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bien vendu différent du bien acheté !

gmotte
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bien vendu différent du bien acheté !

Bonjour,

Nous avons trouvé notre petit nid d'amour au mois d'aout 2010 !
Remplissant beaucoup de lignes dans la colonne "points positifs", ce duplex est un bien en construction devant arriver à terme fin 2010. Il y a deux semaines, nous décidons d'aller sur place vérifier l'intérieur et le bien dans son ensemble. Après avoir grimpé quelques échelles et surmonté quelques obstacles, nous nous sommes rendu compte, avec stupeur, que les dimensions du bien ne sont pas celles indiquées dans le plan intégré au compromis de vente et signés par les deux parties !
De fait, au deuxième étage, nous mesurons 7m60 à la place de 7m90 ! Les pièces ne sont dès lors plus du tout celles que nous avions espéré. L'entrepreneur nous suggère de modifier certaines pièces, démolir certains murs, ... changer un certain nombre de choses afin d'arriver "plus ou moins" au plan signé lors du compromis.

Que pensez-vous de ce genre de situation ?
Quels peuvent être les conséquences négatives-positives qui pourraient découler de ce "malentendu" ? (cadastre ? frais ?,...)
A quoi devrions-nous être plus attentifs ?

Merci pour votre expertise.

Géraldine

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PIM
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Re : bien vendu différent du bien acheté !

L'entrepreneur nous suggère de modifier certaines pièces, démolir certains murs, ... changer un certain nombre de choses afin d'arriver "plus ou moins" au plan signé lors du compromis.

... pour 30 centimètres de différence ? (7,6 vs 7,9)

Pour l'aspect juridique:
- je suppose que vous êtes dans le cadre de la loi Breyne (vente sur plan) ?
- avez-vous interpellé l'architecte ?
- en avez-vous parlé à votre notaire ?
- avez-vous vérifié le contrat signé pour voir s'il y a garantie sur les plans à exécuter ?


Erik DECKERS
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gmotte
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Re : bien vendu différent du bien acheté !

Oups, j'ai effectivement oublié une info "décapante" qui se complète à cet autre problème de dimension. Nous avons acheté ce bien qui est en cours de construction. L'agent immobilier nous a dit en fait que les murs pouvaient être cassés et reconstruits selon notre volonté. D'où nos calculs erronés et le désir de modifier ces pièces.

Merci pour votre réaction, voici nos réponses :
1. Loi Breyne : non, l'entrepreneur n'y est pas soumis. pour l'instant, nous n'avons pas sorti un franc de notre poche. Si ce n'est du temps et pas mal de réflexion.
2. Nous sommes allés voir l'architecte hier à son bureau (le 1er novembre  wink  ). Il nous a expliqué tout l'historique de l'erreur. Je vous passe les détails, en gros, l'agent immobilier a pris des responsabilités qui n'étaient pas les siennes. En gros, ils sont un rien fâchés (l'architecte et surtout , l'entrepreneur) contre cet agent. Nous ne considérons pas qu'il s'agit de NOTRE problème. Nous avons fait signer un nouveau plan et l'architecte a fait une sorte de déclaration de modification, ... signée. Je pense qu'il est fort tracassé avec ce problème car il est le responsable, celui contre qui tout le monde pourrait se retourner!
3. Le notaire devrait prendre connaissance de la situation dans les prochains jours.
4. "- avez-vous vérifié le contrat signé pour voir s'il y a garantie sur les plans à exécuter ?" : Oui, ils ont cette obligation. Ils ne sont pas dans une situation très délicate...

La cerise sur le gâteau est que la maçon qui a bâti ces murs n'a pas été surpris par le fait qu'aucune pièce ne pouvait contenir de lit double ( 2mx1,4m) et que le hall de nuit était presqu'aussi grand que ces mêmes pièces.

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PIM
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Re : bien vendu différent du bien acheté !

Un compromis de vente signé pour une vente sur plan.... cela enclenche, à mon avis, les dispositions de la loi Breyne, même s'il n'y a pas eu d'acompte payé (limité, le cas échéant, à 5 %).

Votre notaire a vérifié le contrat signé ? Et n'a rien dit à ce sujet ?

J'ignore qui est l'agent immobilier concerné - et je ne demande pas à le savoir -, mais il me semble que la partie venderesse a tendance à tirer sur le baudet... alors qu'elle a apparemment elle-même contracté ces obligations non respectées....


