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Mise en conformité à la loi HAMAL

mistral
Pimonaute assidu
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Mise en conformité à la loi HAMAL

L'art. 577-14 § 2  stipule:

"Le syndic visé à l’article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale, dans l’année qui suit l’entrée en vigueur de la présente loi, une version de l’acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d’ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. ..."

L'art. 577-4 §1er stipule :

"Le règlement de copropriété doit comprendre :
...
3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l’assemblée générale ;
4° le mode de nomination d’un syndic, l’étendue de ses pouvoirs (et), la durée de son mandat et les modalités du renouvellement de celui-ci, les modalités de renom éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission ; "

Ce qui signifie CLAIREMENT, que plutôt que d'avoir fixé IMPERATIVEMENT des règles strictes de fonctionnement et concernant les obligations du syndic, du conseil de gérance ou le(s) commissaire(s) aux comptes , le législateur charge le syndic d'établir lui-même les modalités du règlement de copropriété...et les règles le concernant personnellement.

Est-ce normal ?

Par ailleurs et toujours selon la loi, ces modifications du règlement de copropriété ne seront communiquées et soumises aux copropriétaires que le jour de l'AG, puisque le législateur autorise le syndic à ne communiquer l'ordre du jour que 15 jours avant l'AG sans le contraindre à joindre le moindre document relatif aux points mis à l'ordre du jour, mais seulement de permettre leur consultation dans un des modes fixés...là encore par le règlement de copropriété, c'est-à-dire par le syndic.

En effet, le législateur dans son art. 577-6 §3 précise:

"La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l’ordre du jour."

Ce délai de 15 jours fixé par le législateur dans ce même article est beaucoup trop court, mais peut être allongé ...à nouveau, si le règlement de copropriété le prévoit, donc si le syndic l'autorise.

Comment un copropriétaire en activité pourra-t-il prendre contact avec le syndic pour se rendre à son bureau pour consulter ces documents, sachant que le syndic ne répond plus après 18h ni le week-end ?

Dans ces conditions de désinformation, pensez-vous que l'AG pourra émettre un vote en toute connaissance de cause ?

Est-ce que je me trompe ?

Ceci revient à dire que la communication de tous documents intéressant la copropriété devrait être faite par internet...et tant pis pour les syndics d'une autre époque qui ne l'utilisent pas.

Je trouve d'ailleurs que dans le cahier des charges pour la recherche d'un syndic, l'ACP devrait prévoir l'obligation pour le syndic de communiquer (notamment) par internet, sans toutefois exclure l'autre méthode pour ceux qui ne disposent pas de l'internet.

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luc
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Re : Mise en conformité à la loi HAMAL

mistral a écrit :

Ce qui signifie CLAIREMENT, que plutôt que d'avoir fixé IMPERATIVEMENT des règles strictes de fonctionnement et concernant les obligations du syndic, du conseil de gérance ou le(s) commissaire(s) aux comptes , le législateur charge le syndic d'établir lui-même les modalités du règlement de copropriété...et les règles le concernant personnellement.

Pouvez-vous relire les Art. 577-7 et 577-14 du CC?

- Vous faites un amalgame entre l'ancienne loi, vos idées/intérêts et la nouvelle loi.
- Vous citez des organes inexistantes.
- Vous oubliez le différence entre "proposer" et "établir/décider".


Cordialement,

Luc

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mistral
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Re : Mise en conformité à la loi HAMAL

luc a écrit :

mistral a écrit :Ce qui signifie CLAIREMENT, que plutôt que d'avoir fixé IMPERATIVEMENT des règles strictes de fonctionnement et concernant les obligations du syndic, du conseil de gérance ou le(s) commissaire(s) aux comptes , le législateur charge le syndic d'établir lui-même les modalités du règlement de copropriété...et les règles le concernant personnellement.

Pouvez-vous relire les Art. 577-7 et 577-14 du CC?

- Vous faites un amalgame entre l'ancienne loi, vos idées/intérêts et la nouvelle loi.
- Vous citez des organes inexistantes.
- Vous oubliez le différence entre "proposer" et "établir/décider".


J'ai beau relire l'art. 577-14, j'y lis toujours:

"Le syndic .....est tenu de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale, ...une version ...du règlement de copropriété ... adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. ..."

