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Opposabilité du bail suite au décès du bailleur.

mogo
Pimonaute assidu
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Opposabilité du bail suite au décès du bailleur.

Bonjour,

Je me permets de vous exposer mon problème.

Je suis preneur d'un bail de résidence principale de 9 ans enregistré (actuellement dans sa 2nd année) pour un logement situé dans une maison séparée en plusieurs habitations.

Le bailleur initial était usufruitier de l'ensemble de l'immeuble sauf du studio (propriété d'une autre personne qui avait conclu un bail a vie sur le bien que j'occupe conférant à mon bailleur le droit de le louer. Mon bailleur à loué le bien à divers locataires pendant 10 ans en toute connaissance de cause du propriétaire et les loyers étaient versés à mon bailleur).

Suite au décès de mon bailleur, le propriétaire du studio m'affirme que le bail est résolu et n'a plus d'effet.
L'argument avancé est que le droit (bail à vie) qui autorisait mon bailleur décédé à conclure une convention de bail s'est éteint avec lui.

Mon bail ne comprenant aucune clause résolutoire en cas de décès du bailleur, je ne suis pas d'accord avec cette affirmation et, après m'être penché sur mon code Civil (édition 2008), il me semble que l'articles 1742 du code civil s'applique.

Initialement j'avais invoqué également l'article 595 du code civil mais je ne sais pas si mon défunt bailleur peut-être considéré comme usufruitier du bien? (est-ce qu'un bail à vie conclu il y'a plus de 10 ans et conférant le droit au preneur d'user du bien en ce compris de le sous-louer est-il apparenté à un usufruit?).

Bref, pouvez-vous me dire que si mon bail est opposable au propriétaire et sur quelle base légale?

Merci d'avance.

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PIM
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Re : Opposabilité du bail suite au décès du bailleur.

Le bailleur initial était usufruitier de l'ensemble de l'immeuble sauf du studio (propriété d'une autre personne qui avait conclu un bail a vie sur le bien que j'occupe conférant à mon bailleur le droit de le louer. Mon bailleur à loué le bien à divers locataires pendant 10 ans en toute connaissance de cause du propriétaire et les loyers étaient versés à mon bailleur).

pas clair...
en tout cas, cela me paraît obscur


Erik DECKERS
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mogo
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Re : Opposabilité du bail suite au décès du bailleur.

PIM a écrit :

Citation :Le bailleur initial était usufruitier de l'ensemble de l'immeuble sauf du studio (propriété d'une autre personne qui avait conclu un bail a vie sur le bien que j'occupe conférant à mon bailleur le droit de le louer. Mon bailleur à loué le bien à divers locataires pendant 10 ans en toute connaissance de cause du propriétaire et les loyers étaient versés à mon bailleur).

pas clair...
en tout cas, cela me paraît obscur

En effet ce n'est pas clair je vais essayer de reformuler:

Il est donc question d'une maison dans laquelle est aménagé un appartement à l'étage et un studio au rez-de-chaussée.

Je suis locataire du studio.

Mon bailleur, qui occupait l'appartement de l'étage, était usufruitier de 50% de la maison et preneur d'un bail à vie sur les 50% restant.
Les 100% constituant une indivision simple (donc pas 50% = le studio et 50% = l'appart de l'étage).

J'ai signé le bail dont question dans mon premier message avec mon bailleur. Bail de résidence principale et je n'ai jamais été informé du fait que le bailleur était locataire de 50% de la totalité de la maison.

Mon bailleur décédé, le propriétaire de la maison me dit que mon bail sur le studio n'a plus d'effet comme si le studio que j'occupe était l'objet du bail à vie et que j'en étais sous-locataire.

De mon point de vue mon bailleur a signé un bail sur une partie d'un bien dont il était à 50% usufruitier et à 50% locataire.

Ma question est donc de savoir si, dans cette condition, mon bail est résolu ou s'il reste opposable au propriétaire?

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grmff
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Re : Opposabilité du bail suite au décès du bailleur.

Le principe, c'est qu'on ne peut pas donner plus que ce qu'on a.

Votre bailleur avait un "bail à vie" Une fois mort, le bail prend fin sans autre formalité.

§ 8. Par dérogation au § 1er, un bail écrit peut être conclu pour la vie du preneur. Le bail prend fin de plein droit au décès du preneur.

Le propriétaire a donc parfaitement raison.

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PIM
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Re : Opposabilité du bail suite au décès du bailleur.

grmff a écrit :

Le principe, c'est qu'on ne peut pas donner plus que ce qu'on a.

.... mais l'actuel décédé aurait tout de même dû en informer son cocontractant.

Evidemment, aujourd'hui, le décédé s'en fout....


Erik DECKERS
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mogo
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Re : Opposabilité du bail suite au décès du bailleur.