Erik DECKERS
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gmotte
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Re : bien vendu différent du bien acheté !

Votre notaire a vérifié le contrat signé ? Et n'a rien dit à ce sujet ?
Au départ lui aussi était quelque peu surpris...
En gros, les dispositions de la loi Breyne s'appliquent sans que l'entrepreneur n'y soit directement lié.

il me semble que la partie venderesse a tendance à tirer sur le baudet
Effectivement, c'est également la position de l'architecte...
Nous sommes passés hier sur chantier et les choses rentrent dans l'ordre !
Les pièces correspondent à ce que nous souhaitions en rognant sur la largeur de l'escalier...
Nous perdons donc toujours 30 cm en longueur par rapport au plan proposé par le vendeur, mais la partie sous toit ne débute plus à 70 cm, mais bien à 105 cm (raison pour laquelle la surface au sol est rognée).
L'un dans l'autre chacun s'y retrouve.  yikes   

Il ne reste finalement qu'un détail qui vaut son pesant de cacahuètes à résoudre : la terrasse à l'arrière !
Apparemment l'entrepreneur attend un hypothétique feu vert d'un voisin qui traîne quelque peu la patte...
Or je n'arrive pas à trouver sur le net les dispositions qui pourraient nous empêcher de bénéficier de cette terrasse. En d'autres termes, un voisin peut-il raisonnablement refuser une telle implantation malgré un panneau occultant qui annihilerait toute nuisance visuelle ???

p.s. un grand merci pour votre disponibilité et vos réponses constructives  tongue

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PIM
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Re : bien vendu différent du bien acheté !

je n'arrive pas à trouver sur le net les dispositions qui pourraient nous empêcher de bénéficier de cette terrasse.

.... il faudrait surtout vérifier ce que prévoit le permis d'urbanisme concerné ainsi que les règles applicables en l'espèce.

(remarque générale: c'est assez olé olé votre dossier...)

En gros, les dispositions de la loi Breyne s'appliquent sans que l'entrepreneur n'y soit directement lié.

et pourquoi l'entrepreneur n'y serait pas lié ??


Erik DECKERS
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gmotte
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Re : bien vendu différent du bien acheté !

image_1288872265_66.jpg

image_1288872280_592.jpg

Voici deux illustrations de la configuration de l'appartement...
Pour faire simple, nous sommes les seuls à disposer d'une terrasse à l'avant.
Par contre à l'arrière, tous les biens en disposent sauf nous (en attente de l'avis du voisin). Pour l'urbanisme, il me semble que cela devrait être ok puisque sur les plans originels, l'intégration d'une terrasse arrière était prévue.

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PIM
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Re : bien vendu différent du bien acheté !

Si cette terrasse est autorisée au permis (est-ce réellement le cas ?? --> cfr l'architecte notamment) , il n'y a pas lieu d'attendre l'avis du voisin... sauf si le permis délivré précise "ok sous réserve de l'accord du voisin"...

Moralité: vérifier ce que dit le permis.


Erik DECKERS
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Goudurix
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Re : bien vendu différent du bien acheté !

C'est curieux ce problème de terrasse. En principe, avant de commencer la construction, il faut un permis de batir qui comprend l'accord de l'urbanisme non?

Donc, si l'urbanisme était OK au début, pourquoi il y a un différence entre les plans du début et les plans ci-dessous?

Le vendeur aurait-il échangé les plans pour vendre plus facilement (avec terrasse) alors que l'urbanisme n'était pas d'accord?

Commencer à construire sans savoir si les voisins vont être d'accord, ça me semble effectivement un peu olé olé. Et c'est un jeu risqué.

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gmotte
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Re : bien vendu différent du bien acheté !

En fait je me suis mal exprimée...
Sur les plans n'apparaissent effectivement pas de terrasses pour notre duplex, mais bien une simple "rembarde". Ce que je voulais dire c'est que pour le reste de l'immeuble, l'intégration de terrasse a été acquise sans mal.

En l'état, lorsque nous avons pris connaissance du bien, les choses étaient très claires : nous achetions un appartement sans terrasse arrière. Aucune promesse ne nous a été fournie en ce sens ! Sur ce coup le vendeur a été très clean.

Cela dit, rapidement nous avons émis l'idée qu'une terrasse serait une réelle plus-value et qu'une somme supplémentaire à cet effet ne serait pas un souci. C'est alors que nous avons appris qu'une telle demande était déjà en cours auprès du voisin...

