Recouvrement des charges impayées auprès des locataires

Un propriétaire mauvais payeur par négligence n'ira pas en justice. Il sait qu'il serait débouté.

Evidemment, s'il est mauvais payeur parce qu'il conteste son compte, c'est un peu différent. Dans le cas qui m'occupait, il était évident que les comptes étaient parfaits, clairs, transparents et indiscutables, mais en plus le syndic ne commettait pas d'erreur, était parfait, au delà de tout soupçon, agréable de commerce, pas cher, pas roublard pour un sou et d'une modestie à toute épreuve...

En tout cas, le dialogue avec le locataire avait vite fait de se régler par un payement sur le compte de la copropriété.

A partir du moment où les propriétaires, via l'acte de base, donnent mandat pour toucher les loyers, le locataire se trouve en risque de devoir payer une deuxième fois le loyer. Couvert par l'acte de base, il hésite peu à verser le loyer dans les mains du syndic.

Et des agents immobiliers, après vérification avec avocats, avaient payé sur le compte de la copropriété aussi.

Ne pas oublier: l'acte de base est un document notarié, donc exécutable immédiatement. Et qui fait office de Loi entre les copropriétaires.

Grmf!

Tout à fait d'accord avec grmff et pour convaincre plus aisément le locataire du bien fondé de la demande, je joins une copie de la page du règlement de copropriété en épinglant le texte qui concerne le locataire et qui, dans notre acte de base, est écrit comme suit :

"Le locataire ou occupant, en application des présentes dispositions, ne peut s'opposer à ces paiements et sera valablement libéré à l'égard de son bailleur des sommes pour lesquelles le syndic lui aura donné quittance"

C'est clair et sans ambiguïté.
C'est vrai que cette méthode ne fait pas rire du tout le copropriétaire "mauvais payeur" mais, c'est lui qui a crée le problème et c'est aussi lui qui doit en supporter les conséquences. Quant aux autres CP, ils se réjouissent que l'argent rentre dans la caisse.

bada

(en réponse à grmff...)
C'est ce que tous les syndics affirment la main sur le coeur! (qu'ils sont parfaits...)

Pour paraphraser Edmond Rostand, je vous dirai : « c'est un peu court jeune homme ».

A ma question : quid lorsque le CP conteste son décompte individuel à défaut de détails et de justifications, vous répondez que les comptes du syndic sont clairs, transparents, et vous le dispensez d'établir ce décompte en faisant son éloge.

C'est votre opinion sur ce syndic et c'est votre droit, mais n'estimez-vous pas que c'est aussi le droit le plus légitime de tous les CP de savoir exactement en quoi consistent les montants réclamés en sus des charges de copropriété comme tel était le cas cité ?

A vous lire, Grmff, j'ai l'impression de revivre toutes les AG de mon ACP depuis 1997, car aujourd'hui encore, ce sont exactement les mêmes termes utilisés par le syndic et le conseil de gérance pour justifier de ne pas répondre à ces trois CP dits « mauvais payeurs » dont j'ai suivi les dossiers.

J'ajouterai, en ce qui concerne le dernier dossier dont le jugement vient d'être rendu, que l'ACP a été déboutée et condamnée en des termes particulièrement sévères.

Le Juge relève notamment:

- Que le syndic n'envoie pas de décomptes trimestriels détaillés comme prévu aux statuts
- que les décomptes manquent de transparence.
- Que des frais administratifs de 250€ ont été réclamés 2 fois pour le même dossier.
- Que les pénalités imputées ne sont pas détaillées (taux, durée, sur quel montant)
- que l'absence de transparence des comptes ne permet pas de contrôler si les diverses pénalités n'ont pas été imputées arbitrairement.
- Que les modalités d'application de ces pénalités n'ont jamais été votées.
- Que des frais de deux procédures ont été illégalement imputés en arriérés de charges alors que l'ACP disposait d'un titre exécutoire.

C'est dire que les comptes ne sont pas aussi clairs que le syndic, « labellisé qualité », l'affirme.

Dans deux des trois dossiers suivis, l'avocat a même tenté d'influencer le Juge à la veille des audiences en lui écrivant notamment que les comptes étaient approuvés (sic) et que ces CP étaient manipulés par le rédacteur de ces lignes.

Le Juge ne l'a pas suivi au fond dans ces deux dossiers et l'ACP a été déboutée et condamnée.

(...)

Mistral

Quand je parlais du syndic, c'était pure ironie, évidemment: je parlais de moi! Désolé si vous en avez perdu votre humour...

