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Commissaire aux comptes

PYD
Pimonaute
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Commissaire aux comptes

Bonjour,

La nouvelle loi semble indiquer qu'un seul commissaire aux comptes peut être nommé. Actuellement, deux personnes sont nommées pour cette fonction.

1) Le mandat de ces personnes est-il toujours valable ou bien doit-il être renouvellé par une nouvelle AG? Quelle est la base juridique pour la continuité ou la non-continuité de leurs missions?

2) Est-il possible de conserver deux personnes ou bien est-il préférable de n'en nommer qu'une seule à l'avenir?

Merci d'avance,

PYD

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luc
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Re : Commissaire aux comptes

Un seul et unique commissaire aux comptes doit exister.

Il a été mis fin selon moi de plein droit au mandat des DEUX commissaires aux comptes le 01.09.2010, puisque l'AG en a nommé deux.

Si
- les obligations et compétence ont déja été déterminés par une décision de l'AG
- les obligations et compétence sont à 100% en concordance avec la loi du 02.06.2010
- la dernière AG les a nommés explicitement

alors il serait souhaitable qu'un des deux présente sa démission avec effet au 01.09.2010, pour mettre l'ACP en règle, sans devoir réunir une AGE. Cette lettre, signé par l'intéressé, devrait être envoyé avant la fin d'année aux propriétaires;

C'est au syndic à prendre les mesures d'urgence appropriés, si la situation effective ne correspond pas avec la loi.

Dans votre cas (deux commissaires en fonction) c'est selon moi obligatoirement la convocation d'une AG extraordinaire avant la clôture technique de la comptabilité de l'année en cours pour appliquer entre autres l'article suivant:

Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.

Le syndic doit selon moi donc soumettre à l'AG d'abord une proposition de changement du règlement de copropriété pour déterminer les obligations et compétence du commissaire aux comptes.

Puis il doit mettre un 2ème point à l'ordre du jour: "nomination d'un commissaire aux comptes entre les copropriétaires".

Finalement il doit mettre un 3ème point à l'ordre du jour, puisque cette fonction est obligatoire: "Proposition de nommer un commissaire aux comptes externe, si au point 2 aucun commissaire aux comptes n'a été nommé", et joindre au moins deux propositions concrètes de candidats, ainsi que notifier si le point 577-8 § 4 15° est d'application ou non.

Tout ceci dans le cas que les décisions antérieures de l'AG ne correspondent pas avec la loi du 02.06.2010. Donc les ACP avec +1 commissaire aux comptes ou sans. Mais aussi les ACP ou le commissaire aux comptes signe les virements (comptes bancaires à 2 signatures), ... .

La nomination d'un commissaire aux comptes par le syndic et/ou une décision urgente des obligations et compétence, ne peut en aucun cas être fait par lui, puisqu'un contrôle ne peut pas nommer son contrôleur.

Les ACP qui ont nommé un commissaire aux comptes "normal" n'auront en pratique pas de problèmes. Mais ceux qui ont inventé des règles "sur mesure" un peu spéciale peuvent en avoir selon moi.


Cordialement,

Luc

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PYD
Pimonaute
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Re : Commissaire aux comptes

@ Luc: merci pour votre réponse

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mistral
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Re : Commissaire aux comptes

luc a écrit :

Un seul et unique commissaire aux comptes doit exister.

Il a été mis fin selon moi de plein droit au mandat des DEUX commissaires aux comptes le 01.09.2010, puisque l'AG en a nommé deux.


Selon moi, partant du principe que la loi est impérative SAUF si les statuts sont plus sévères que la loi, l'AG étant souveraine peut très bien désigner deux commissaires aux comptes, à fortiori si un des deux est extérieur à l'ACP.

Deuxième argument en faveur de la désignation de deux commissaires aux comptes :
si le commissaire aux comptes est un expert-comptable extérieur à l'ACP, sa mission se bornera exclusivement à contrôler l'exactitude des chiffres et la conformité au plan comptable normalisé.

Je m'étonnerais fort qu'il vérifie si les dépenses imputées correspondent à des travaux réellement effectués, ou à des décisons d'AG, ou à des travaux urgents et indispensables, etc...., bref, à l'opportunité des dépenses.

