astuce pour éliminer un candidat syndic

le conseil de gérance

Vous répondez à côté de la plaque, je demande simplement si il faut aller chez le juge de paix pour faire annuler un vote quand un Président du Conseil donne de fausses informations et donc fausse les résultats des votes.
Je m'attend à tout de la part d'un Président qui n'a jamais été élu, a falsifié des procurations et ment comme il respire.

@grmff

Le principe de l’économie des procès peut imposer de faire son choix du « train » qu’on va lancer pour atteindre efficacement le but final qu’on doit avoir fixé au préalable. Il ne faut pas aller pour des détails en justice. Il faut d’abord de préférence épuiser les procédures internes. Mais dès que le train judiciaire est lancé il se peut qu’on doit y ajouter des wagons ou faire changer la procédure de voie (pénale au lieu de civile, … )

@Zlurp

Selon moi un ou plusieurs CP devraient aller chez le Juge de Paix, représenté par un avocat, pour faire annuler la décision d’élire le syndic, prise sur base d’une astuce, et pour demander la nomination d’un syndic provisoire avec une mission spécifique.

Motivations

Suite au fait qu’un syndic provisoire ne peut pas coordonner les statuts avant le 01.09.2011 (lisez l’Art. 19 § 2 de la loi du 02.06.2010 ), il faut demander au Juge que ce syndic provisoire à la mission d’organiser une AGE limité au point « élection d’un syndic conventionnel », en spécifiant par exemple que:

1. le syndic provisoire envoie une copie du jugement à tous les CP, en mentionnant dans sa lettre d’envoi que tout copropriétaire peut demander à tout candidat syndic, professionnel ou copropriétaire, de rentrer avant la date Y une proposition de contrat (… jours après la signification du jugement) , en se basant sur la description de la copropriété en annexe et les statuts qui sont consultables chez le syndic provisoire. Cette lettre du syndic provisoire est envoyé au moins X jours avant la date Y.

2. tous les propositions doivent être remis à ce syndic provisoire (ou un huissier nommé par le Juge ou le syndic provisoire) à la date Y sous enveloppe fermée/scellé et ouverte par lui (ou le huissier) , lors d’une réunion ou tous les CP peuvent être présent et recevoir sur place une copie de tous les offres.

3. après cette réunion à la date Y que l’invitation pour l’AG de la date Z peut être envoyée en indiquant explicitement la liste des candidatures et les modalités de consultations des propositions par les membres de l’AG, SANS y joindre une analyse de comparaison des contrats fait par lui, le CdC, …. . Le jugement devait spécifier que les candidatures doivent être remises préalablement selon la procédure déterminé dans le jugement.

4. si le règlement de copropriété ne comprend pas des dispositions requises proposer des dispositions « ad hoc », se baser sur la tradition actuelle, pour autant que c’est compatible avec la nouvelle loi.

5. le syndic provisoire peut demander conseil, aux avocats de son choix, aux frais de l’ACP.

En somme proposer un texte concret, mais le plus impartial possible, au Juge qui sera l’ordre de marche du syndic provisoire. Et diminuera la pression possible, mais prévisible, des autres copropriétaires sur le syndic provisoire.

Références:

Commentaire

En effet l’utilisation d’une « astuce » rend en principe la décision elle-même frauduleuse (« fraus omnia corrumpit » = la fraude corrompt tout).

Il faut apporter au moins un début de preuve en justice civile ou la preuve elle-même en justice correctionnelle. Il est donc essentiel d’avoir au moins une déclaration écrite de Zzzz ou un PV d’AG qui donne des indications dans ce sens.

Il fait tenir compte avec le fait probable, qui est basé sur la réalité réelle des pétaudières, que le syndic élu va dire au syndic Zzzz que la disposition de l’article 23 de sa déontologie est d’application et qu’il (Zzzz) ne peut remettre aucune déclaration à un tiers qui nuit aux intérêts d’un confrère agent immobilier agréé (Yyyy ou Xxxx):

D’où la nécessité de détailler la mission du syndic dans le jugement.

Vous devez citer l’ACP, ainsi que le syndic élu, dans votre citation, mais ne vous laisez pas tenter pour citer un ou plusieurs autres mandataires de l’ACP (membres du CdC, …). Ces personnes sont responsables envers l’ACP et pas envers vous. Le seul contrat qui vous lie, c’est votre acte d’achat, qui vous fait accessoirement membre de l’ACP, puisque votre appartement est soumis au statut de copropriété forcé par l’acte de base initial.

Vous devez citer le syndic en place, puisque vous demandez à le remplacer pour une mission spécifique.

Mais vous ne devez pas citer d’autres. C’est à l’ACP à le faire ou en subir les conséquences. En effet c’est d’abord à l’ACP de prendre des mesures elle-même pour que l’intérêt général de la copropriété prime sur les intérêts individuels des copropriétaires. Si non, de subir les conséquences elle-même de ses propres décisions, si elle joue à l’autruche.

Ceci ne doit pas vous empêcher de parler d’eux dans la motivation de votre citation, en relation avec des faits que vous pouvez prouver, même si vous avez seulement un début de preuve.

L’AG (= tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents) doit assumer les conséquences de ses décisions ou de son refus à décider . Chaque copropriétaire devra payer pro rata les conséquences parfois dramatiques du fait que l’AG admet que d’autres groupes usurpent ses pouvoirs et prennent des décisions à sa place. Sauf … ceux qui laissent entendre leur voix en justice.

Ce qui précède est mon opinion personnelle.

PS J’étais présent à une réunion « nouvelle loi » hier après midi à la côte. On y a parlé d’un cas similaire lors de la partie « questions et réponses ».