Je ne dispense personne d'avoir des comptes complets, à défaut d'être clair (parce qu'un compte de comptabilité, ce n'est jamais facile...) Je ne dispense personne d'établir un décompte pour chaque propriétaire.

Par ailleurs, je ne connais pas le syndic ni les affaires que vous citez: vous êtes sur un forum, peuplé d'intervenants qui ne partagent pas tous les même AG que vous... Je vous donne mon avis en toute simplicité, comme je le ressent, en espérant que cela vous apporte quelque chose.

Allez, sans rancune... et sans perdre votre sens de l'humour.

Grmf!

Vous n'avez pas saisi la motivation de mon propos. Quand j'écris que les CP se réjouissent que l'argent rentre dans la caisse, il ne s'agissait pas d'argent "indu" mais des charges communes impayées par un CP défaillant et quand il y a un mauvais payeur dans une petite copropriété de 6 lots, la surcharge devient lourde pour les autres CP qui doivent suppléer à la défaillance de l'un d'entre-eux et donc oui, ils se réjouissent quand l'argent "dû" rentre dans la caisse.  (..)

bada

grmff a écrit :Quand je parlais du syndic, c'était pure ironie, évidemment: je parlais de moi! Désolé si vous en avez perdu votre humour...

Désolé Grmff, si je n'ai pas ri de votre humour.

Pour moi, cette situation n'a rien de comique parce que comme je l'ai signalé c'est exactement ce qu'affirment sans rire mes syndics depuis 13 ans, soutenus par le conseil de gérance ou de copropriété.

Pire, l'actuel syndic, labellisé qualité, a été encore plus fort puisqu'il a déclaré en AG qu'il n'avait pas à nous répondre et à justifier les décomptes individuels...au motif qu'il avait été « blanchi » (sic) par l'organisme qui l'avait labellisé et par l'IPI qui validait son logiciel comptable !!

Pour faire bref, nous serions obligés de le croire sur sa parole et lui donner notre confiance aveugle.

Je pense que l'objectif du législateur était précisément que les CP ne soient plus des moutons !!

Lors de la dernière AG, j'ai été accusé d'être un menteur, par le syndic et l'avocat, lorsque j'affirmais que le CP en question n'avait pas de dette et que la procédure ne visait qu'à récupérer des montants qui n'étaient pas des charges de copropriété.

Quant à ce CP qui posait également des questions, la seule réponse a été: « payez d abord vos charges ».

Dix mois plus tard, après que le syndic soit contraint de reconnaitre certaines erreurs, le Juge nous a donné raison puisqu'il a déclaré que la créance réclamée n'était pas des charges de copropriété.

Il s'agit de montants que le syndic est incapable de justifier.

Il apparait donc que le logiciel utilisé par ce syndic ne soit pas si fiable que l'IPI l'a affirmé.

grmff a écrit : Allez, sans rancune... et sans perdre votre sens de l'humour.

Sans rancune bien évidemment.

Mistral

Ben oui. Il pourrait. Et ce serait au locataire / copropriétaire de faire opposition à la demande.

Fort de café? Pas plus fort de café qu'un proprio qui ne paye pas ses charges...

Et si c'est injustifié, malhonnête, mal torché, opaque, avec obstruction aux questions posées comme vous l'expliquez, il faut pendre le syndic haut et court, et e serai le premier à venir vous donner de la corde.

Grmf!

De toute façon, tout le monde semble oublier que cette procédure de recouvrement de créance auprès du locataire rentre dans le cadre de la loi sur le recouvrement amiable de dette du 20 décembre 2002.

Voir aussi sur ce forum : "saisie-arrêt conservatoire".

Lisez cette loi, vous verrez qu'il y a une procédure à respecter et que l'on ne récupère pas n'importe quoi et sans en apporter la preuve, sous prétexte que les statuts le prévoient ...mais sans en indiquer les modalités d'application.

Mistral

Si vous avez un lien, je suis preneur.

Grmf!

-  Recouvrement amiable des dettes d’un consommateur (SPF Economie)
- Le recouvrement amiable des dettes du consommateur (Droit Fiscalité belge)

J'ai jeté un très rapide coup d'oeil sur les documents pointés.

Dans les deux documents, on trouve la même chose. Il est noté que le recouvrement amiable de la loi de 2002
- est applicable uniquement pour les dettes de consommateur
- n'est pas applicable dans le cadre des actes notariés.

En clair, ces règles ne s'appliquent pas aux ACP

D'autres questions?

