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boites aux lettres et quotites
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Re : boites aux lettres et quotites
Pour une copropriété de 3 appartements, est-il bien nécessaire d'avoir un syndic ???
Ma soeur, étant propriétaire dans un bloc de 3 appartements français (chaque appartement avec une entrée individuelle - parties communes très très minimaliste), m'a convaincu que oui: il faut au moins un syndic bénévole, même chez eux.
Tout à fonctionné à la merveille (deux factures par an !!), jusqu'au moment qu'un d'eux est décédé et que l'héritier a vendu.
Je passe les détails ... .
Ils ont maintenant un syndic bénévole (ma soeur), un CC bénévole (sa voisine), un président d'AG (le nouveau) et tiennent une AG annuelle d'un quart d'heure dans le salon du syndic. Les problèmes du début sont maintenant résolu avec ce cadre formel. Cela n'aurait pas été possible autrement.
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : boites aux lettres et quotites
@ Immorp :
Concernant la double signature, je sais que ce n'est plus autorisé. J'évoquais des fait anciens (1982/1998). C'était légal à cette époque.
Malgré les différences de quotités, il avait été convenu que chacun verse une provision identique, destinée à payer l'éclairage des communs et les petits travaux. Et entre 4 copropriétaires parmi lesquels règne une bonne entente, il me paraissait correct et courtois de ne pas faire valoir mes quotités. Dans la pratique, nous n'adoptions une décision que si trois CP sur quatre le souhaitaient, même si selon mes quotités, j'étais majoritaire avec un seul des autres CP. Il n'est pas illégal de ne pas faire valoir tous ses droits, et d'en user avec correction dans le cadre de bonnes relations.
@ Luc :
J'aime bien votre humour, mais je cherche encore où j'ai bien pu écrire que l'ACP n'avait pas de comptabilité. Et malgré son immense simplicité, elle reprenait bien tous les éléments que vous citez...
Et pour en revenir au sujet :
- Pour une copropriété de 3 appartements, est-il bien nécessaire d'avoir un syndic ???
- L'acte de base ? Trois personnes de bonne composition ne peuvent-elles pas convenir à l'unanimité du mode de répartition à adopter dans ce cas précis ? Et ces mêmes personnes peuvent décider de se conformer ou de déroger à l'acte de base. Et ceci en toute légalité, n'en déplaise à Luc.
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Re : boites aux lettres et quotites
Si les frais de ces boôtes sont reparties pro rata, parcequ'ile ne sont pas considéré comme privatifs par les statuts, alors le syndic a AUSSI accès à la boîte aux lettres et peut donc réceptionner votre courrier privé. C'est votre intention?
C'est encore un de ces raccourcis dont Luc a le secret !
On peut très bien avoir, par exemple, un bloc de boîtes aux lettres dans le hall commun qui est à considérer comme une dépense commune, sans que le représentant de l'ACP ne puisse avoir, en conséquence, accès à votre propre boîte aux lettres !
Faut-il pour autant préciser dans l'acte de base que chacun a la jouissance privative et exclusive de sa propre boîte ?
Dans quel monde vit-on ?
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Re : boites aux lettres et quotites
1.
Une comptabilité est la même si pour la même catégorie d'ACP on doit tenir le même type de comptabilité.
- pour les ACP: deux catégories (-20 ou 20-+)
- pour les ASBL: trois catégories
- pour les sociétés: deux catégories, si responsabilité limité des administrateurs
- pour les sociétés: une catégorie, si responsabilité illimité des administrateurs
2. La méthode de répartition des dépenses est en principe la méthode pro-rata, mais elle peut être différente si une décision statutaire a été prise et acté comme la loi l'impose.
Si les frais de ces boôtes sont reparties pro rata, parcequ'ile ne sont pas considéré comme privatifs par les statuts, alors le syndic a AUSSI accès à la boîte aux lettres et peut donc réceptionner votre courrier privé. C'est votre intention?
Si les frais sont reparties par lot avec boîte aux lettres, parcequ'il sont une partie privative, alors le syndic N'a PAS d'accès à la boîte aux lettres.
C'est à l'AG a déterminer la quota part entre les frais liés à la structure du bloc des boîtes et les boîtes elles-mêmes.
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- bada
- Pimonaute intarissable
Re : boites aux lettres et quotites
Rexou à quand même raison en disant que la comptabilité n'est pas la même. Pour les copropriétés de moins de 20 lots, elle est simplifiée donc pas la même que pour les copropriétés de + de 20 lots (normalisée). Par ailleurs, je trouve que les frais des boites aux lettres doivent être réparti en fonction des quotités, à partir du moment où toute les charges communes sont réparties de cette façon sinon, vous pouvez avoir la même discussion avec chaque dépense à savoir qui utilise + ou - l'ascenseur, les escaliers, la porte d'entrée,l'éclairage, etc...etc...
