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Bail "amical"

Diam
Pimonaute
Lieu : Charleroi
Inscription : 16-03-2007
Messages : 6

Bail "amical"

Bonjour à tous,


Je suis propriétaire d'un appartement et en train de faire construire une maison que l'on occupera d'ici approximativement un mois et notre appartement sera alors à louer.

Un ami très proche, en instance de divorce, est intéressé par notre appartement, le temps pour lui de retrouver son équilibre et trouver son vrai chez soi. C'est quelqu'un en qui j'ai une confiance totale (25 ans qu'on se connait, il est parrain de mon fils, etc)

Pour ne pas avoir de contrainte, sachant que c'est provisoire et sans savoir exactement le temps que cela durerait, je pensais que ce serait sans doute idéal un système comme une location au mois, renouvelable automatiquement, avec juste un préavis d'un mois. (pas de garantie locative demandée)

Quel serait le système qui serait le plus profitable ?

Certains me conseillent de faire un bail "3-6-9" tout en sachant l'un et l'autre qu'aucune indemnité ne sera demandé en cas de départ.

Merci d'avance pour votre aide.

Diam


Si vis pacem parra bellum

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Bail "amical"

Au risque que mon franc parler choque une fois de plus, je vous dirais qu'en affaires il n'y a pas d'amis !


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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Gof
Pimonaute intarissable
Inscription : 12-06-2014
Messages : 762

Re : Bail "amical"

Si votre bien devient la résidence principale de l'occupant, le contrat de bail que vous concluriez tomberait automatiquement dans le champ d'application de la section du Code civil consacrée aux baux de résidence principale du preneur.

Ce type de baux admet le principe de baux conclus pour une courte durée, mais ils ne sont renouvelables qu'une seule fois. Un seconde renouvellement fait en sorte que le bail est réputé conclu pour une durée de 9 ans.

Dans ce cas, le preneur peut toujours renoncer, le cas échéant moyennant paiement d'une indemnité de rupture pendant les 3 premières années et, en tous cas, un délai de préavis de trois mois.

Le bail ne peut par contre résilier le bail qu'à des conditions très strictes et sévèrement punissables en cas de non respect.

Ceci dit, ce que les parties font, elles peuvent le défaire. Concrètement, cela veut dire que de commun accord, il peut être mis fin au bail, sans aucun délai de préavis au besoin et sans indemnité. Ceci suppose cependant une relation de confiance parfaite.

Une autre solution est d'éviter une occupation dans le cadre d'un bail. S'il s'agit d'une solution de transition, vous pouvez en effet, dans le contrat qui sera établi (par écrit de préférence), motiver la situation du futur occupant, qui, s'il a besoin d'une solution pour son logement, ne recherche pas nécessairement une situation stable. Vous pouvez alors convenir d'une occupation dite précaire, moyennant paiement, non pas d'un loyer, mais d'une indemnité d'occupation. Mais ce sera toujours le juge, en fin de compte, qui appréciera si la convention conclue est un bail à loyer ou non.


Le chocolat etc.

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Diam
Pimonaute
Lieu : Charleroi
Inscription : 16-03-2007
Messages : 6

Re : Bail "amical"

Rico a écrit :

Au risque que mon franc parler choque une fois de plus, je vous dirais qu'en affaires il n'y a pas d'amis !

Oui, je m'attendais à ce genre de réponses, mais ce n'est pas une vague connaissance, mais un ami de très longue date, parrain de mon fils, et je lui fait pleinement confiance.


Si vis pacem parra bellum

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Bail "amical"

J'ai déjà été trahi par des amis de longue date...
Et je connais d'autres personnes dans mon cas.
Et on connâit des frères et soeurs qui ne se parlent plus depuis 20 ans pour des problèmes d'argent

Quand il s'agit d'argent, c'est toujours problématique

Mais bien sûr vous faites comme vous voulez

Moi par sécurité, je ferais un contrat comme pour n'importe qui, un contrat en béton...et si tout se passe bien rien ne vous empèche après d'être souple, voire très souple....mais en cas de problème, le contrat vous protège quand même...


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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Diam
Pimonaute
Lieu : Charleroi
Inscription : 16-03-2007
Messages : 6

Re : Bail "amical"

Rico a écrit :

Moi par sécurité, je ferais un contrat comme pour n'importe qui, un contrat en béton...et si tout se passe bien rien ne vous empèche après d'être souple, voire très souple....mais en cas de problème, le contrat vous protège quand même...

C'est pour cela que je veux faire un contrat de bail en bonnet d'uniforme !  lol

Mais je ne sais pas quel contrat offrira le plus de souplesse justement, d'ou ma question.


Si vis pacem parra bellum

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : Bail "amical"

De toute façon, dès qu'il s'agit de la résidence principale du preneur, le bail doit être écrit; il s'agit d'une obligation légale!

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 326

Re : Bail "amical"

Diam a écrit :

Mais je ne sais pas quel contrat offrira le plus de souplesse justement, d'ou ma question.

