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quotité ne corresponde pas !

christopheEU
Pimonaute assidu
Lieu : dinant
Inscription : 27-07-2008
Messages : 127

quotité ne corresponde pas !

Bonjour,

Je vis dans une copropriete de +- 40 lots
Le batiment comprend des appartements mais aussi des magasins.

un nouvel acquéreur d'une surface commerciale s'est apercue qu'il n'avait pas le nombre de metre carre indique comme sur les plans deposes a la commune.
exemple : sur plan 100 m2 en reel 95m2

Ce qui se passe c'est que le constructeur de la residence a robote un peu son magasin afin de faire un p'tit local ou d'aggrandir le local existant pour y placer les compteurs communs.

Donc le nouveau proprietaire de ce magasin attaque la copropriete et demande donc que l'on lui rende la surface occupée par les compteurs, mais aussi le remboursement des charges trop payees etc.. etc ..

ne devrait il pas attaquer plutot le constructeur et s'arranger ensuite avec la copropriete pour les charges !?

le batiment a 10ans, et c'est le second proprietaire a t il encore le droit de se plandre apres autant de temps !?

on achete le bien dans l'etat bien connu de l'acheteur non ?
donc tant pis, je veux bien comprendre que le paiement des charges soient revues mais deplacer les compteurs bonjour les travaux ...

Je vous remercie pour vos explications
Christophe


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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : quotité ne corresponde pas !

Il va mettre de l'ambiance dans votre ACP, celui-là !...

Cela m'étonnerait, en tout cas, qu'il obtienne gain de cause dans sa démarche judiciaire.

Je suppose, en effet, que le promoteur-entrepreneur a effectué cette modification à l'époque avant d'avoir vendu cette entité commerciale et qu'il s'était réservé dans l'acte de base, comme cela arrive très souvent, le droit d'opérer ce genre de modifications avec le concours "automatique" des autres copropriétaires.

On pourrait, à la rigueur, reprocher au promoteur de ne pas avoir introduit à la commune des plans "as built" et, le cas échéant, un permis modificatif (mais je ne suis pas certain que c'eût été obligatoire): mais cela ne relève pas de la responsabilité de l'ACP.

Les juristes vont pouvoir s'amuser avec un truc pareil !
(mais je n'ai évidemment pas vu les pièces du dossier).


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

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pfffff
Pimonaute bavard
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Re : quotité ne corresponde pas !

Il n'est pas venu pour rigoler, dites donc, votre nouveau copropriétaire.

A priori, je le verrais bien comme ça :

- Soit, se basant essentiellement sur les plans (et, je suppose, l'acte de base), on considère que les 5m litigieux ont été acquis en pleine propriété à la vente par le précédent coproprio.

Je vérifie alors si, depuis, il n'y a pas eu acquisition de ces 5m par prescription acquisitive au profit de la copropriété (10 ans si possession de bonne foi. Il y a plusieurs conditions que je ne connais plus en détail...).
Si les conditions ne sont pas remplies, la copropriété occupe sans titre la propriété de votre nouvel ami.

- Soit, se basant sur la chose vendue elle-même, on considère que les 5m litigieux n'ont jamais été acquis en pleine propriété par le précédent coproprio.

C'est ce qui me semblerait le plus réaliste (pour autant que l'usage du local ait toujours été commun) mais ça n'engage que moi.

La copropriété est alors reconnue propriétaire du local contenant les compteurs communs et peut donc aller s'asseoir triomphante dans les gradins pour assister à la suite du pestacle qui opposera les vendeurs et acheteur parce que la chose vendue était atteinte d'un vice.

C'est une action à introduire à bref délai à dater de la connaissance que l'on devait avoir du vice. Je verrais donc bien le premier vendeur s'en aller rejoindre la copropriété dans les gradins pour la suite du pestacle.

Reste l'ultimate fighting entre le dernier vendeur et votre nouvel ami. Action introduite à bref délai ? Vice apparent (plutôt) ou vice caché ? Quelles clauses exonératoires dans l'acte de vente (je crois mais sans certitude qu'il y en a sur la superficie/contenance) ? Annulation de la vente ou diminution du prix ?... Bref, toutes joyeusetés qui ne concernent pas la copropriété.

- La rectification pour le futur de la superficie et de son impact dans la répartition des quotités et charges de la copropriété doit être accordée (577-9, 6°).

En ce qui concerne le passé, s'il y a eu paiement d'indu, il doit être restitué, même si la copropriété était de bonne foi (mais sans intérêts, sauf erreur). Je dirais a priori prescription extinctive de 5 ou 10 ans.

Mais c'est alors le précédent coproprio qui a sans doute le droit exclusif de réclamer restitution vu que c'est lui qui a payé indûment. Reste à voir si toutes les conditions du paiement d'indu sont rencontrées.