Pour moi, cela signifie CLAIREMENT que la version du règlement de copropriété proposée aux CP sera adaptée par le syndic.

Les CP ne prendront connaissance de cette adaptation que le jour de l'AG comme je l'ai développé.

Quant à la référence au "conseil de gérance", la loi lui donne aujourd'hui des pouvoirs qui lui étaient interdits avec la loi de 1994

Pourquoi alors en avoir changé son appellation ?

Luc, vous ne répondez pas à la question: la loi n'aurait-elle pas dû IMPOSER les adaptations ?

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luc
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Re : Mise en conformité à la loi HAMAL

CC2010 a écrit :

Sous-section VI. - Du caractère impératif. Art. 577-14.
Les dispositions de la présente section sont impératives.

Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit
remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

Moniteur a écrit :

Loi du 02.06.2010 - Art. 19:
§ 2. Le syndic visé à l’article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4º du même Code, est tenu de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale, dans l’année qui suit l’entrée en vigueur de la présente loi,  une version de l’acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d’ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code.

Pour autant que l’assemblée générale n’apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l’acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l’établissement d’un acte authentique.

Vous oubliez la signification du mot "soumettre".


Cordialement,

Luc

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mistral
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Re : Mise en conformité à la loi HAMAL

luc a écrit :

CC2010 a écrit :Sous-section VI. - Du caractère impératif. Art. 577-14.
Les dispositions de la présente section sont impératives.

Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit
remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

Vous oubliez la signification du mot "soumettre".

Je n'ai précisément pas oublié le mot "soumettre" qui signifie que le syndic aura concocté avec son avocat une version du règlement de copropriété qui lui sera favorable et qui la soumettra ensuite aux CP le jour de l'AG, sans que les CP puissent analyser attentivement cette version.

A l'époque où nous faisions route commune je vous avais soumis la proposition de charte pour le fonctionnement de notre chaufferie commune à 3 immeubles.

Vous aviez fait une critique TRES sévère de cette charte préparée par l'avocat de notre ACP, c'est-à-dire aux frais de notre ACP, mais dans l'intérêt exclusif des 3 syndics et non des CP de ces 3 ACP et spécialement de notre ACP.

Vous ne pensez pas que le même scénario risque de se reproduire. ?

De nouveau, vous ne répondez toujours pas à la question:  la loi n'aurait-elle pas dû imposer les adaptations et non les laisser au bon vouloir du syndic.

Bien sûr si ces adaptations sont contraires à la loi elles seront réputées non écrites...à condition que l'on se rende à nouveau chez le Juge de paix pour les faire annuler...sans certitude !!...et être à nouveau traités de "procéduriers".

Est-ce cela que voulait le législateur ?

Je vous avoue Luc, ne plus reconnaitre le "Luc" de l'époque où nous étions sur le même chemin pour combattre les mêmes dérives des syndics malhonnêtes.

Il est vrai que vous avez récemment affirmé que cette loi était faite pour les bons syndics, ce qui explique évidemment TOUT.

Je vous invite à vous rendre sur l'excellent blog copropriétaires.be et cliquer sur "blog".

C'est un régale de lire ces commentaires sur la loi 2010, dite loi Hamal.

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luc
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Re : Mise en conformité à la loi HAMAL

Cette analyse très sévère de 2006 concernant la chaufferie de votre ACP que j'ai faite reste encore valable. D'ailleurs des documents que je viens de recevoir hier de l'IBGE et des pompiers dans le cadre de la chaufferie de mon ACP me le confirment.

Mais aussi la solution proposé par moi, que vous n'avez pas voulu suivre pour perdre plus tard. Des éléments dans la nouvelle loi indiquent que la solution que j'avais proposé avait beaucoup de chances d'avoir réussi.

Vous et moi savent pourquoi nos chemins se sont séparés en 2006.

Vos interventions sur ce forum confirment mon analyse générale en 2006 et mon refus à participer à copropriétaires.be, bien que je partage une grande partie des analyses sur ce site, mais pas les conclusions.