Pas si vite.

Avez-vous lu au prix de quelles manipulations invraisemblables du "président" le vote est intervenu :

Le Président du conseil a dit que le syndic Zzzzz lui a envoyé, la veille de l'A.G. une nouvelle offre qui ne correspondait plus à la première offre ,que ce n'est pas sérieux et il a demandé si tout le monde était d'accord pour éliminer ce candidat : approbation de l'A.G.

Après l'A.G. je lui ai demandé s'il était exact qu'il a modifié son offre. Il n'a rien modifié.

Le Président a probablement inventé cela pour avoir plus de chance que "son" syndic Zzzz soit élu.

Je viens encore de téléphoner au Syndic,  éliminé, j'ai parlé au directeur qui m'affirme qu'il n'a pas modifié ses prix et qui me dit être d'accord pour aller chez le Juge de Paix.
Ce n'est pas le Président qui à fait les demandes d'offre. Un autre membre du C.G. a aussi demandé une offre, il l'a communiquée au Président et c'est celle là qui a été évincée avant le vote.
Nous n'avons reçu aucune offre écrite, juste le prix par appart et par garage sans savoir ce qui est inclus ou non.
J'ai demandé pourquoi nous n'avons pas reçu les offres : le Président m'a dit que c'était trop cher.
Un Président qui m'a écrit par mail qu'il a falsifié des procurations et qu'il n'était pas sur la liste des candidats pour être au Conseil de Gérance, que c'est le syndic qui l'a choisi.... est capable de tout.
J'ai essayé d'intervenir, je me suis fait huer... une autre copropriétaire avait fait des agrandissements pour que tout le monde puisse voir les erreurs dans la comptabilité de l'eau, elle avait même téléphoné à la société pour avoir ces informations, s'est fait huer aussi.
Un copropriétaire a dit : mais de quoi elle s'occupe , elle vend quand même son appart.
Vous n'imaginez pas, dans cette petite ville de la côte, personne ne dit rien, pas de question, le président ouvre la bouche, la majorité applaudit..
Nous étions 3 à intervenir.

Cela pour l'action à court terme.

Mais il faut aussi se préparer pour une action à long terme.

Et là il faut très bien définir votre but clair, précis et compréhensible pour tous.

Je ne détaille pas ma méthode vu que le "pack" des CP, qui ne sont pas d'accord avec moi, visitent aussi ce forum.

Conseils:

1. Ne vous méprenez pas: l'adversaire réel n'est pas le syndic, mais le ou les CP qui sont les "sponsors" du syndic. Lui il profite de leur présence. Eux ils sont le vrai pouvoir en place, qui se sont accaparé de ce pouvoir et en profitent de fait.

2. Le choix de l'avocat est la phase essentielle. Il doit être capable de vous contredire quand il faut. Ex: dans mon cas "on" insiste surtout que je change d'avocat et pas que j'arrête les procédures.

3. Continuer à avoir du respect pour les personnes, sans aucune exception. Mais en même temps être intransigeant avec des actions malhonnêtes.

@ Zlurp :

Le président du CDG n'a pas été élu ? Et comment est-il légitimé ?
Les autres membres du CDG sont régulièrement élus, eux ?

Avez-vous des preuves de falsification de procurations ? Si oui, et si deux autres CP vous suivent, vous pouvez aller en justice de paix.

L'offre du du candidat syndic rejetée, il me semble toujours que c'était lors de l'AG qu'il fallait demander des précisions (copie ou pour le moins teneur exacte de cette nouvelle offre notamment). A présent, même si l'argumentation était boiteuse, l'AG a voté à l'unanimité le rejet de cette offre, et ça c'est une erreur de l'ensemble des CP

Un conseil : choisissez un avocat du cru, bien flamand...

Bonne chance !

Etrange... En tout cas, pas très normal tout ça.

Je n'ose pas imaginer que Grmff prend les copropriétaires pour des c..., mais alors il ignore la réalité des copropriétés.

Peut-on imaginer qu'un copropriétaire lambda puisse proposer un nouveau syndic ?

A plusieurs reprises depuis 14 ans que je suis confronté à la toute puissance du couple infernal syndic-conseil de gérance, j'ai tenté de demander offre à des syndics concurrents.

Leur première question est: êtes-vous membre du conseil de gérance ?

Ma réponse: NON.

Leur seconde question: êtes-vous opposé au conseil de gérance en place ? (sous-entendu qui soutient le syndic actuel).

Ma réponse: OUI.

Leur réponse a à chaque fois été : dans ces conditions, nous n'avons aucune chance d'être élu et nous ne vous remettons pas offre.

Un syndic n'acceptera jamais de venir dans une ACP s'il n'a pas la garantie d'avoir le conseil de copropriété (dont les pouvoirs sont à présent reconnus par la nouvelle loi) avec lui.

En conclusion, seul le conseil de gérance (ou de copropriété pour faire plaisir à ceux qui croient encore en la nouvelle loi !) a la faculté de proposer un nouveau syndic.

Le fait de proposer trois offres en AG ne change rien à la situation, puisque le conseil de copropriété  a déja choisi SON candidat.

Les pressions exercées sur les copropriétaires par le conseil de gérance pour qu'ils votent comme eux fait le reste.

Tout le reste n'est que du bluff.

Je comprends parfaitement le désarroi de Zlurp, puisque je vis la même situation dans ma république bananière de copropriété et ce n'est pas la nouvelle loi qui y changera quelque chose.

Bref, il faut avant tout avoir la possibilité de changer de conseil de copropriété, et je ne vois RIEN dans la nouvelle loi qui facilitera la chose dans une ACP république bananière.