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Agent immo pris la main dans le sac, comment acheter? (Urbanisme)

Goudurix
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Agent immo pris la main dans le sac, comment acheter? (Urbanisme)

Bonjour,

Je voudrais acheter une maison, et je l'ai visité avec un agent immobilier. La situation urbanistique de ce bien étant un peu particulière, je demande clairement à l'agent si tout est en ordre.

En me regadant bien dans le yeux, il m'assure que oui, et me sort en des termes ronflants la justification du prix de vente, suite à l'expertise de leur agence, 30 d'expérience, sérieux, bla bla bla...

Car si l'urbanisme est en ordre, la maison augmente de valeur. Dans le cas contraire, ça fait baisser le prix d'environ 10 à 25 %. Et encore, ca pourrait meme poser encore plus de problemes au vendeur.

Comme je suis très parano, je téléphone à l'urbanisme, et il ne m'a pas fallu plus de 2 minutes pour que l'employé de la commune me dise "Cette maison là, ha mais oui je connais très bien, il y a un PV d'infraction à l'urbanisme dessus, elle ne peut pas être vendue tant que c'est pas réglé!".

Je suis écoeuré. Tant de malhonnêteté flagrante me sidère. Les tentative d'arnaques, c'est tout le temps, mais quelque chose de si GROS, je m'étonne.

Après plus de renseignements, il semblerait que ce PV n'empeche pas la vente, mais sera bien sur source de tracas pour le futur acheteur qui devra régulariser, MAIS SURTOUT, ça diminue fortement la valeur du bien, car la maison ne pourra être transformée, et donc ne pourra pas bénéficier des avantages avancés par l'agent (et justifiant le prix plus élevé).

En fait, la régularisation signfiera donc des travaux de maçonnerie pour remettre en état d'origine. Le propriétaire avait commencer des travaux qu'il a du interrompre à cause de ce PV. L'agent m'a bien sur affirmé que les travaux ont été interrompu pour d'autres raisons, sans gravité...


Néanmoins, malgré cela, cette maison m'intéresse toujours. En fait, je suis prêt à discuter, à faire les travaux nécessaires, et à régulariser avec la commune. Moyennant bien sur une réduction du prix de vente. Ce qui me dérange, c'est la tentative de dissimulation et le manque de communication.

J'ai demandé aussi d'autres documents mais l'agent de répond plus. Pourtant, je ne le lui ai pas encore dit que je suis au courant pour le problème d'urbanisme.

J'aimerais en discuter avec le popriétaire, mais je ne sais pas qui c'est, et il semble que l'agent veuille le cacher (agent agréé IPI...).



Donc, j'ai l'impression que l'agent m'a catalogué comme client-emmerdeur, et que pour cette vente, il cherche le pigeon idéal.

Je me suis demandé comment il ferait face au notaire, qui verra forcément le PV lors de l'acte authentique. Mais je suppose que l'agent espère vite prendre (ou devrais-je dire, voler, chiper) sa commission au compromis, et ensuite laisser joyeusement propriétaire et acheteur s'étriper devant les tribunaux pendant 10 ans. Le propriétaire a sans doute "oublié" de parler de ce PV, et l'agent a "oublié" de vérifier. Et il y a sans doute une clause dans le contrat agence-propritéaire qui dédouane l'agence de toute responsabilité.

La bonne vieille méthode de nos hommes politiques : je ne sais rien, je n'étais au courant de rien.

Donc dans cette situation, l'agent ne peut même plus être considéré comme un marchand de tapis, mais plutot comme un vulgaire voleur de sac à main. Il fait monter les prix et facilite la vente par un gros mensonge, puis, dès que l'argent est sur la table, il pique le magot honteusement comme un détrousseur de vieille dame, et disparait dans les bois...

Ca me soulève l'estomac, mais en attendant, j'ai quand même envie de cette maison. Donc ma question est la suivante :

* Comment faire pour obtenir des infos sérieuses sur cette maison alors que l'agent fait bloc?