Ca peut effectivement donner bcp d'intervenants à la créativité abondante, tout cela, et j'en oublie sans doute...

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : quotité ne corresponde pas !

Si la contestation porte surtout sur la superficie, il faut vérifier de quelle façon ces superficies ont été calculées: voir "les m² " sur ce précieux site qu'est Pim.be

Le calcul tient souvent compte des murs etc.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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rexou
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Lieu : bruxelles
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Re : quotité ne corresponde pas !

Et cet immeuble a été construit quand ?

Si plus de 10 ans, il me semble que les prétentions de votre nouveau CP resteront sans suite. Les quotités ont été fixées, et il faut un votre en AG à 4/5 des voix pour les modifier... Et un juge n'accordera pas la révision de la surface privative après 10 ans à un acheteur qui a vu et visité le bien...

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Re : quotité ne corresponde pas !

un nouvel acquéreur d'une surface commerciale s'est apercue qu'il n'avait pas le nombre de metre carre indique comme sur les plans deposes a la commune.

Ce sont selon moi les plans, déposés avec l'acte de base chez le notaire, qui font foi. Éventuellement avec un acte authentique ultérieur, qui mentionne la situation "as build", en spécifiant les dérogations éventuels à l'acte de base initial sur base d'un mandat mentionné dans cet acte.

En marge: où sont installés le compteurs privatifs des appartements et des magasins?


Cordialement,

Luc

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pfffff
Pimonaute bavard
Inscription : 20-08-2008
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Re : quotité ne corresponde pas !

Si plus de 10 ans, il me semble que les prétentions de votre nouveau CP resteront sans suite. Les quotités ont été fixées, et il faut un votre en AG à 4/5 des voix pour les modifier... Et un juge n'accordera pas la révision de la surface privative après 10 ans à un acheteur qui a vu et visité le bien...

J'ai déjà eu quelques discussions passionantes et, en tous cas, passionnées sur le forum à propos de la prescription des actions individuelles des copropriétaires, qui se focalisaient essentiellement sur le délai de trois mois (passé à quatre) pour contester la décision d'une AG abusive. Délicat équilibre à trouver...

Ici, je suppose que l'erreur matérielle est contenue dans l'acte de base.

S'il y a bien un cas où il me semble, en équité, justifié de ne pas prévoir une déchéance du droit d'agir pour le futur, c'est le cas de la simple erreur matérielle.
Sinon, le message c'est, en gros : parce que ca fait suffisamment longtemps que tu nous entretiens comme un pigeon, tu te tais et tu continues à nous entretenir comme un pigeon tant que tu restes parmi nous.
Pas très porteur en termes de pacification et de cohabitation harmonieuse.

En droit, l'article 577-9, 6° du Code civil prévoit que :
"Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier :
1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble (...)"
Il n'est pas question de délai particulier à respecter quant à ce droit d'agir précis reconnu au copropriétaire. C'est heureux.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Re : quotité ne corresponde pas !

Encore faut-il établir qu'une erreur matérielle lèse le propriétaire en question.

Ici, il n'y a pas eu de modifications ultérieures de la répartition des surfaces, et le local des compteurs n'a jamais été privatif. L'acheteur a réceptionné et accepté le bien, approuvé donc. Et lors de la revente, le nouvel acquéreur a eu tout le loisir de visiter les lieux et de définir ce qui était lot privatif et communs.
Il est très possible, comme dit Francis, que le calcul de la surface inclue aussi les murs.
Donc, erreur il peut y avoir, mais même dans ce cas, je doute qu'un juge estime que le CP acheteur soit vraiment lésé. Une modification de la répartition des quotités implique des frais  probablement peu compensés par l'importance de la modification espérée.

D'autre part, la répartition de ces quotités peut aussi ne pas se baser que sur des critères de surface, mais aussi sur la destination du bien notamment (ici, un commerce)...

En termes de cohabitation harmonieuse... une démarche par ailleurs aléatoire contre son ACP de la part d'un nouvel acheteur risque de déplaire aux primo-acquéreurs qui devront se partager les frais encourus...

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pfffff
Pimonaute bavard
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Re : quotité ne corresponde pas !

Je suis parti de l'exposé qui fait état d'une superficie incorrecte. Si elle s'avérait finalement correcte, la discussion est sans objet. Jamais dit le contraire.

Pour tout ce qui concerne les charges calculées en fonction de la surface le cas échéant, ce coproprio fait l'objet d'un régime spécial vu qu'on lui compte (+-) 5% de plus que les autres sans raison légitime. L'existence du dommage me semble, pour ces charges-là, donc incontestable.