Je pense par conséquent que du côté de l'urbanisme cela implique un accord du voisin.

Je vous tient au courant au plus vite, j'attends des précisions de l'architecte à ce sujet...

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gmotte
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Re : bien vendu différent du bien acheté !

Bonjour à tous, je me permets de remonter ce sujet car il y a du nouveau...
Concernant l'habitation tout est rentré dans l'ordre et le bien répond enfin à toutes nos attentes.

Reste le "problème" concernant la terrasse arrière. Récap historique :

1) Lorsque nous achetons le bien en juillet 2010, aucune terrasse n'était prévue à l'arrière. Cela étant, l'hypothèse d'en rajouter une avait été évoqué. Il semblait que ceci ne poserait pas trop de tracas...

2) Entre octobre 2010 et mars 2011, les échos de l'entrepreneur convergeaient pour dire que des discussions auprès du voisin étaient en cours afin d'obtenir son accord.

3) Constatant le peu d'intérêt pour ce dossier, nous décidons alors de passer directement par l'architecte afin d'introduire un permis.

4) Octobre 2011, un dossier avec plans est établi et peut désormais être introduit.

Hier, réunion avec l'architecte afin de présenter les devis et honoraires à prévoir. "Une provision de X EUR qui devrait suffire à couvrir les frais de dossier et l'introduction du permis à la commune".

Sauf qu'entretemps, j'ai eu accès à des documents qui me permettent enfin de comprendre pourquoi il n'y avait pas de terrasse afférente à notre duplex. Nous n'avons bien entendu rien signer pour l'heure et avons joué notre jeu de rôle qui consiste à n'être au courant de rien...

Retour dans le temps : en 2006, lorsque le projet de bâtiment a été introduit à la commune, des plaintes et pétition ont été enregistrées contre le projet. Le Collège s'est positionné en faveur des riverains.

L'entrepreneur et l'architecte (il s'agit bien de notre loulou) ont interjeté appel à la Province et ont obtenu gain de cause. Notre résidence pouvait dès lors voir le jour moyennant 4 aménagements !

Je vous le donne pour mille, l'un des 4 était bien l'interdiction d'une terrasse moyennant recul de 6m par rapport à la frontière du voisin pour garantir "sa vie privée"... En d'autres termes, nous savons depuis lors pourquoi aucune terrasse n'était dessinée sur plan à notre niveau. Sauf que ni le vendeur, ni l'entrepreneur, ni l'architecte ne nous ont narré ce petit détail de l'histoire...

Bref, nous voici aujourd'hui avec l'intention d'introduire un permis, une demande qui selon l'architecte devrait passer comme dans du beurre auprès de la commune. SAUF que l'artiste nous a (volontairement?) omis certaines précisions ! Accordant toutefois le fait que si d'aventure des complications devraient se présenter "on renégociera des actions ultérieures avec de nouveaux honoraires à prévoir". Ben tiens !   

L'architecte est (était)-il tenu de nous communiquer ce petit détail qui conditionne sans doute la suite des évènements ?

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kaplan
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Re : bien vendu différent du bien acheté !

On ne construit pas une terrasse à n'importe quelle distance d'une mitoyenneté.
Il faut respecter les regles en matière de servitudes de vue.
Lorsque l'on construit une terrasse  on doit obtenir non seulement un permis d'urbanisme mais aussi , il me semble l'unanimité des autres copropriétaires car selon moi la construction d'une terrasse modifie les quotes part dans l'immeuble ou au minimum la majorité des 4/5 pour modification de l'acte de base.A vérifier

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gmotte
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Re : bien vendu différent du bien acheté !

J'abonde en votre sens, un feu vert des autres copropriétaires a bel et bien été obtenu.

On ne construit pas une terrasse à n'importe quelle distance d'une mitoyenneté. Il faut respecter les regles en matière de servitudes de vue.
C'est d'ailleurs l'objet de ma demande...
En voulant protéger "l'intimité" du voisin lors du recours introduit pour l'obtention du permis de bâtir de l'immeuble, la Province a estimé qu'il ne fallait pas accorder de terrasse à notre bien. Sauf que les conséquences sont encore plus débiles.

