exerce l'activité, d'un groupe ou d'une organisation ou encore de la collectivité dans son ensemble;
- organisée par une organisation autre que le cadre familial ou privé de celui qui exerce l'activité;
- et qui n'est pas exercée par la même personne et pour la même organisation dans le cadre d'un contrat de travail, d'un contrat de services ou d'une désignation statutaire.

Ce qui indique de fait que les ACP ne sont pas inclus.
PS Ce sera techniquement possible dès que les comptes annuels sont déposés à la greffe ou la BNB - ce qui n'a pas été repris dans la loi de 2010.

Bien que le volontariat soit, en principe, une activité non rémunérée, le volontaire peut être indemnisé par l'organisation pour les frais qu'il a supportés pour celle-ci.
Le volontaire a le choix entre deux options, à savoir :
• SOIT le remboursement intégral de ses frais réels sur remise des pièces justificatives / preuves de paiement Dans ce cas, aucune limite n’est imposée et il n’y a aucune cotisation sociale à payer et rien (ni revenus, ni frais) à mentionner sur la déclaration à l'impôt des personnes physiques.
• SOIT le remboursement par indemnités forfaitaires, ce qui signifie que la réalité des frais ne doit pas être prouvée. Dans ce cas, deux plafonds limites indexés sont d’application. En 2009, le montant maximum de ces indemnités est de 30,22 euros par jour, et de 1208,72 euros par an.

Ce qui indique que toute indemnité (de fait plus que 125 EUR/an) payé à un bénévole doit être déclaré au Fisc.

Ceci dans le but d'empêcher une concurrence déloyale avec les professionnels.

Mon opinion

Dans ce contexte je donne personnellement raison aux professionnels, mais le revers de la médaille est que que les professionnels doivent travailler d'une façon professionnelle.

Ce qui n'est pas le cas actuellement pour une partie des agents immobiliers (les pommes pourries). Est-ce le secteur va continuer à admettre que ces pommes pourrissent tout le panier?

Je vois quelques signes précurseurs que non, mais qui ne sont pas encore suffisantes et trop maigres.

- Un AI éminent est de fait (mais pas officiellement) exclu par l'IPI.

- D'autres AI ont commencé à publiquement (dans la presse) manifester leur mécontentement et proposent des solutions concrètes.

Je cite un paragraphe de cet article qui réfère à cette "polémique" (en fait analogue à celui du CNIC en 2008? Est-ce le secteur veut à nouveau perdre un procès?):

Nu weer een hetze met Test Aankoop ”Budget en Recht”, en dan nog over de syndici, waar CIB nooit iets voor gedaan heeft en alle structuurveranderingen uit de weg gaat.
(trad. libre: Maintenant à nouveau une campagne de diffamation avec Test Achats - "Budget et Droits", et cela en plus concernant les syndics, pour lesquels CIB n'a jamais fait quelque chose et évite toute changement structurel).

grmff · #15 25-09-2010 07:26:44

Malgré les diverses confirmations à 200%, je voudrais mettre un bémol. JUste pour fiche le brin dans les certitudes de certains... lol

S'il est illégal d'être désigné syndic si on n'est ni professionnel ni propriétaire, il y a cependant une possibilité: se soustraire à la loi sur les copropriétés:

Art. 577-3.<Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation

.

En clair, tant que vous avez l'unanimité, vous restez dans la légalité.
Pour une grande copropriété, c'est utopique. Pour une petite, pourquoi pas?

Je vous invite tout de même à un certain formalisme, à calquer sur la loi des copropropriétés. Parce que le jour où il y a une dispute ou un nouveau propriétaire, c'est un peu tard pour coucher sur papier les pratiques que vous avez eue depuis des années...

luc · #16 25-09-2010 10:13:53

grmff a écrit :

(...)
S'il est illégal d'être désigné syndic si on n'est ni professionnel ni propriétaire, il y a cependant une possibilité: se soustraire à la loi sur les copropriétés:
(...) En clair, tant que vous avez l'unanimité, vous restez dans la légalité.
(....)

Je ne le crois pas, en lisant les documents parlementaires ET l'alinéa 2 de l'article 577-14 CC. Cet astice est (devenu) selon moi, inutilisable.

Soyons clairs: l'astuce soustrait soit-disant la copropriété à l'application des l'articles 577-3 à 577-14 de la copropriété forcée et le soumet au cas normal (l'article 577-2) de la copropriété ordinaire.

Alors le terme "forcée" n'est plus d'application. Bonjour le Far West. N'oublions pas que la copropriété ordinaire est destiné à être temporaire.

La copropriété ordinaire présuppose un consensus entre tous les CP.

Un CP peut demander à tout moment la dissolution de la copropriété ordinaire.

Ce qu'un CP ne peut pas en cas de copropriété forcée des parties communes d'un bâtiment ou un groupe de bâtiments.

kandoo · #17 26-09-2010 19:59:06

Je vous remercie tous pour vos conseils et informations.
Je pense que je vais attendre pour les pralines parce que j'ai une multitude d'infos à demander,,, autant envoyer une palette d'un coup

En relisant le tout, pour être syndic non professionnel( pas IPI) il faut être soit co-propriétaires ou membres d'un groupement reconnu tels que IEC, IPC...

a+

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