Modifications TVA en 2011

A lire dans La Libre, cette note de synthèse du 14/11/2010...

"Le 1er janvier, certaines règles (et habitudes) vont changer.

Parmi les règles qui évolueront sous peu, l’on retiendra d’abord celle concernant la vente simultanée d’un bâtiment neuf et du sol sous-jacent. Actuellement, seule la vente de bâtiments neufs est soumise à la TVA. La vente du terrain sur lequel se trouve le bâtiment est toujours exonérée de TVA et soumise aux droits d’enregistrement (10 % en Région flamande et 12,5 % en Région bruxelloise et en Région wallonne). Il existe donc deux régimes qui se superposent et ce, même lorsque le bâtiment et le terrain sur lequel il se trouve sont vendus dans un même acte et par une seule et même personne. Mais les choses vont changer. A partir du 1er janvier prochain, le propriétaire qui cédera son bâtiment neuf avec TVA sera obligé de soumettre également à la TVA la vente du terrain sous le bâtiment lorsqu’il effectuera les deux cessions simultanément. Le nouveau régime ne s’appliquera donc qu’en cas de vente simultanée par une même personne. Si le terrain et le bâtiment sont vendus par des personnes différentes ou s’ils ne sont pas vendus en même temps, le nouveau régime ne sera pas d’application et la cession du terrain demeurera soumise aux droits d’enregistrement. Ce nouveau régime - imposé par l’Union européenne - présente un avantage certain pour le vendeur assujetti qui pourra déduire la TVA qu’il a notamment supportée sur les frais spécifiques exposés en vue de la vente du bâtiment et du terrain. Pour l’acheteur non assujetti à la TVA, par contre, et pour l’assujetti dont le droit à déduction de la TVA est nul ou très limité (hôpitaux, etc.), c’est plutôt une régression puisqu’ils devront dorénavant supporter une TVA de 21 % non (ou partiellement) déductible sur le tout, alors qu’ils ne payaient jusqu’à présent "que" 10 ou 12,5 % de droits d’enregistrement sur la quote-part du terrain.

Une question demeure. En l’état actuel des choses, les législations régionales, qui régissent en grande partie la matière des droits d’enregistrement, n’ont pas été adaptées partout. Seule la Région wallonne a modifié "son" code des droits d’enregistrement, les autres régions demeurant avec le texte ancien qui limite l’exonération des droits d’enregistrement au cas des bâtiments vendus avec TVA. Si les terrains sont aussi soumis à la TVA, aucune exonération spécifique des droits d’enregistrement n’y est prévue jusqu’à présent. Quoi qu’il en soit, l’administration de la TVA prépare actuellement une décision qui devrait prévoir que la vente pourra demeurer assujettie à l’ancien régime (il ne sera donc pas exigé de TVA sur la vente du terrain) si le compromis de vente a été conclu avant le 1er janvier 2011. Il ne reste plus qu’à espérer que les Régions concernées adapteront rapidement leur législation au nouveau régime.

Une autre modification récemment intervenue, et intéressant un grand nombre de propriétaires, est la prolongation jusqu’au 30 juin 2011 du taux de TVA réduit de 6 % pour les travaux de rénovation d’habitations. Cette mesure, en vigueur depuis l’année 2000, venait à échéance au 31 décembre 2010. S’il y a lieu de se réjouir de cette prolongation, on peut toutefois déplorer qu’il n’ait pas été fait application de la possibilité offerte par la directive TVA aux Etats membres de rendre cette mesure permanente (la faute au gouvernement en affaires courantes, apparemment). Rappelons que l’application de ce taux de TVA réduit est soumise à diverses conditions, notamment que les travaux immobiliers aient pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la réparation ou l’entretien de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation, que l’immeuble d’habitation après exécution des travaux soit utilisé pour plus de 50 % comme logement privé, que les travaux soient effectués à un bâtiment d’habitation d’au moins 5 ans et de moins de 15 ans.

Enfin, rappelons qu’il sera mis un terme à la fin de cette année à certaines réductions du taux de TVA. Tel sera notamment le cas pour le taux de 6 % sur une première tranche de 50000 € applicable lors de la construction ou de l’achat d’une habitation neuve. Initialement, cette réduction s’appliquait pour l’année 2009. Elle fut prolongée jusque fin 2010. Pour bénéficier de ce taux réduit, il faut toutefois avoir introduit une demande de permis d’urbanisme avant le 1er avril 2010. Ce taux s’applique-t-il également si les travaux n’ont pas encore été entamés en 2010 ? D’aucuns pourraient être tentés, à défaut d’avoir entamé les travaux en 2010, de faire facturer la tranche de 50000 € avant la fin de l’année pour pouvoir bénéficier du taux réduit. Face à cette pratique, l’administration pourrait vouloir se retrancher derrière la disposition anti-abus récemment insérée dans le code de la TVA prévoyant qu’il y a pratiques abusives "lorsque les opérations effectuées ont pour résultat l’obtention d’un avantage fiscal dont l’octroi est contraire à l’objectif poursuivi par le code de la TVA et les arrêtés pris pour son exécution et que leur but est l’obtention de cet avantage". Il y a peu, le Service des Décisions anticipées (SDA) s’est prononcé sur l’application de cette disposition dans l’hypothèse où des montants seraient facturés cette année-ci pour des prestations de services non encore exécutées. Selon lui, la facturation ou l’encaissement préalable du prix ne donne pas lieu à l’application de la disposition anti-abus pour autant que la facturation préalable du prix des services n’ait pas pour objectif essentiel l’obtention d’un taux réduit qui ne serait plus en vigueur au moment où les services seront effectués et où interviendrait le fait générateur de la taxe. Cette réponse de normand laisse entendre que toute facturation anticipée pourrait être considérée comme une pratique abusive chaque fois que le prix facturé est soumis à un taux de TVA moins élevé que celui qui serait en vigueur au moment de l’exécution des prestations. Comme souvent, il s’agira d’apprécier au cas par cas et en fonction des circonstances.

Rafaël Alvarez Campa Avocat Bailleux & Causin"

(fin de citation)