Disons qu'un contrat doit être pour vous une garantie.
Vous signez un bail (quel qu'il soit, c'est finalement sans importance). Je verrais un bail court (maximum trois ans) résiliable avec un préavis de 3 mois.
Libre à vous d'adapter et de convenir d'une fin de bail de commun accord, comme vous le souhaitez. Le contreat aura la souplesse que vous voudrez bien lui donner.

Je comprends ce que veut dire Rico. Perso, je ne loue plus un appart à une connaissance ou ami. Mais il est vrai que je veux rentabiliser... c'est le but recherché. J'aime les bons, voire très bons contacts avec mes locataires, mais cela reste "professionnel".


rexou

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 299
Site Web

Re : Bail "amical"

Question préalable: votre ami en fera-t-il sa résidence principale ?

Si oui, voir la réponse de Gof ci-dessous
(où il faut lire dans son intervnetion: "Le bailleur ne peut par contre résilier le bail qu'à des conditions très strictes et sévèrement punissables en cas de non respect."


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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Diam
Pimonaute
Lieu : Charleroi
Inscription : 16-03-2007
Messages : 6

Re : Bail "amical"

PIM a écrit :

Question préalable: votre ami en fera-t-il sa résidence principale ?

Si oui, voir la réponse de Gof ci-dessous
(où il faut lire dans son intervnetion: "Le bailleur ne peut par contre résilier le bail qu'à des conditions très strictes et sévèrement punissables en cas de non respect."

Oui, oui, ce serait bien sa résidence principale (et son domicile)


Si vis pacem parra bellum

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Bail "amical"

Diam a écrit :

Rico a écrit :
Moi par sécurité, je ferais un contrat comme pour n'importe qui, un contrat en béton...et si tout se passe bien rien ne vous empèche après d'être souple, voire très souple....mais en cas de problème, le contrat vous protège quand même...

C'est pour cela que je veux faire un contrat de bail en bonnet d'uniforme !  lol

Mais je ne sais pas quel contrat offrira le plus de souplesse justement, d'ou ma question.

Quelle que soit le contrat signé, c'est vous qui ensuite déciderez de l'appliquer avec souplesse ou non
Même si par exemple une indemnité est prévue en cas de résiliation anticipée...vous pouvez très bien convenir le moment venu de ne pas en demander
Et même si un préavis de trois mois est prévu dans le bail, vous pouvez décider le moment venu de vous contenter de 15 jours ou d'une semaine même.....tout est possible à l'amiable...
Ca m'est arrivé avec des inconnus ( je veux dire des gens avec qui je n'avais aucun lien)....lors de leur demande de résiliation anticipée, vu que tout c'était très bien passé,j'ai été très très souple....
Ce que je ne suis pas, quand le locataire n'a pas été réglo, durant le bail...là c'est le bail à la lettre et même à la virgule...et procès si il faut...


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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Baxter
Pimonaute bavard
Inscription : 01-02-2006
Messages : 389

Re : Bail "amical"

Faudra alors être sûr que le locataire joue le jeu de rompre le bail…

Possibilité de faire un bail de trois ans avec faculté pour l’une au l’autre partie d’y mettre fin à tout moment moyennant 2 mois de préavis…

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PhiBxl
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2011
Messages : 115

Re : Bail "amical"

Vous partez d'une bonne intention de départ, mais cela abouti souvent à un "dû" et non plus un service rendu, de ses amis ou membres de sa famille, que l'ont souhaite aider momentanément (situation vécue). Je fais partie des propriétaires qui, après plusieurs expérience vécue, sont fermement convaincu, que des "services rendu" ne font pas partie de la gestion de son patrimoine en "bon père de famille".

Ne souhaitant pas pour autant mettre fin à ces "services", j'ai consulté un avocat et la solution qui c'est imposée d'elle-même, n'est pas un bail à résidence principale mais un "commodat", qui vous permet de mettre fin à ce prêt/service rendu, dans les meilleurs délais. Je parle d'un bien dont je suis le propriétaire (dans mon cas), mais il me semble que c'est aussi applicable dans le cadre d'une location. (a confirmer)

source: http://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/vente--achat-:-generalites/pret-dun-immeuble-ou-commodat

Le prêt d'un immeuble ou commodat
Le propriétaire d'un immeuble peut mettre son bien à la disposition d'une autre personne, dans le but de lui permettre de s'en servir dans un but bien déterminé, à charge de le restituer après usage. Dans la mesure où ce prêt est gratuit et constitue un service rendu, on parlera d'un contrat de prêt à usage ou commodat, spécialement organisé par les articles 1875 à 1891 de notre Code Civil.
Il ne s'agit donc pas d'un bail (puisqu'il n'y a pas de loyer), ni d'un droit d'usufruit (le commodat est un droit personnel, et le titulaire de ce droit de peut pas donner le bien en location). On parlera donc d'un prêteur et d'un emprunteur....... (voir la suite sur le lien, très explicite)


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PhiBxl (Bailleur Bruxelles)
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Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles. Sénèque

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unlocataire
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 08-02-2006
Messages : 106

Re : Bail "amical"

C'est tout à fait intéressant smile

Je pense que même si la confiance en votre ami est totale, rien ne vaut la légalité. Votre ami divorce, il n'est pas à labri d'un problème financier passager (pension alimentaire, racheter des meubles, chamboulement psychologique, que sais-je.) Et sachant que vous êtes sa meilleure amie il y a des risques qu'en cas de budget serré il prenne du retard dans le payement des loyers. C'est un risque à prendre en considération.