Il n'y a plus rien à ajouter. J'arrête mes interventions sur ce forum dans le cadre de vos répliques.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Mise en conformité à la loi HAMAL

@ luc et mistral (gagnant ?):
décidément, le salon "copropriétés" est propice aux retrouvailles, semble-t-il...
Mais est-ce vraiment l'endroit ?

Le blog que vous citez: son Url ?


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
PIM.be srl

---------------------------------
Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

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mistral
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Re : Mise en conformité à la loi HAMAL

PIM a écrit :

@ luc et mistral (gagnant ?):
décidément, le salon "copropriétés" est propice aux retrouvailles, semble-t-il...
Mais est-ce vraiment l'endroit ?

Le blog que vous citez: son Url ?

Il s'agit du blog d'un ancien Pimonaute.

http://coproprietaires.blogspot.com/

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mistral
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Re : Mise en conformité à la loi HAMAL

Pour étayer ma crainte de voir des adaptations à la nouvelle loi rédigées par et dans l'intérêt du syndic, voici ce que nous avons vécu dans mon ACP lorsque le syndic (Madame D... radiée de l'IPI en 2010) ,  a manipulé les CP à son avantage en adaptant les statuts pour  affirmait-elle « les mettre en conformité avec la loi ...de 1994.»

Le syndic informa l'assemblée générale de décembre 1995 que la loi de 1994 prévoyait une mission beaucoup plus étendue pour les syndics, mais qu'en accord avec l'assemblée générale, il y avait moyen d'en déroger en ce sens que le conseil de gérance reçoive mandat de l'assemblée générale pour assumer sa mission (gestion technique de l'immeuble) comme par le passé, ainsi:


« L'art. 577-7 §1 stipule que le conseil de gérance a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion.

L'art. 577-8 §5 stipule que le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée déterminée ou à des fins déterminées. »

Et le syndic d'ajouter :

« Tenant compte de ce qui précède, l'assemblée générale peut donc, à la majorité simple des voix, sauf si les statuts exigent une majorité particulière, décider:
d' autoriser le syndic à déléguer ses pouvoirs de gestion technique au conseil de gérance pour une durée déterminée et à des fins déterminées.

Et d'ajouter en ces termes:

« pour autant que ces trois conditions soient remplies, à savoir:
1/ pouvoirs délégués à un organe accepté et reconnu par l'assemblée générale
2/ pour une durée déterminée (1 an)
3/ pour des fins déterminées (gestion technique)
l'organe qui se substituera ainsi au syndic sera SEUL responsable de sa gestion. »  (SIC)

Cette décision, malgré nos avis, a été votée avec 97% des voix, c'est dire la grande connaissance juridique des copropriétaires présents !!!

Leur réponse a été « on a toujours fait comme ça ! »

Ne risque-t-on pas, à défaut de règles impératives prévues par la loi de 2010, revivre des épisodes comme celui-là ?

Pour répondre à Luc, je signale que comme le prévoit aujourd'hui la loi de 2010, le syndic , en 1995, avait bien « adapté » les statuts lesquels ont ensuite été « soumis » à l'assemblée générale.

Je vous laisse juger !

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dach
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Re : Mise en conformité à la loi HAMAL

@mistra,
Je ne comprends pas l'attitude du syndic (ou ex-syndic) de votre ACP.
Généralement ils souhaite vous proposer des services supplémentaires pas de réduire leurs prestations. Si je voulais être de mauvaise foi, je dirais augmenter beaucoup la facture et très peu leurs services.  wink
Concernant l'attitude des CP, je constate aussi que peu d'entre eux osent contredire le syndic professionnel. Il y a quelque chose que l'on ne peut pas reprocher aux syndic agréé IPI; c'est l'art de persuader les participants aux AG.

Je pense que c'est positif que des CP s'impliquent dans un conseil de copropriété. Mais dans votre cas je suppose que vous les suspectez de confondre leurs intérêts et ceux de l'ACP.

Si vous estimez que la délégation donnée au conseil de gérance/copropriété est abusive, c'est peut-être le cas puisque celle-ci est récurante  et concerne une part importante de la mission de syndic, vous avez peut-être portez votre opposition à la décision de l'AG devant un juge de paix ?
Si oui quel est son avis ? Si non pourquoi ?

