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Faillite indépendant personne physique et caution locative

grmff
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Faillite indépendant personne physique et caution locative

V'là-t'y pas que je me retrouve avec une nouvelle situation. L'immobilier, c'est comme un jeu: c'est chaque fois des nouveauté qui vous tombent sur le coin de la figure...

Je résume: j'ai une locataire, personne physique, avec un bail appartement, et une garantie bloquée en banque de manière tout à fait classique. Elle est indépendante personne physique.

Ses affaires ont mal marché, elle a fait aveux de faillite volontairement (elle s'est clairement fait escroquée... passons)

Ma banque m'écrit en disant que ma locataire a fait faillite:

Concerne: Faillite Angel Lupo Garantie locative xxx.xxxxxxx.xx

Le tribunal de commerce de Out-si-plout a prononcé la faillite de cette société

L'avocat Machin a été désigné en tant que curateur de cette faillite

Veuillez agréer...

Mes questions:
1. Garde-je le privilège sur la garantie locative en question?
2. Le curateur peut-il exiger que cette somme lui soit transférée à un moment ou un autre? Par exemple en fin de bail?
3. Ma locataire me paye. Et cela continue sans soucis. Elle se retrouve au chômage, et pourra encore me payer. A quoi m'attendre?
4. Est-ce que cela a le moindre impact sur ma relation avec ma locataire?
5. Ecrit-on "en tant que" ou "en temps que"?
6. Les banques sont-elles si peu personnelle qu'on parle de la faillite de "cette société" quand il s'agit d'une personne physique?...
7. Angel Lupo est évidemment un nom d'emprunt...

Merci pour vos commentaires.
Tout conseil que vous pourriez donner à cette personne dans le cadre de sa faillite lui sera également transmis.


Grmf!
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Oscar Wilde

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pfffff
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Re : Faillite indépendant personne physique et caution locative

Vous êtes sûr qu'elle n'était pas en société  (genre srplu) ? Si vous avez le numéro bce de son activité, vous pouvez vérifier aux annexes du Moniteur.

Pour les 1°, 2° et 5°, je ne suis pas trop sûr donc je ne m'aventure pas.

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PIM
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Re : Faillite indépendant personne physique et caution locative

5. Ecrit-on "en tant que" ou "en temps que"?

= "en tant que" puisque équivalent à "en qualité de" et cela n'a donc rien à voir avec le temps qui passe.

Si vous en avez le temps..., voir par exemple cette explication-ci

Pour en revenir à l'objet essentiel de la question immobilière, outre la pertinente suggestion de pffff, il faudrait interroger la banque: pourquoi vous donne-t-elle cette information alors qu'il s'agit d'une location privée résidentielle ? Considère-t-elle que la garantie locative déposée rentre dans l'actif de la faillite ? Bizarre.


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Faillite indépendant personne physique et caution locative

Bigre... si même pffff ne sait pas, qui va pouvoir m'aider?!?...

Sinon, elle était bien en personne physique


Grmf!
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Gof
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Re : Faillite indépendant personne physique et caution locative

Bonjour,

Réponse rapide.

Premier principe en droit de poursuite des créanciers : « Les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers, et le prix s'en distribue entre eux par contribution, à moins qu'il n'y ait entre les créanciers des causes légitimes de préférence » (art. 8 de la loi hypothécaire).


Parmi les causes légitimes de préférence, l’on situe les privilèges : « Le privilège est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d'être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires » (art. 12 L.hyp).

Parmi les causes de la faillite, l’on peut citer : « Tout commerçant qui a cessé ses paiements de manière persistante et dont le crédit se trouve ébranlé est en état de faillite » (art. 2 de la loi sur les faillites).

La faillite n’affecte évidemment pas le privilège, puisque c’est justement dans ce cas (ou celui de la déconfiture) que le privilège prend tout son sens pour le créancier non payé. Le privilège n’a en effet aucune utilité lorsque le débiteur dispose de biens suffisants pour désintéresser l’ensemble de ses créanciers, puisque ces derniers ont tous la garantie d’être payés.

Donc la réponse à la première question est oui, le privilège sur la garantie locative n’est absolument pas altéré par la faillite du locataire, tout comme c’est le cas du privilège dont le bailleur est titulaire en application de l’art. 20, 1° de la loi hypothécaire et qui porte, en résumé, sur l’ensemble des biens meublants le bien loué est destiné à son usage.

En ce qui concerne la question 2, je suis d’avis que le texte du Code civil ne permet pas au curateur, qui n’est jamais que le représentant du locataire, ne l’oublions pas, d’exiger la libération de la garantie locative avant la fin du bail.

Le bail n’est absolument pas affecté par la faillite. Le curateur peut-il, dans l’intérêt des créanciers de la masse, terminer le bail avant la fin contractuelle ? En matière de baux commerciaux, la Cour de cassation a répondu par l’affirmative. Il me semble que cet enseignement ne pourrait être appliqué à un bail de résidence principale, du moins si le loyer est en proportion de la situation économique du locataire. Je serais par contre beaucoup plus prudent lorsque l’objet du bail est un logement luxueux, dont le loyer est élevé.