Merci pour vos réponses mais me référant à mon dernier message précisant que mon bailleur était usufruitier pour 50% du bien loué et locataire pour les 50 autres % pourquoi est-ce que que mon bail serait frappé uniquement par la règle s'appliquant à un bail de sous-location et non par celle rendant opposable un bail conclu par un usufruitier (ce qui est effectivement le cas pour 50% en fait)?

De plus, cela fait plusieurs mois que mon bailleur est décédé et que je paie mon loyer au propriétaire (que j'ai d'ailleurs contacté moi-même pour lui demander ou payer le loyer) qui m'informe seulement maintenant (à l'occasion d'un contact encore une fois initié par moi) de la situation particulière de feu mon bailleur et me réclame la conclusion d'une nouvelle convention de bail dans des termes qui ne me conviennent pas du tout.

Si effectivement mon bail n'a plus effet mais que j'occupe les lieux depuis plusieurs mois après son expiration (et qu'aucun congé ne m'a été signifié) en payant le loyer au propriétaire et sans convention écrite ne considère-t-on pas alors que j'ai un bail verbal de 9 ans?

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grmff
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Re : Opposabilité du bail suite au décès du bailleur.

Si effectivement mon bail n'a plus effet mais que j'occupe les lieux depuis plusieurs mois après son expiration (et qu'aucun congé ne m'a été signifié) en payant le loyer au propriétaire et sans convention écrite ne considère-t-on pas alors que j'ai un bail verbal de 9 ans?

A mon avis, si vous n'aviez plus qu'un demi-bail, il devenait discutable.

Mais si vous payez le loyer depuis plusieurs mois, il y a deux options possibles.
Soit on considère que votre ancien bail a continué avec les ayant droits de votre bailleur
Soit on considère qu'il y a un nouveau bail depuis que votre propriétaire actuel vous a donné son numéro de compte pour qu vous puissiez payer le loyer.

Entre les deux, mon coeur balance...

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SNPC
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Re : Opposabilité du bail suite au décès du bailleur.

Il me semble que vous donnez deux versions différentes de la situation.
Dans un premier temps vous avez dit que le studio que vous occupez faisait l'objet d'un bail à vie. Dans ce cas il est certain que vous avez un sous-bail dont la durée est subordonnée au bail à vie.
Dans un deuxième temps vous avez parlé d'une indivision sur le tout avec bail à vie portant sur les 50% du tout. Je vous avoue que ce deuxième cas me laisse perplexe car il faudrait considérer que le bail que vous aviez avec votre bailleur (mi-usufruitier mi-locataire) se maintient pour 50% indivis, ce qui me paraît une situation assez inédite, ne pouvant être résolue que par un accord amiable ou un jugement.

Par ailleurs, si effectivement le propriétaire vous a laissé poursuivre le bail, on peut considérer qu'il a repris celui-ci, d'une façon ou de l'autre et que les conditions ne peuvent être changées unilatéralement par lui. J'inclinerais à considérer que votre bail initial a été repris tacitement par le bailleur.
Ceci sous réserve d'explications plus complètes et d'une analyse relevant d'un contact avec un avocat.

J'ajouterais que si votre bailleur initial vous a laissé dans l'ignorance de la situation il a engagé sa responsabilité et ses héritiers pourraient avoir à répondre du préjudice que vous subiriez éventuellement.


Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires

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mogo
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Re : Opposabilité du bail suite au décès du bailleur.

SNP a écrit :

Il me semble que vous donnez deux versions différentes de la situation.

Dans un deuxième temps vous avez parlé d'une indivision sur le tout avec bail à vie portant sur les 50% du tout. Je vous avoue que ce deuxième cas me laisse perplexe car il faudrait considérer que le bail que vous aviez avec votre bailleur (mi-usufruitier mi-locataire) se maintient pour 50% indivis, ce qui me paraît une situation assez inédite, ne pouvant être résolue que par un accord amiable ou un jugement.

C'est bien la seconde version qui est à prendre en compte (celle que j'ai laissée dans la citation ). Le propriétaire m'a informé de la "première version" plusieurs mois après le décès du bailleur et en creusant un peu après avoir posté mon premier message il s'avère que la réalité correspond à la "dernière version".

Ça me semblait logique (quoi que saugrenu quand même) que si mon bailleur était usufruitier à 50% du bien donné en location il devait subsister "50%" du bail.

En toute connaissance de cause, je pense résoudre ça à l'amiable car l'origine de mon message est avant tout de m'informer de mes droits et non pas comment opposer de force l'exécution du bail au propriétaire.

Merci pour vos aimables réponses  smile

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grmff
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Re : Opposabilité du bail suite au décès du bailleur.

S'arranger à l'amiable est effectivement une démarche positive. Pour bien négocier, il faut connaître ses droits, vous avez raison.

Bonne chance à vous.

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