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Re : boites aux lettres et quotites
Par contre, au niveau des décisions à prendre, je n'ai jamais cherché à faire valoir mes quotités non plus.
Ceci par exemple n'est pas légal: Les décisions se prennent en comptant les voix, c'est à dire les quotités.
Avec deux signatures pour retraits bancaires par exemple.
Seul celui qui est nommé comme syndic peut avoir la signature. Une banque n'admet pas en principe d'autres pratiques..
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Re : boites aux lettres et quotites
(...)
La loi est la même, oui.
Pas la comptabilité !
(...)
Tiens.
Est-ce la république de rexou est devenu souveraine envers l'Etat Belge et pas seulement envers le syndic?
Est-ce elle a imposé un autre Code Civil, qui n'a pas la disposition suivante:
Art. 977-8 §4
17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;
Ce qui est marqué en gras est applicable aux ACP de moins que 20 lots depuis le 01.09.2010. La loi est donc la même pour la comptabilité des petites ACP. Règles minimales mais obligatoires.
Mettez vos deux pieds sur terre. Ne mélangez pas la situation d'avant 2010 avec celle de maintenant. Étudiez votre dossier avant de donner des réponses un peu bizarres, mais qui vont tous dans votre intérêt privé.
En ce qui concerne le sujet lui-même relisez ma réponse que j'ai déja donné. Et qui est cohérente avec la loi ET les statuts.
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : boites aux lettres et quotites
Je vous signale quand même qu'il existe une loi sur la copropriété.. Et elle est la même qu'il y ait 3 copropriétaires ou 300...
La loi est la même, oui.
Pas la comptabilité !
Et la répartition des frais pour des travaux spécifiques se décide en AG.
De plus, il me semble cohérent de facturer une boite par appartement...
Désolé, mais je ne vois pas ce qui serait contraire à la loi...
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : boites aux lettres et quotites
3 copropriétaires et vous avez un syndic ?
Est-ce vraiment utile ? avez-vous beaucoup de charges communes ? (chauffage, eau chaude...)
J'ai habité une petite copropriété de 4 CP, avec des quotités différentes, et à part l'assurance, nous divisions tous les frais en parts égales. J'avais 400 millièmes et je n'étais pas l'instigateur du système, mais je l'ai accepté volontiers. Par contre, au niveau des décisions à prendre, je n'ai jamais cherché à faire valoir mes quotités non plus. Et à l'occasion, je rendais certains services bénévoles, genre peinture escaliers, etc...
Ceci dit, les boites aux lettres sont pareilles et indépendantes de la taille de l'appartement. Si au moins 2 CP sont d'accord, il semble logique, simple et cohérent de faire ce que préconise votre syndic.
Il me semble bien plus important de maintenir une entente parmi les 3 CP que de chipoter avec des centimes...
Votre syndic a raison, mais si vous voulez faire des économies, remerciez-le et faites faire la compta par un CP bénévole. Avec deux signatures pour retraits bancaires par exemple. A part la minuterie, il ne doit pas y avoir trop de frais communs... Un cahier d'écolier et une petite calculette, ça fait des miracles pour pas cher...
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Re : boites aux lettres et quotites
nous avons un immeuble de rapport avec 3 propriétaires, quotités differentes pour chacun .
nous devons mettre dans le couloir commun, des nouvelles boites aux lettres, moi j'ai le plus de quotité car le plus appartement
mais le syndic veut partager les frais des boites aux lettres par rapport au nombres de boites mais pas par rapport aux quotités
Votre syndic a probablement au moins partiellement raison.
Les boites aux lettres font partie des appartements et sont par essence donc privatives (le secret postal). Les frais liés à eux sont donc des frais privatives.
Si les frais du socle sont importants, alors ces frais sont communs et doivent être divisé prorata.
Mais vu le nombre des boîtes je ne crois pas qu'il y aura des frais communs.
Votre acte de base peut avoir d'autres dispositions. Lisez ce document.
Ceci est mon opinion personnelle.
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- lili
- Pimonaute bavard
boites aux lettres et quotites
nous avons un immeuble de rapport avec 3 propriétaires, quotités differentes pour chacun .
nous devons mettre dans le couloir commun, des nouvelles boites aux lettres, moi j'ai le plus de quotité car le plus appartement
mais le syndic veut partager les frais des boites aux lettres par rapport au nombres de boites mais pas par rapport aux quotités
est ce normal, qui a raison 
merci de m'aider 
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