C’est dans le maintien du bail que le privilège du bailleur que j’évoqué plus haut acquiert tout son sens : « Le législateur, dit la Cour d’appel de Liège, « a étendu le privilège à tous les loyers restants dus jusqu’à la fin du bail, pour autant, bien entendu, que le bail continue toujours […] Cette règle découle du caractère synallagmatique et successif du contrat de bail » . Comment justifier ceci ? Le preneur, explique De Page, est dessaisi de ses biens de par sa faillite ou sa déconfiture. Cela vise notamment les biens qui forment l’assiette du privilège du bailleur, qui perd donc une sûreté de premier plan. Une situation de faillite ou de déconfiture n’entame par contre pas le bail, en sorte que le bailleur doit continuer à assurer la jouissance paisible des lieux loués à son locataire, alors que ce dernier reste bien évidemment tenu du paiement des loyers, notamment. C’est ce qui explique le maintien du privilège » (« De quelques sûretés spécifiques au baux à loyer », Recyclage en droit des sûretés, FUSL, 2010).

5, 6 et 7, pas d’avis.

Cordialement,


Le chocolat etc.

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pfffff
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Re : Faillite indépendant personne physique et caution locative

Bonjour gof, ca faisait longtemps. Je m'inquiétais :-)

Justement, je comptais répondre à grmf que je me rappelais avoir discuté une fois sur le forum avec vous du sort de la garantie locative en cas de faillite...

Belle réponse, en tous cas...

Je m'interroge sur la question de savoir si, à l'expiration du bail, la garantie rentre dans la masse avant d'êtré éventuellement rétrocédée au bailleur. Si c'est le cas, je m'attends à ce que le curateur (super-privilégié) puisse se servir en premier, à la mesure des frais d'administration de la faillite...

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Gof
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Re : Faillite indépendant personne physique et caution locative

Bonjour Pfffff,

Eh bien oui, j'ai pas mal de travail ces derniers temps et il me faut faire des choix. Et comme me l'expliquait en son temps mon professeur d'économie, tout choix suppose un renoncement  sad

Votre interrogation concerne en fait le rang qu'occupe le privilège de la garantie locative. Ici se confrontent deux théories.

L'une est favorable à ce que le privilège de la garantie locative partage son rang avec celui du bailleur, en raison de la similitude des créances garanties. Le cas échéant, vous avez raison de soulever que d'autres privilèges sont prépondérants.

"D’autres auteurs ne partagent pas cette opinion est pensent au contraire qu’il n’entre pas en concours « avec les autres privilèges, dans la mesure où l’article 10 précise qu’il ‘ne peut être disposé du compte bancaire de garantie, tant en principal qu’en intérêts, qu’au profit de l’une ou l’autre des parties’.
Pour alimenter ces réflexions, il faut se souvenir du contexte dans lequel l’article 1752bis du Code civil, l’ancêtre de l’actuel article 10, a été adopté.
Il s’agissait, dans l’esprit du législateur, de lutter contre « de nombreux abus » qui existaient à l’époque, lorsque la garantie locative consistait en une somme d’argent remise entre les mains du bailleur .
La nouvelle obligation légale devait être de nature à protéger « le petit locataire privé » .
Du coup, le bailleur se voyait privé de la possibilité de convenir que la garantie lui soit remise en mains propres. Cette formule lui permettait pourtant d’acquérir la propriété des sommes qui lui étaient remises , ce qui rendait sa situation particulièrement avantageuse vis-à-vis des autres créanciers du preneur, puisqu’il pouvait, dans la limite de ses propres créances, échapper aux règles du concours .
Nous pensons que le législateur n’avait pas l’intention de remettre en cause cette situation et que sa seule intention était d’assurer au locataire de retrouver ses deniers en fin de bail, majorés d’un intérêt.
Ceci étant dit, les conflits de rangs ne se posent que rarement en matière de baux d’habitation." ("De quelques sûretés particulières ...")

Cordialement,


Le chocolat etc.

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PIM
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Re : Faillite indépendant personne physique et caution locative

Eh bien oui, j'ai pas mal de travail ces derniers temps et il me faut faire des choix

Le fait d'avoir choisi de nous donner ainsi un peu de votre temps précieux est d'autant plus appréciable. Merci.


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Faillite indépendant personne physique et caution locative

Merci pour ces réponses étoffées!  big_smile

J'ai écrit à la banque, leur demandant de m'éclairer sur la raison de leur courrier.

J'ai également écrit au curateur, afin d'obtenir des éclaircissements.

Je ne manquerai pas de poster ici le contenu de leur réponse.

A bientôt


Grmf!
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Francis
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Re : Faillite indépendant personne physique et caution locative

J'ai connu un cas un peu similaire avec un locataire commerçant et un local commercial.  La TVA et le fisc ont fait saisir la garantie locative.  Mon avocat est parvenu à la récuperer mais avec difficulté car même le SNP m'avait informé que l'Etat était prioritaire sur le propriétaire....


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
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grmff
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Re : Faillite indépendant personne physique et caution locative

Merci Francis pour cette info: tout le monde croit n'importe quoi, alors que la garantie est bien pour le propriétaire en priorité!

Réponse de la banque: quand vous voudrez faire libérer la garantie locative, vous devrez vous adresser au curateur.

Portnawak...


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Oscar Wilde

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immorp
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Re : Faillite indépendant personne physique et caution locative

Tout ça nous démontre que la garantie locative telle qu'imposée par la loi est du grand n'importe quoi..
Une solution: un jugement qui déclare la garantie locative libérable au nom du bailleur..
Bon courage !


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