* Comment faire également pour que l'agent ne se presse pas pour vite trouver un naif, et vendre cette maison avant que je n'ai pu avoir plus d'info?

* Je suis quasi le témoin d'une escroquerie en cours. Car un futur acheteur risque d'y perdre ses économies. Puis-je agir en contactant l'IPI ou même la police ou la commune?

Extrait du code de déontologie sur ipi.be :


Art. 53
L'agent immobilier courtier ne peut, dans sa publicité et ses annonces, induire en
erreur les personnes sur la disponibilité et les caractéristiques essentielles des biens
qu'il présente.

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grmff
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Re : Agent immo pris la main dans le sac, comment acheter? (Urbanisme)

Fuyez ce genre de situation idiote.

Si vous en avez le courage, manoeuvrer pour obtenir des écrits de la part de l'agent, puis portez plainte à la police et à l'IPI.

Ce genre d'agent immobilier est une plaie pour la profession.


Grmf!
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Oscar Wilde

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Goudurix
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Re : Agent immo pris la main dans le sac, comment acheter? (Urbanisme)

C'est effectivement une mauvaise situation et d'habitude, je fuis comme vous dites. Dans d'autres domaines, que ce soit pour acheter une voiture, ou n'importe quoi, je ne cherche pas la complication, et je sélectionne les gens avec qui je veux traiter. Et j'élimine immédiatement ce genre de tordu.

Mais voilà... plus je découvre l'immobilier wallon, plus je me rends compte qu'il ne répond à aucune règle de marché "normal".

Dans ce cas-ci, si j'ai posé la question, c'est parce que cette maison est le fruit d'une intense recherche, et que, pour différentes raisons, je dois en trouver une dans une zone géographique précise. Et que le choix est très restreint.

Les biens de qualité à prix raisonnables sont très rares.

Par comparaison, quand je cherche de bons meubles à prix ridicules sur eBay pour me meubler, je trouve une abondance d'objets sympas. Quand un vendeur semble suspect, je passe au suivant, parce qu'il y aura toujours une bonne affaire plus tard.

Mais dans l'immobilier, ça me semble très différent. Sur les 6 derniers mois, j'ai parcouru quelques milliers d'annonces sur des sites immo. La majorité sont éliminées très vite, sur photo. J'ai demandé l'adresse d'environ 40 biens qui méritaient d'aller voir de plus près en passant dans la rue. Une fois sur place, la plupart pouvaient déjà être éliminés. J'en ai visité 7 ou 8, et la seule maison qui me donnait envie d'obtenir plus d'infos et de l'acheter éventuellement après avoir vu l'intérieur, c'est celle-ci.

C'est donc l'élue :-)

Et je trouve dommage qu'une telle maison soit entre les pattes d'un propriétaire négligeant, et d'un vendeur douteux. J'aimerais la "sauver" et lui donner l'éclat qu'elle mérite.  En évitant de créer une conflit de plus devant les tribunaux.

De plus, si je pose cette question, c'est parce que je pense que je serai confronté encore à ce genre de problème. Les 2 précédentes visites, c'était pas mieux.

Pour une, j'avais demandé au vendeur s'il n'y avait pas d'humidité. Pour me faire venir sur place, il a éludé la question. Une fois, dans les murs, je constate que le pafond est noir de moisissures, que l'eau dégouline d'en haut, et que le batiment est bon à raser.

Pour l'autre, je me retrouve face au popriétaire qui vende lui même. Quand je lui demande s'il possède les plans il me dit sur un ton agacé, comme si j'avais posé une question absurde "Ho moi, je m'occupe pas de ce genre de choses, ça m'intéresse pas de savoir comme la maison est construite"...

Marché très curieux... On doit mettre l'argent sur la table, sans discuter, et en fermant les yeux. Certes on est pas obligé, mais alors on ne trouve rien.