Je suis ok que l'impact financier de cette erreur de surface est peut-être d'une importance relative dont il serait bon d'apprécier si elle va compenser les frais de modification et de publicité de l'acte de base. Jamais dit le contraire. Au coproprio à faire la balance, en opportunité. Ces frais seront d'autant plus importants si l'acp bloque et si les débats deviennent judiciaires. Et le principe est acquis que le juge ne peut refuser une demande parce qu'elle est d'une importance minime... Il pourrait par contre, par exemple, la soumettre au test de l'abus de droit mais j'ai plutôt a priori tendance à considérer qu'elle en sortirait indemne.

Pour la cohabitation harmonieuse, Si ca ne tourne pas au vinaigre, je ne suis pas convaincu que l'acp devrait supporter tout ou partie des frais de modification (l'acquéreur avec recours sur les vendeurs sauf prescription, plutôt). En première impression néanmoins.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : quotité ne corresponde pas !

- Les charges sont calculées en fonction des quotités. Ces quotités peuvent prendre en considération la surface, mais aussi la destination (commerce) et la situation (rez). Il n'est donc pas évident de considérer qu'un recours donnera lieu à rectification du calcul des quotités.  (par exemple, 50M2 de rez comercial ou la même surface sous toiture ne seront pas valorisés de la même manière...). L'existence d'un dommage est donc selon moi discutable.

- Concernant les tensions au sein de l'acp, il se peut en effet que la copropriété ne doive pas supporter les frais, mais un juge, sans avoir à refuser d'examiner la demande peut ne pas la considérer légitimée, par le double fait de la différence peu significative et la connaissance incontestée du bien de l'acheteur qui a visité, et qui n'a en aucun cas pu confondre un local commun des compteurs avec une partie privative qu'il achèterait avec son commerce.

Pour la petite histoire, la répartition des millièmes est rarement en rapport exact avec la superficie exacte et réelle du bien occupé. Un exemple : Dans un immeuble d'une douzaine d'apparts, deux caves sont 3 à 5 fois plus spacieuses que les autres. Chacune de ces caves est cependant "valorisée" à la même quotité. Lorsqu'on établit une clé de répartition, une différence de 5% (à supposer qu'elle soit réelle) reste de l'ordre de l'acceptable. Un recours direct est normal, mais un acheteur "de seconde main" est selon moi supposé accepter une situation existante en toute connaissance de cause. Il n'est pas lésé... Mais je conçois qu'on puisse le voir différemment.

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pfffff
Pimonaute bavard
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Re : quotité ne corresponde pas !

- C'est vrai qu'il y a d'autres critères mais il est très, très probable que les quotités aient été fixées en fonction entre autres de la superficie. Sauf erreur, au moins depuis la loi nouvelle (577-4, 1°), la superficie doit toujours être prise en considération pour la fixation des quote-parts.

SI c'est le cas, l'acte de base contient une simple erreur matérielle, vu qu'il retient une base 100 alors que la base réelle est 95, qui génère le dommage, en n'appliquant au demeurant pas la volonté réelle des parties.

- C'est pas le local des communs avec une partie privative que l'acquéreur a confondu, c'est la surface totale 95 au lieu de la surface totale 100, telle qu'elle était prétendue dans tous les écrits l'induisant en erreur. 

La différence s'apprécie sur le long terme (horizon toute une vie, plus celle des petits).

S'il peut y avoir discussion sur la partie qui supportera les frais, cela ne justifie pas pour autant le rejet de la demande principale de rectification.

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : quotité ne corresponde pas !

Il faudrait tout de même que celui qui a posé la question initiale (Christopheu) donne quelques infos complémentaires.

La discordance dénoncée existe-t-elle uniquement entre la réalité ("as buid") et les plans du permis déposé à la commune
ou
entre ladite réalité et les plans de l'acte de base ?

L'incidence n'est pas la même...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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pfffff
Pimonaute bavard
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Re : quotité ne corresponde pas !

Pas faux, ça. Si ce ne sont que les plans du permis, je n'ai rien dit.

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christopheEU
Pimonaute assidu
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Re : quotité ne corresponde pas !

Bonjour,

Je vous remercie pour toutes ces infos

Pour votre info, nous avons (moi en tant que president et le syndic) encore recu une lettre par recommandé de l'avocat du proprietaire qui signale ds celle ci que l'entrepreneur n'est pas etranger a ce probleme et mets le batiment en demeurre.

On avance donc ..:-)

Bref, la procédure est en route, nous avons notre prochaine a.g le 25 novembre et je vous en dirai plus ..

J'espere juste qu'on lui remboursera les frais (charges) trop payés et qu'on ne devra pas lui restitué la parti communes car bonjour les travaux ..

En tout cas merci et bonne semaine a tous
Christophe


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