Pour affirmer cela je me réfère à la décision de jurisprudence de l'IPI (D614) relative à mon ancien syndic où l'IPI parle précisément de "factures à l'apparence réelle" .

Il me semble donc parfaitement légitime et dans l'intérêt des CP qu'un contrôleur interne à l'ACP effectue un contrôle sur l'opportunité des dépenses et par conséquent que l'AG désigne 2 commissaires aux comptes.

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luc
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Re : Commissaire aux comptes

mistral a écrit :

Selon moi, partant du principe que la loi est impérative SAUF si les statuts sont plus sévères que la loi, l'AG étant souveraine peut très bien désigner deux commissaires aux comptes, à fortiori si un des deux est extérieur à l'ACP.

I don't think so ....

Les phrases marqués en gras en haut ont été remplacés entre autres par les phrases marqué en gras en bas depuis le 01.09.2010.

CC2010 a écrit :

Art. 577-7. § 1.
L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix :
(...)

CC2010 a écrit :

Sous-section VI. - Du caractère impératif.
Art. 577-14.
Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

On ne peut nommer qu'un commissaire aux comptes. L'AG doit souverainement choisir si c'est un interne ou un externe.

L'Art. 577-14 - 2ème alinéa est selon moi d'application "de plein droit" à compter du moment que par exemple deux CC sont nommés.

@mistral,

L'AG souveraine doit se conformer à la loi. Naturellement un CP doit demander dans les 4 mois d'annuler ou réformer une décision irrégulière, ... . Ce qui reste problématique, je suis d'accord avec vous.

Vous vous êtes battus de longues années pour que quelque chose change. On s'est rencontré pendant une étape et puis nos chemins se sont en effet séparés.

Je vous dit que la loi a changé des choses positivement pour soutenir ET les vrais syndics ET les vrais copropriétaires.

Elle est en fait très sévère pour les faux syndics et les faux copropriétaires.

C'est pas dans ma nature de lamenter sur ce qu'on n'a pas obtenu. Il reste en effet des choses à faire. Prenons le cas que certaines dispositions devraient être d'ordre public (la plaque à l'entrée, ...).

N'oublions pas que cette loi a été fait pour les bons pères de famille et constitue en fait le premier chantier de trois.

Viendra le 2éme chantier: l'organe paritaire de contrôle de tous les syndics, tant professionnel que bénévole. L'IPI essaie déja à aller contre le courant et "oublie" ce qui se passe en France.

Puis le 3ème chantier pour les CP et syndics qui ne sont pas des bons pères de famille. Là la problématique de l'ordre public fera surface.

Relisez les documents parlementaires pour comprendre la vraie signification de ce 2ème alinéa de l'Art. 577-14.

D'ailleurs lisez ces documents complètement, dans leur ordre chronologique.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Commissaire aux comptes

Art. 577-8/2. 1 L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.

La loi mentionne que l'AG doit nommer un commissaire aux comptes.

Elle ne dit pas que ce commissaire aux comptes doit être unique. Si on en nomme un, la loi est respectée. Et si on en nomme un deuxième, la loi est muette, et donc l'AG est souveraine.

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luc
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Re : Commissaire aux comptes

grmff a écrit :

Citation : Art. 577-8/2. 1 L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.La loi mentionne que l'AG doit nommer un commissaire aux comptes.

Elle ne dit pas que ce commissaire aux comptes doit être unique. Si on en nomme un, la loi est respectée. Et si on en nomme un deuxième, la loi est muette, et donc l'AG est souveraine.

La loi n'est pas muette ... elle dit de nommer UN commissaire aux comptes.

ou 1 EUR = 2 EUR = 3 EUR = 1.000.000 EUR (pourquoi pas, tant qu'on y est) ?

ou 1 EUR  = 1 EUR ?

Que croyez vous?


Cordialement,

Luc

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mistral
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Re : Commissaire aux comptes

grmff a écrit :

Elle ne dit pas que ce commissaire aux comptes doit être unique. Si on en nomme un, la loi est respectée. Et si on en nomme un deuxième, la loi est muette, et donc l'AG est souveraine.

C'est évident, d'autant que l'ESPRIT de la loi sera ainsi respecté, à savoir, un meilleur contrôle, d'autant meilleur si le commissaire aux comptes est un extérieur.