J'avais commencé de lire un livre très savant sur l'expertise immobilière, pour apprendre, mais je me rends compte que toute cette théorie ne sert à rien. A quoi bon être capable d'évaluer tous les détails techniques et économiques d'un bien, si les vendeurs ne veulent rien révéler, et si la majorité des acheteurs ne posent pas de questions et acceptent n'importe quoi?

Si une maison est ingénieusement évaluée sur base de multiples critères à 200.000 eur, et qu'un rêveur passe par là et est prêt à en donner 250.000 sans voir les plans ni aucun certificat, elle "vaut" donc 250.000 euros.

Donc voilà pourquoi j'ai l'impression que je vais devoir ruser et trouver des solutions pour simplement pourvoir acheter dans des conditions raisonnables.

Je vais, comme vous suggérez, essayer d'obtenir des écrits, puis de le mettre face à ses contradictions, pour essayer de le raisonner à l'amiable (même s'il me dégoute) et pouvoir malgré tout négocier pour obtenir les infos nécessaire. Je me sens déjà mal à l'idée de savoir que si ça marche, quelques milliers d'euros iront dans sa poche pour ses bons services...

Devoir lutter contre un vendeur, contourner ses pièges, faire le travail à sa place, pour ensuite le récompenser en le payant, on ne voit pas ça dans beaucoup de domaines...

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cochise
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Re : Agent immo pris la main dans le sac, comment acheter? (Urbanisme)

Sinon, pour avoir les coordonnées du propriétaire, rien de plus facile, il suffit d'aller se renseigner au cadastre de la commune. Attention évidemment, vu que vous avez eu connaissance du bien via l'agent, cela pourrait causer problème si vous achetez directement avec le proprio.


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PIM
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Re : Agent immo pris la main dans le sac, comment acheter? (Urbanisme)

Avoir un dialogue direct avec le propriétaire vendeur ne se fait pas nécessairement en méconnaissance des droits de l'agent immobilier...

Cela étant dit, si c'est le même agent immobilier que celui de votre autre message (contrôle électrique), cela m'a l'air d'être un fameux lascar !...


Erik DECKERS
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Goudurix
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Re : Agent immo pris la main dans le sac, comment acheter? (Urbanisme)

Effectivement, c'est le même agent immobilier.

Je mets à jour ce sujet en espérant que cela vous inspire des conseils.

J'ai parlé à l'agent aujourd'hui, après avoir longuement réfléchi à la stratégie à adopter.

J'ai décidé d'être clair, d'exposer le problème d'urbanisme, en ne l'accusant de rien (pour qu'il puisse sauver la face...), en précisant bien que je reste malgré tout intéressé, mais que je voudrais des documents.

Il a quand même réussi à placer dans la même phrase qu'il n'était pas au courant du problème, mais qu'il savait effectivement pour le PV d'infraction, et que ce n'était pas grave... Beau numéro d'équilibriste.

Il a ensuite ajouté quelques imprécisions et demi-vérités à chaque virgule pour adoucir la situation. En fait, il ne nie rien, il ne conteste même pas, mais retourne et embellit les choses avec le flegme pas pressé du vieux routier de la magouille qui en a vu d'autres.

Mais bon, je dois bien m'en contenter, si je veux acheter ce bien.

J'ai pris beaucoup de renseignements sur Internet concernant les PV d'urbanisme. La loi a été durcié à la fin de 2009. Il est fort probable que maintenant que le PV est dressé, une régularisation soit indispensable, et qu'elle passe d'abord par une AMENDE (à charge de celui qui possède le bien même s'il n'est pas responsable de l'infraction).

C'est aussi une manière pour les communes de faire rentrer de l'argent.

Plus grave peut-être : puisque le logement avait changé d'usage (annexe sur le terrain louée), ça peut aussi changer le Revenu Cadastral, et donc, puisqu'il n'y a pas eu paiement annuel correct en fonction de celui-ci, il s'agirait d'une... fraude fiscale?! D'où peut-être amendes etc...