Je peux d'autant plus en parler qu'un ami a vécu la situation du côté du locataire, ça s'est terminé au tribunal.

Qui plus est la loi vous oblige au bail déclaré. Après arrangez-vous pour les préavis.

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Gof
Pimonaute intarissable
Inscription : 12-06-2014
Messages : 762

Re : Bail "amical"

Le commodat, ou prêt d'usage, est un contrat essentiellement gratuit. Il est réglé par le Code civil (art. 1875 et suivants), à défaut de conventions contraires entre parties.

Lorsque le contrat est conclu à titre onéreux, il vaut mieux parler de contrat d'occupation à titre précaire, si les parties veulent exclure un bail.

Quoi qu'il en soit, il convient toujours d'avoir à l'esprit que lorsque l'on écarte la qualification de bail de résidence principale, il est très fortement recommandé d'en donner la raison dans le contrat lui-même.


Le chocolat etc.

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Gof
Pimonaute intarissable
Inscription : 12-06-2014
Messages : 762

Re : Bail "amical"

Par ailleurs, je lis que le titulaire d'un commodat ne pourrait pas louer le bien qui fait l'objet du prêt.

Ceci n'est pas totalement juste, puisqu'il est parfaitement possible, et la Cour de cassation a consacré le principe, de louer la chose d'autrui, même à son insu. Une autre question est évidemment de savoir dans quelle mesure le locataire peut faire valoir son droit au bail vis-à-vis du propriétaire du bien loué. En l'espèce, il risque de ne pas y arriver et devra donc faire appel à la garantie de son bailleur (qui, dans cette hypothèse, n'est pas le propriétaire).


Le chocolat etc.

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PhiBxl
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2011
Messages : 115

Re : Bail "amical"

Merci pour ce complément d'informations très intéressant "Gof".

Je ne recherche pas un solution miracle de substitution à un "bail à résidence principale", mais bien une solution pour pouvoir aider un membre de la famille ou ami(s), tout en me protégeant aussi.

Je n'avais jamais entendu parler de "contrat d'occupation à titre précaire" et je compte approfondir la question afin de pourvoir le distinguer clairement d'un "commodat"

A+
Phibxl


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PhiBxl (Bailleur Bruxelles)
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Gof
Pimonaute intarissable
Inscription : 12-06-2014
Messages : 762

Re : Bail "amical"

La première distinction, c'est que le commodat est essentiellement gratuit, alors le contrat d'occupation à titre précaire ne l'est pas nécessairement.

Une seconde distinction, est que le commodat est un contrat nommé, régit par le Code civil, tandis que le contrat d'occupation à titre précaire est un contrat sui generis, non réglé par le Code civil.


Le chocolat etc.

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Gof
Pimonaute intarissable
Inscription : 12-06-2014
Messages : 762

Re : Bail "amical"

Votre protection doit essentiellement consister en une motivation cohérente et objective dans le contrat, de commodat ou d'occupation à titre précaire, justifiant l'écartement de la qualification de bail de résidence principale.

En cas de commodat, cela s'explique par le simple fait de sa gratuité, puisqu'un bail est nécessairement conclu à titre onéreux.

Dans le cas d'une occupation à titre précaire, lorsqu'elle est conclue à titre onéreux, la justification devient plus compliquée.


Le chocolat etc.

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PhiBxl
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2011
Messages : 115

Re : Bail "amical"

Concernant le "contrat d'occupation à titre précaire", j'ai trouvé ceci sur "ejuris.be"

Que l'absence de durée du contrat de telle manière que le propriétaire se réserve le droit de disposer à tout moment de la chose, constitue l'essence de la possession précaire, qu'un délai de préavis très court peut être assimilé à l'obligation de mettre immédiatement la chose à la disposition du propriétaire à tout moment.

J'en déduis donc et selon mes besoins:

1) Que le Commodat est approprié lorsque j'accueil chez moi, temporairement, un ami ou un proche en difficulté. Surtout si celui-ci a les huissiers qui lui courent derrière... Cas vécu et avec lequel j'ai eu pas mal de "sueur froide" car il s'y était domicilié sans me l'avoir demandé !

2) Que le Contrat d'occupation à titre précaire est approprié lorsque je met un logement vide à disposition, de toutes personne en difficulté. Ceci me permettrai de ne lui faire payer que les charges tout en gardant la possibilité d'en récupérer la jouissance dans un délai court.

Merci pour toutes ces informations,

Phibxl


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PhiBxl (Bailleur Bruxelles)
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