Grmf!

En effet, je crois que vous avez jeté un TRES RAPIDE coup d'oeil à ces documents !

Vous vous référez à des commentaires de cette loi.

Un exemple est cité concernant les actes notariés: celui du prêt hypothécaire.

Dans ce cas précis, le montant à rembourser mensuellement est clairement indiqué de même que la durée du prêt, etc...

TOUT est clair et est chiffré. Les montants sont INCONTESTABLES.

Que je sache, ce n'est pas le cas d'un décompte individuel qui n'est pas un acte notarié.

De plus, ce décompte n'est soumis à aucun contrôle.

Il dépend de la seule appréciation du syndic.

Et en démocratie, tout débiteur a encore le droit de contrôler les montants qui lui sont réclamés.

Mistral

Pour moi en tout cas, à partir du moment où l'Acte de base prévoit que le syndic a délégation pour toucher les charges impayées, il a mandat point barre.

La charge de partir en procédure retombe sur le copropriétaire, et non sur la copropriété. Dans ma vie de syndic, j'ai souvent rencontré des mauvais payeurs. Ils l'étaient tous pour de mauvaises raisons.

Généralement, un large je-m'en-foutisme.
Parfois, une incompétence à gérer, de la part du propriétaire, parfois de son mandataire, parfois de son mandataire agent immobilier.
Et parfois, un peu des deux.

Très rarement une contestation des charges imposées...

Grmf!

@Grmff,
en estimant que la loi sur le "recouvrement amiable de dettes" ne s'applique pas dans le cas d'une récupération d'une créance contestée auprès d'un locataire, vous créez une discrimination entre les copropriétaires.

En effet, la loi sur le recouvrement de dettes s'applique bien pour les copropriétaires occupants, mais le huissier ou l' "agent récupérateur" doit être en possession d'un titre exécutoire, ce que, selon vous, le syndic n'est pas obligé d'avoir !!!

Pour moi, c'est de l'abus de pouvoir si un syndic se contente de déclarer : "perso, je suis un syndic honnête, ma compta est exacte et je dis que ce montant est correct, point barre", comme le fait mon syndic actuel.

Mistral

En résumé, j'estime que, si l'acte de base prévoit les modalité de récupération auprès du locataire, c'est pas pour rien.

L'acte de base étant notarié, point besoin d'un jugement pour exiger du locataire qu'il paye entre les mains de la copropriété afin de couvrir les dettes du propriétaire.

S'il fallait un jugement, à quoi servirait-ce de le mentionner dans l'acte de base? Pour faire des lignes?

@Grmff
en estimant que la loi sur le "recouvrement amiable de dettes" ne s'applique pas dans le cas d'une récupération d'une créance contestée auprès d'un locataire, vous créez une discrimination entre les copropriétaires.

En effet, la loi sur le recouvrement de dettes s'applique bien pour les copropriétaires occupants, mais le huissier ou l' "agent récupérateur" doit être en possession d'un titre exécutoire, ce que, selon vous, le syndic n'est pas obligé d'avoir !!!

Pour moi, c'est de l'abus de pouvoir si un syndic se contente de déclarer : "perso, je suis un syndic honnête, ma compta est exacte et je dis que ce montant est correct, point barre", comme le fait mon syndic actuel.

Il est un autre exemple de mandat notarié qu'un tiers peut utiliser pour récupérer ses sous: le prêt hypothécaire garanti par un mandat.

Là non plus, pas besoin d'un acte exécutoire supplémentaire: la banque a mandat irrévocable pour faire un acte d'hypothèque sur un bien, aux frais du propriétaire défaillant.

Dans le cas d'un bail notarié (comptez 200€), il n'y a pas besoin non plus d'avoir un jugement: il peut envoyer les huissiers directement pour saisie et expulsion. Ceci m'a été confirmé par un huissier ce matin au téléphone: un bail notarié a valeur de jugement et est exécutoire directement.

Pourquoi diable un acte de base, notarié lui aussi, qui le prévoit explicitement, ne serait pas exécutable en la matière?

Pourquoi diable un acte de base, notarié lui aussi, qui le prévoit explicitement, ne serait pas exécutable en la matière?

Mais tout simplement parce que aucun montant n'est clairement mentionné et que la créance réclamée inclut souvent d'autres montants que le syndic ne peut imputer selon son bon vouloir comme l'a fait mon syndic à plusieurs reprises dans plusieurs dossiers de CP que j'ai pu suivre.