Avez porté votre candidature au conseil de copropriété ? C'est me semble-t-il une bonne manière de veiller à la bonne gestion de l'ACP.

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mistral
Pimonaute assidu
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Messages : 153

Re : Mise en conformité à la loi HAMAL

dach a écrit :

@mistra,
Je ne comprends pas l'attitude du syndic (ou ex-syndic) de votre ACP.
Généralement ils souhaite vous proposer des services supplémentaires pas de réduire leurs prestations. Si je voulais être de mauvaise foi, je dirais augmenter beaucoup la facture et très peu leurs services.  wink
...


Si vous estimez que la délégation donnée au conseil de gérance/copropriété est abusive, c'est peut-être le cas puisque celle-ci est récurante  et concerne une part importante de la mission de syndic, vous avez peut-être portez votre opposition à la décision de l'AG devant un juge de paix ?
Si oui quel est son avis ? Si non pourquoi ?

Pour répondre à votre première question, mais sans entrer dans trop de détails, il s'agissait d'un contrat « win win », afin de permettre au compagnon de la syndic, plombier de son état, de travailler dans certains immeubles, sans fâcher le conjoint séparé, administrateur de la société de la syndic !!

En fait, le contrat initial de ce syndic, conclu en 1992 avec le conseil de gérance et à l'insu de l'ACP, ne concernait que la gestion administrative et comptable de notre copropriété, la gestion technique ayant été confiée au conseil de gérance.

C'était donc le conseil de gérance qui avait choisi ce plombier et lui confiait tous les travaux, pas la syndic !!
L'honneur était sauf !

Il faut savoir que la cogestion était permise avant août 1995.

C'est tout à fait par hasard, par une demande d'offre d'un tiers auprès du syndic, que nous avons vu dans la liste des immeubles de référence que dans notre ACP la syndic n'avait qu'une mission partielle, ce qui était en soi contraire à la loi puisque celle-ci stipule que le syndic est SEUL responsable de sa gestion.

C'est la loi de 1994 qui obligea la syndic à faire voter la « délégation » de la mission technique au conseil de gérance en AG afin, affirmait-elle avec aplomb:  « de se mettre en conformité avec la loi », (sic).

Quant à votre seconde question:

Oui, nous avons soumis notamment ce problème au Juge de paix qui n'a malheureusement pas jugé que la gestion  technique de l'immeuble, totalement confiée au conseil de gérance, était contraire à la loi.

Le Juge a déclaré en substance que le syndic, dont le contrat initial ne prévoyait pas la mission technique de l'immeuble, ne pouvait pas déléguer un pouvoir dont il ne disposait pas !!!

En interprétant à la lettre ce jugement, on pouvait donc en déduire que personne ne disposait de la gestion technique de notre immeuble !

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Saxo
Pimonaute intarissable
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Re : Mise en conformité à la loi HAMAL

Ce qui manque en Belgique, c'est une commission de discipline et des sanctions rapides.

Inutile  d'avoir des lois si elles ne sont pas appliquées.




C'est ce que réclament les Français de l'ARC (Association des responsables de copropriété)

Ce que nous voulons : un dispositif permettant des sanctions rapides en cas de non-respect, par les syndics, de la loi ou des règles de déontologie

Les syndics - qui sont des mandataires, qui donc doivent défendre les intérêts des copropriétés - non seulement sont très peu contrôlés mais sont aussi très peu sanctionnés :

-       le contrôle administratif est désormais quasi inexistant (carte de dix ans) ;

-       le contrôle des chambres professionnelles est très faible et partiel, voire partial ;

-       les actions judiciaires à l’encontre des syndics sont difficiles à engager, longues et aléatoires, celles-ci devant d’abord être dirigées contre le syndicat des copropriétaires lui-même.

La conséquence de cette situation est que trop de syndics ont l’impression qu’ils peuvent agir comme bon leur semble et accumulent impunément fautes et non-respect des textes.

Voilà pourquoi nous souhaitons la mise en place rapide de commissions de discipline régionales indépendantes et efficaces présidées par un magistrat et non l’instauration d’un Ordre des syndics (solution évidemment réclamée par les syndics pour garder la main sur les dispositifs disciplinaires).

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