quotité ne corresponde pas !

Il n'est pas venu pour rigoler, dites donc, votre nouveau copropriétaire.

A priori, je le verrais bien comme ça :

- Soit, se basant essentiellement sur les plans (et, je suppose, l'acte de base), on considère que les 5m litigieux ont été acquis en pleine propriété à la vente par le précédent coproprio.

Je vérifie alors si, depuis, il n'y a pas eu acquisition de ces 5m par prescription acquisitive au profit de la copropriété (10 ans si possession de bonne foi. Il y a plusieurs conditions que je ne connais plus en détail...).
Si les conditions ne sont pas remplies, la copropriété occupe sans titre la propriété de votre nouvel ami.

- Soit, se basant sur la chose vendue elle-même, on considère que les 5m litigieux n'ont jamais été acquis en pleine propriété par le précédent coproprio.

C'est ce qui me semblerait le plus réaliste (pour autant que l'usage du local ait toujours été commun) mais ça n'engage que moi.

La copropriété est alors reconnue propriétaire du local contenant les compteurs communs et peut donc aller s'asseoir triomphante dans les gradins pour assister à la suite du pestacle qui opposera les vendeurs et acheteur parce que la chose vendue était atteinte d'un vice.

C'est une action à introduire à bref délai à dater de la connaissance que l'on devait avoir du vice. Je verrais donc bien le premier vendeur s'en aller rejoindre la copropriété dans les gradins pour la suite du pestacle.

Reste l'ultimate fighting entre le dernier vendeur et votre nouvel ami. Action introduite à bref délai ? Vice apparent (plutôt) ou vice caché ? Quelles clauses exonératoires dans l'acte de vente (je crois mais sans certitude qu'il y en a sur la superficie/contenance) ? Annulation de la vente ou diminution du prix ?... Bref, toutes joyeusetés qui ne concernent pas la copropriété.

- La rectification pour le futur de la superficie et de son impact dans la répartition des quotités et charges de la copropriété doit être accordée (577-9, 6°).

En ce qui concerne le passé, s'il y a eu paiement d'indu, il doit être restitué, même si la copropriété était de bonne foi (mais sans intérêts, sauf erreur). Je dirais a priori prescription extinctive de 5 ou 10 ans.

Mais c'est alors le précédent coproprio qui a sans doute le droit exclusif de réclamer restitution vu que c'est lui qui a payé indûment. Reste à voir si toutes les conditions du paiement d'indu sont rencontrées.

Ca peut effectivement donner bcp d'intervenants à la créativité abondante, tout cela, et j'en oublie sans doute...

Et cet immeuble a été construit quand ?

Si plus de 10 ans, il me semble que les prétentions de votre nouveau CP resteront sans suite. Les quotités ont été fixées, et il faut un votre en AG à 4/5 des voix pour les modifier... Et un juge n'accordera pas la révision de la surface privative après 10 ans à un acheteur qui a vu et visité le bien...

J'ai déjà eu quelques discussions passionantes et, en tous cas, passionnées sur le forum à propos de la prescription des actions individuelles des copropriétaires, qui se focalisaient essentiellement sur le délai de trois mois (passé à quatre) pour contester la décision d'une AG abusive. Délicat équilibre à trouver...

Ici, je suppose que l'erreur matérielle est contenue dans l'acte de base.

S'il y a bien un cas où il me semble, en équité, justifié de ne pas prévoir une déchéance du droit d'agir pour le futur, c'est le cas de la simple erreur matérielle.
Sinon, le message c'est, en gros : parce que ca fait suffisamment longtemps que tu nous entretiens comme un pigeon, tu te tais et tu continues à nous entretenir comme un pigeon tant que tu restes parmi nous.
Pas très porteur en termes de pacification et de cohabitation harmonieuse.

En droit, l'article 577-9, 6° du Code civil prévoit que :
"Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier :
1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble (...)"
Il n'est pas question de délai particulier à respecter quant à ce droit d'agir précis reconnu au copropriétaire. C'est heureux.

Je suis parti de l'exposé qui fait état d'une superficie incorrecte. Si elle s'avérait finalement correcte, la discussion est sans objet. Jamais dit le contraire.

Pour tout ce qui concerne les charges calculées en fonction de la surface le cas échéant, ce coproprio fait l'objet d'un régime spécial vu qu'on lui compte (+-) 5% de plus que les autres sans raison légitime. L'existence du dommage me semble, pour ces charges-là, donc incontestable.

Je suis ok que l'impact financier de cette erreur de surface est peut-être d'une importance relative dont il serait bon d'apprécier si elle va compenser les frais de modification et de publicité de l'acte de base. Jamais dit le contraire. Au coproprio à faire la balance, en opportunité. Ces frais seront d'autant plus importants si l'acp bloque et si les débats deviennent judiciaires. Et le principe est acquis que le juge ne peut refuser une demande parce qu'elle est d'une importance minime... Il pourrait par contre, par exemple, la soumettre au test de l'abus de droit mais j'ai plutôt a priori tendance à considérer qu'elle en sortirait indemne.

Pour la cohabitation harmonieuse, Si ca ne tourne pas au vinaigre, je ne suis pas convaincu que l'acp devrait supporter tout ou partie des frais de modification (l'acquéreur avec recours sur les vendeurs sauf prescription, plutôt). En première impression néanmoins.

- C'est vrai qu'il y a d'autres critères mais il est très, très probable que les quotités aient été fixées en fonction entre autres de la superficie. Sauf erreur, au moins depuis la loi nouvelle (577-4, 1°), la superficie doit toujours être prise en considération pour la fixation des quote-parts.

SI c'est le cas, l'acte de base contient une simple erreur matérielle, vu qu'il retient une base 100 alors que la base réelle est 95, qui génère le dommage, en n'appliquant au demeurant pas la volonté réelle des parties.

- C'est pas le local des communs avec une partie privative que l'acquéreur a confondu, c'est la surface totale 95 au lieu de la surface totale 100, telle qu'elle était prétendue dans tous les écrits l'induisant en erreur. 

La différence s'apprécie sur le long terme (horizon toute une vie, plus celle des petits).

S'il peut y avoir discussion sur la partie qui supportera les frais, cela ne justifie pas pour autant le rejet de la demande principale de rectification.

Pas faux, ça. Si ce ne sont que les plans du permis, je n'ai rien dit.