Je vous rappelle que c'est uniquement parce que l'aspect "opportunité" a été vérifié que mon ancien syndic, Madame D..., (jurisprudence D614) , a été radiée.

Et les deux CP qui viennent d'obtenir gain de cause dans mon ACP, auraient été condamnés si seul un vérificateur extérieur avait été nommé parce que les chiffres étaient corrects... les erreurs étaient "au fond", pas dans la "forme".

Et je pense que le Juge se serait contenté de l'avis de cet expert: "les comptes sont exacts ".

Oui, à l'apparence arithmétique exacte.

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luc
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Re : Commissaire aux comptes

mistral a écrit :

(...)
C'est évident, d'autant que l'ESPRIT de la loi sera ainsi respecté, à savoir, un meilleur contrôle, d'autant meilleur si le commissaire aux comptes est un extérieur.
(...)

Raisonnement un peu bizarre selon moi.

Exemple:

L'esprit de la loi est que les parties communes soient gérés.

Donc on pourrait aussi raisonner, en utilisant vos mots:
- le couple infernal CdG-syndic assure que ces parties communes sont gérés.
- ce système est donc légal.

Conclusion, en suivant votre manière de raisonner: vous êtes partisan du fait que ce couple reste le maître incontestable.


Restons dans le cadre de la loi ... .
Peut-être imparfaite, mais quand même un cadre démocratique ....


Cordialement,

Luc

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mistral
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Re : Commissaire aux comptes

luc a écrit :

Vous vous êtes battus de longues années pour que quelque chose change. On s'est rencontré pendant une étape et puis nos chemins se sont en effet séparés.

Je vous dit que la loi a changé des choses positivement pour soutenir ET les vrais syndics ET les vrais copropriétaires.

...

N'oublions pas que cette loi a été fait pour les bons pères de famille et constitue en fait le premier chantier de trois.

Les bons syndics et les bons pères de famille n'avaient pas besoin d'une nouvelle loi puisque tout allait bien dans leurs ACP.

ET grâce à la nouvelle loi qui impose des actes supplémentaires à ces syndics coutera cher à ces bons pères de famille qui ignorent peut-être même aujourd'hui qu'une nouvelle loi a été votée.

Cela, c'est la réalité !

Je ne suis pas pour faire du juridisme pur comme vous et si mon ACP avait fonctionné démocratiquement et en toute transparence, je ne serais jamais venu sur PIM.be pour exposer ce qui ne fonctionnait pas, et nous ne nous serions jamais rencontrés.

Et pour en terminer avec la problématique des commissaires aux comptes, je vous avais signalé à l'époque, que dans une toute nouvelle ACP encore en construction et gérée par Madame D..., (mon ancien syndic), un commissaire aux comptes avait été désigné à l'unanimité.

Cette dame, réviseur d'entreprise retraitée, faisait un travail remarquable de contrôle tant sur la forme que sur le fond (la réalité et l'opportunité des dépenses), en refusant notamment des factures pour des prestations inexistantes.

Grâce aux procurations du promoteur de l'immeuble, la syndic, Madame D..., désigna un second commissaire aux comptes, contrôleur des finances dans la vie professionnelle, mais n'habitant pas l'immeuble.

En AG, ces deux commissaires présentaient leurs rapports respectifs.

Le contrôleur des finances signalait avoir contrôlé toutes les factures, attestait de la régularité de la comptabilité et invitait les CP à approuver les comptes, alors que l'autre commissaire faisait un rapport circonstancié et proposait de rejeter des  opérations qu'elle déclarait non conformes à la réalité.

In fine, elle fut virée grâce aux voix du promoteur et celles du conseil de gérance ... à la botte du syndic !!!

Voilà pourquoi, je dis qu'un seul commissaire, à fortiori professionnel et extérieur à l'ACP sera TOUJOURS préféré par les syndics.

Vous ne dites pas, Luc, en quoi la désignation de deux commissaires aux comptes serait préjudiciable aux copropriétaires.

J'ai bien dit: PREJUDICIABLE.

Je ne pense pas que devant un Juge vous obtiendriez satisfaction, tout comme moi, j'ai été débouté d'une demande d'annulation d'AG parce que j'apportais la preuve que tous les CP n'avaient pas été convoqués à cette AG.

