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Vu dans un PV d'assemblée générale..

immorp
Pimonaute intarissable
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Vu dans un PV d'assemblée générale..

"xxxx signale aux participants que théoriquement le syndic est tenu, endéans l'année de la publication de la Loi, de prendre les dispositions nécessaires pour adapter le texte de l'acte de base aux prescriptions de cette nouvelle réglementation.
Cependant, comme cette démarche engendrerait inéluctablement des dépenses à charge des copropriétaires (honoraires d'avocats pour analyse et mise en conformité du texte, frais de notaire et droit d'enregistrement pour passer l'acte authentique destiné à entériner ces modifications etc .. ) et que le législateur ne prévoit aucun sanction à l'encontre des copropriétés qui ne satisferaient pas à cette requête, les copropriétaires présent décident de ne pas adapter l'acte de base actuel."

Précisons que je n'ai rien à voir avec cette ACP..
Amusant non ?


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Pierre_Kiroule
Pimonaute assidu
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Re : Vu dans un PV d'assemblée générale..

Quelques éléments de réflexion à ce sujet :

L'article 577-14 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, est complété par un alinéa rédigé comme suit :
« Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur. »

Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.

L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes :
  1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
  2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques

2. En cas d'omission ou de retard dans la transcription des statuts, l'association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l'égard des tiers lesquels auront néanmoins la faculté d'en faire état contre elle.

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Vu dans un PV d'assemblée générale..

Quand une disposition n’a pas de sanctions c’est assez souvent parce que la non-application de cette disposition a déjà à lui même des conséquences parfois dramatiques.

Cela peut se passer le 02.09.2011 où le 02.09.2022. Mais dès que la date du 01.09.2011 est passé, c'est irréparable ... . L'ACP en paiera les conséquences.

Cette ACP joue selon moi à la roulette russe.


Cordialement,

Luc

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Vu dans un PV d'assemblée générale..

Il y a de nombreuses lois qui ne prévoient pas de sanctions en cas de non applications et même des dizaines d'années après il n'y a aucun problème.  Je pense entre autre à l'obligation d'enregistrement des états des lieux d'entrée. 
Mais Luc peut éventuellement préciser sa pensée ?

Maintenant, je comprends très bien les copropriétaires qui réchignent à adapter leur RGP et l'acte de base.  Et également les syndics qui devraient prester plus pour le même salaire.  ( dela ma position personnelle de ne pas être tributaire d'un secteur spécialisé mais de me diversifier.  cela me permet de ne pas être dépendant d'une copropriété, de pouvoir défendre ma position quitte à démissionner si je ne suis pas d'accord, ou si l'on me fait trop ch...)  (tout doucement l'age de la retraite approche (encore près de 10 ans quand même) mais je deviens de plus en plus philosophe !)

Je reste sur ma position:  cette loi est mal faite.  Elle va certainement régler la situation de quelques copropriétés à problèmes importants (comme celle de Luc) mais ne propose aucune solution sensée ou juste pour les 90  de copropriétés qui vivent correctement.  Encore une fois, cela me fait penser à l'évolution de la réglementation routière, ou l'on diminue de plus en plus la vitesse mais ou on ne renforce pas les contrôles.


Francis

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Re : Vu dans un PV d'assemblée générale..

Francis a écrit :

Mais Luc peut éventuellement préciser sa pensée ?

A titre d'exemple, dans le contexte de l'application de l'Art. 19 §2 de la loi du 02.06.2010, prenons une ACP de 20 lots où:

- l'AG a décidé en 1992 de demander un intérêt de 1% par mois en cas de non-paiement des provisions par un CP, sans adapter le règlement de copropriété par acte authentique.
- Qu'aucun CP n'a eu des arriérés depuis 2000
- Que l'appartement du 4ème étage a été acheté en 2003 par A.
- Que A vient de décéder en 2009 et que B est son héritier unique.
- Que B a mis en location l'appartement, qu'il la loue à C et B paie au moyen du loyer les provisions dues à l'ACP.

En somme un cas classique, mais ...
- en 2009 B et le syndic se sont disputé sur une banalité en 2009 lors de la reprise par B de l'héritage
- le locataire C est mis au chômage et ne paie plus son loyer. B décide de rien payer à l'ACP tant que B ne paie pas.

Le syndic lance la procédure de rappel, notifie à B de payer entre autres 1% d'intérêts et renvoie à la décision de 1992, sans envoyer cette lettre par recommandé ni de reprendre la décision en entier. Finalement B est cité devant le Juge puisqu'il ne paie pas, mais le citation ne reprend non plus cette décision.

