Que comprend les frais de vente d'un vendeur professionnel?

Je vais prochainement visiter une maison évaluée à 150000 eur vendue à travers une agence immobilière.
L'annonce indique des frais de vente de 31000 euros.
D'après le calcul de PIM, il y a environ 21800 d'euros de frais d'enrtegistrement et notaire.
Bref, il y aurait environ 9000 euros pour l'agence.
Est ce un taux habituel pour des frais d'agence? (?)
Dans ces frais, les couts de l'expertise electrique et du certificat PAE sont-ils habituellement compris(?)
A propos du certificat PAE, j'ai demandé à l'agence s'il était réalisé. On m'a répondu non car il n'est obligatoire qu'à partir du 1/1/2011. Nous sommes déjà le 20 décembre et avec une telle réponse je me mets à douter du professionnalisme de l'agent immobilier.
Y-a-t-il un endroit où serait recensé les agences immobilières douteuses? (?)
Merci de m'éclairer