Le Juge a estimé que la large majorité des copropriétaires l'avaient été et que cela n'aurait rien changé aux délibérations...ce qui est faux car UNE seule personne peut, grâce à des arguments pertinents, faire basculer une majorité.

On fait du juridisme pur lorsque l'on n'a aucun autre moyen pour se défendre, au même titre que certains avocats sont réputés procéduriers et gagnent des procès...sur la forme, pas sur le fond.

C'est un choix de méthode.

Personnellement je préfère gagner un procès au fond, pas sur un vice de procédure.

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luc
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Re : Commissaire aux comptes

mistral a écrit :

Personnellement je préfère gagner un procès au fond, pas sur un vice de procédure.

Concernant le fond de la problématique d'un ou deux ou trois CC (mon ACP en a trois):

Une ACP:
= un syndic qui demande des provisions pour le fonctionnement de l'ACP
= un responsable pour tenir la comptabilité
= un responsable pour le contrôle de la comptabilité (si non la devise "divide et impera" sera mis en application par le syndic quand il en a besoin)
= une AG qui approuve ou non les comptes annuels (idem)

En marge: après que nos chemins se sont séparés ... les CP minoritaires de mon ACP (représentés par un seul avocat) ont gagnés des procès sur le fond .... mais j'admets que le syndic avec son équipe de 7 (!) avocats à réussi à freiner leur application, mais pas à l'arrêter. On est très patient.


Cordialement,

Luc

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mistral
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Re : Commissaire aux comptes

Pour revenir à la désignation d'UN ou PLUSIEURS commissaires aux comptes, je rappelle que la loi de 1994 était aussi impérative que celle de 2010.

Or, la loi de 1994 n'a jamais fait la moindre allusion à un organe de l'ACP appelé contrôleur, commissaire ou vérificateur aux comptes.

Pour le législateur, cette mission était naturellement dévolue aux membres du conseil de gérance, organe par ailleurs facultatif  à l'époque dans toutes les ACP, quelle que soit leur taille.

Le règlement de copropriété de mon ACP (comme tous ceux de l'époque je suppose) prévoit toujours explicitement:

« ...le président et les deux assesseurs ont le mandat de vérifier les comptes avec les pièces justificatives. Ils devront faire rapport à l'assemblée générale en formulant leurs propositions. »

Il me semble que l'on ne pouvait être plus CLAIR, et personnellement j'ai toujours trouvé que le contrôle de la gestion du syndic par le conseil de gérance implique tout naturellement aussi le contrôle des comptes qui sont ainsi mis en concordance avec la gestion (décisions d'AG, réalité et opportunité des dépenses).

Et  cependant, dans mon ACP, en plus des trois membres du conseil de gérance, il y avait UN contrôleur aux comptes, qui, bien entendu, ne contrôlait pas la réalité ni l'opportunité des dépenses, cette mission, disait-il relève du conseil de gérance.

Notre syndic insistait d'ailleurs en ce sens: à chacun sa mission !!

Quant au conseil de gérance, il ne contrôlait pas la gestion du syndic comme la loi l'imposait, trop préoccupé par la gestion technique de tout l'immeuble dont il avait la mission.

Il ne pouvait d'ailleurs être son propre contrôleur !

J'ai donc tenté de faire valoir auprès du Juge de paix l'abscence totale de contrôle tant de la gestion que des comptes, en signalant que le contrôle de ceux-ci était confié à un organe non prévu par la loi et les statuts...et par conséquent non valable.

Le Juge ne m'a pas suivi.

Sa réponse a été: l'assemblée générale est souveraine, elle peut décider de désigner un contrôleur aux comptes en plus du conseil de gérance.

Pour moi, il devrait en être de même actuellement, l'assemblée générale souveraine pourrait désigner plusieurs commissaires aux comptes.

Ceci est mon humble avis, mais il pourrait alimenter la réflexion de tous ceux qui se posent la question, et notamment PYD.

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bada
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Re : Commissaire aux comptes

Oublions la loi de 1994 puisqu'elle est dépassée par celle de 2010 et je lis qu'il faut nommer un (et 1, c'est pas 2 à mon avis) commissaire aux comptes et personnellement, je m'en tiens aux termes de la loi.


bada

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grmff
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Re : Commissaire aux comptes

On doit en nommer un. Rien n'empêche d'en nommer un deuxième...

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