L'avocat de B réfute la décision que B devrait un intérêt de 1%, puisque :

1. les statuts authentiques, ni les PV de deux derniers AG (y compris les décomptes) telle que remis à l'achat par A en 2003 ne reprennent pas cette décision ni y réfèrent;
2. le PV des registre de décisions de l'AG ne reprend pas cette décision, puisqu'elle ne démarre qu'en 1995;
3. son client N'a PAS été mis au courant de l'existence de la décision de l'AG 1992 lors de l'AG 2011, qui aurait du mettre le statuts à jour

Que donc cette décision n'est pas opposable à son client et que l'intérêt de 1 % n'est pas due.

Croyez vous que le Juge va décider que cet intérêt est due, vue que c'est l'ACP qui cite et que B se défend ?

C'est donc à l'ACP à prouver son cas. La négligence de l'ACP de 2011, en omettant de suivre la procédure de l'Art. 19 §2 va être capitale.


Cordialement,

Luc

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Fledermaus
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Re : Vu dans un PV d'assemblée générale..

@ St.Luc

L'héritier B n'a rien a payer à la copropriété ...

- parce qu'il a trente ans pour accepter ou refuser un héritage.
- parce que s'il sort 1 franc de sa poche il est automatiquement considéré comme ayant accepté cet héritage.
- parce que les copropriétaires sont solidaires des dettes communes.
- parce que c'est à eux de palier aux carences du copropriétaire défaillant.

Mais ... la dette est toujours récupérable par jugement sur les biens hérités ... quand ??? ... çà c'est un autre problème ... sauf s'il s'agit de dettes fiscales ... sauf s'il s'agit de dettes bancaires ... etc. ... donc inscription possible au passif chirographaire de l'ACP ... donc c'est les CP qui trinquent. smile

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PIM
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Re : Vu dans un PV d'assemblée générale..

Fledermaus a écrit :

@ St.Luc

tongue


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luc
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Re : Vu dans un PV d'assemblée générale..

PIM a écrit :

Fledermaus a écrit : @ St.Luc

Cette manière d'agir indique seulement que Fledermaus n'a pas d'autres arguments valables. Pas moins ni plus.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Vu dans un PV d'assemblée générale..

Luc ne dit pas que l'héritier n'a pas encore hérité.

Donc, le raisonnement de Fledermaus n'a pas de sens dans le cas exposé.

Si l'héritage n'a pas été accepté, et que la succession est vacante, c'est évidemment un cas complètement différent, qui n'a rien à voir au cas expliqué par Luc en démonstration de problèmes d'adaptation d'actes de base.


Grmf!
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PIM
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Re : Vu dans un PV d'assemblée générale..

luc a écrit :

PIM a écrit : Fledermaus a écrit : @ St.Luc

Cette manière d'agir indique seulement que Fledermaus n'a pas d'autres arguments valables. Pas moins ni plus.

Merci de ne pas considérer que j'approuve pour autant le reste du raisonnement de Fledermaus.
Je voulais juste signaler que l'assertion "st-luc" m'a fait sourire (oui, oui, je sais: on ne sourit pas dans ce salon-ci).

Pour le surplus, je rejoins la remarque pertinente de Grmff.


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grmff
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Re : Vu dans un PV d'assemblée générale..

Dans le cas que Luc mentionne, le problème n'est pas la non-adaptation de l'acte de base, mais la non-mise à jour des règles de copropriété.

A mon sens, le juge risque bien de donner raison à l'AG. Au pire, le juge réduira l'intérêt au taux légal.

Les conséquences sont donc négligeables ou minimes dans l'exemple exposé.


Grmf!
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Fledermaus
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Re : Vu dans un PV d'assemblée générale..

Vous avez raison ... j'aurais dû préciser dès le départ "oui mais si la succession est vacante pour X raison ... etc." ... et assurez-vous bien que je n'aime pas non plus ce genre de situation qui peut-être mise à profit par un petit malin, mais quoi qu'on en dise, un héritier potentiel n'ayant pas encore accepté l'héritage n'est pas soumis aux règles de la copropriété dont il ne fait pas encore partie.

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Francis
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Re : Vu dans un PV d'assemblée générale..

Je suis du même avis que Grmff.


Francis

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luc
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Re : Vu dans un PV d'assemblée générale..

PIM a écrit :

Je voulais juste signaler que l'assertion "st-luc" m'a fait sourire (oui, oui, je sais: on ne sourit pas dans ce salon-ci).

Il me fait sourire aussi ... il copiait en fait une invention d'un autre pimonaute, que j'apprécie aussi, mais avec lequel je ne suis pas toujours d'accord.

D'ailleurs ma remarque concernait le contenu de la réplique de fledermaus, que je ne voulais pas répéter.

Quelque part dans mon texte initial j'avais en effet écrit: "... lors de la reprise par B de l'héritage ...".


Cordialement,

Luc

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