Voici deux clichés qui illustrent la vue de notre salon :

image_1317915189_850.jpg


image_1317915436_851.jpg

Résultat, il n'a pas d'intimité dans son jardin, et moi aucune dans mon salon... Bref, ça n'a aucun sens !!!

Du coup l'idée est d'effectuer ceci :
image_1317915522_218.jpg

Reste que deux questions me turlupinent :
1) Pourquoi l'architecte a toujours omis de nous informer sur l'historique du bâtiment et ainsi offrir une explication claire et transparente sur la raison fondamentale de l'absence d'une terrasse ? (et pour cause c'était une condition sine qua none afin de bâtir l'immeuble).

2) Pour l'obtention d'un permis, la règle générale c'est de s'adresser à la commune. Le recours introduit à la province avec la restriction apportée des 6m entraine-t-elle une "passation de pouvoir" qui rendrait la commune incompétente pour se prononcer ?! En d'autres termes il convient de savoir s'il ne faut pas directement s'adresser à la Province...?

Dit autrement, notre crainte c'est que l'architecte joue un double jeu en nous poussant à introduire un permis à la commune en sachant que la demande devra faire l'objet d'actions ultérieures. De nous demander ensuite de rallonger du pognon pour s'adresser à la province. Que cette dernière pourrait exiger des modifications de plans ou enquêtes supplémentaires, etc.

Bref de nous engager dans des procédures longues et très couteuses... Sans certitude aucune d'obtenir gain de cause.
Ca semble quelque peu paranoïaque comme interrogation, mais je découvre avec stupeur que l'on nage en plein "Dallas"... tongue

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PIM
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Re : bien vendu différent du bien acheté !

- Quel est l'avis du voisin concerné ?
- Plutôt que de sombrer dans la paranoïa, il conviendrait d'avoir un dialogue franc avec cet architecte en lui expliquant ce que vous avez appris et en lui faisant part de vos craintes: il n'a qu'à se justifier et vous expliquer la procédure.
Une relation de confiance avec son architecte est indispensable.

- est-il obligatoire d'avoir recours à ce même architecte ? Pourquoi ne pas en choisir un autre "lavé de tout soupçon" ?


Erik DECKERS
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gmotte
Pimonaute
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Re : bien vendu différent du bien acheté !

- Quel est l'avis du voisin concerné ?
Qu'il n'a jamais souhaité l'immeuble, qu'il a ainsi obtenu une compensation imposée par la province, qu'une terrasse le fait fuir car il estime que ceci engendrera du bruit supplémentaire,...

- Plutôt que de sombrer dans la paranoïa, il conviendrait d'avoir un dialogue franc avec cet architecte en lui expliquant ce que vous avez appris et en lui faisant part de vos craintes: il n'a qu'à se justifier et vous expliquer la procédure. Une relation de confiance avec son architecte est indispensable.
D'accord avec vous. J'attends juste que l'architecte me propose le dossier complet avant signature avant d'abattre mes cartes (ceci est prévu jeudi prochain). Il ne sait pas que je suis au courant de l'historique.

- est-il obligatoire d'avoir recours à ce même architecte ? Pourquoi ne pas en choisir un autre "lavé de tout soupçon" ?
Je dois vérifier la validité de ceci avant de prendre le risque :

Le maître de l'ouvrage qui décide de mettre fin avant terme à la mission l'architecte doit savoir :
1) qu'il devra à tout le moins s'acquitter auprès de celui-ci des honoraires correspondant aux prestations effectuées, cela n'empêchant pas toutefois l'architecte d'introduire une action en justice pour obtenir en sus une indemnité de dédit
2) qu'il ne peut commencer ou poursuivre l'exécution des travaux sans se ménager les services d'un nouvel architecte, lequel est tenu de se conformer aux règles de succession prévues à l'art. 26 du Règlement de déontologie.

Pour l'heure, j'ai rendez-vous demain avec l'échevin compétent.
Ca me permettra de prendre plus avant la température...

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cochise
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Re : bien vendu différent du bien acheté !

gmotte a écrit :

- Quel est l'avis du voisin concerné ?
Qu'il n'a jamais souhaité l'immeuble, qu'il a ainsi obtenu une compensation imposée par la province, qu'une terrasse le fait fuir car il estime que ceci engendrera du bruit supplémentaire,...

Invitez votre voisin dans votre salon...


Coch'
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Notre passé est abominable et notre présent est pire; heureusement, nous n'avons pas d'avenir.

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