Bien sûr, on consultant le CWATUP, je pense pouvoir évaluer que si amende urbanistiques et frais de régularisation il y a, ça ne dépassera pas les 2 à 3000 euros.

Quant à la conformité de l'électricité, état de la plomberie etc..., ça "pourrait aussi" ne pas être si élevé. C'est quand même une construction moderne, de 30 ans environ.

Ce PV d'urbanisme est peut-être une opportunité d'obtenir un bien à bon prix... peut-être... peut-être... peut-être. Trop d'incertitudes néanmoins.


Donc, après insistance de ma part, l'agent m'affirme (sans consulter le propriétaire) que ce-dernier sera probablement d'accord de REGULARISER à SES FRAIS, et de payer les amendes éventuelles. Il me dit qu'une régularisation ne prendrait pas plus de 2 mois... (car bien sur, je ne veux pas signer un compromis, et attendre des mois avant de passer à l'acte).

** Voici ma question : **

J'ai demandé s'il acceptait les OPTIONS (car en fait, je n'ai pas envie qu'un naif achète le bien sans rien controler), mais que je ne veux pas m'engager sans avoir vu les plans, et que cette histoire d'urbanisme soit clarifiée noir sur blanc.

Il me dit que c'est possible, que je peux demander une option par écrit et signée en stipulant:

* mon offre de prix (suis-je obligé de mentionner un prix pour une option?)

* que mon engagement par option est annulé si il n'y a pas acceptation par écrit à l'urbanisme de régularisation aux frais du propriétaire

* que c'est également annulé si je ne reçois pas les plans, ou si, après expertise de l'immeuble à mes frais, l'état électrique ou autre laisse à désirer.

Evidemment, je devrais préciser ce que signifie "laisse à désirer". Par exemple, si la mise en conformité coute plus que 700 euros TVAC, etc...


Cela me tente, mais que pensez-vous de déposer cette option?

Est-ce un engagement très contraignant pour moi?

Etant donné qu'il y a quand même plusieurs clause complexes et importantes, est-ce quelque chose que je peux rédiger en français ordinaire de simple mortel, ou devrais-je me faire conseiller par un notaire?

Est-ce que je ne risque pas d'écrire des clauses n'ayant aucune valeur juridique (exemple : l'option est nulle si je n'obtiens pas les plans à telle date)?

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PIM
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Re : Agent immo pris la main dans le sac, comment acheter? (Urbanisme)

On mélange les notions: ne pas confondre "option" (qui est une promesse de vente) et "offre d'achat" (= promesse d'acquérir) (cfr détails dans notre FAQ)

Ce qu'il vous propose, en réalité, c'est de faire une offre d'achat (qui n'engage que vous et n'engage en rien le vendeur), modulée selon vos souhaits.
Cela n'a de sens que si la dite offre et ses modalités sont acceptées par le vendeur.

Vous devriez effectivement consulter votre propre notaire pour qu'il vous assiste utilement.


Erik DECKERS
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Goudurix
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Re : Agent immo pris la main dans le sac, comment acheter? (Urbanisme)

Ha oui, je viens de lire la faq et il y a effectivement une différence.

Si je faisais une offre de ce type, ça ne ma garanti donc absolument pas de "bloquer" le bien pour moi pour une certaine durée.

Autre chose: est-ce que l'IPI tient compte de ce genre de plaintes? Est-ce qu'elle retire des agrégations pour ce genre de comportement? Que risque cet agent s'il vend malgré tout, en masquant les problèmes?

Bien sur ça apparaitra à l'acte authentique, mais il espère sa com en attendant...

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Saxo
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Re : Agent immo pris la main dans le sac, comment acheter? (Urbanisme)

Y a-t-il une corrélation entre le PV d'infraction et la vente ?
L'agent immobilier est-il du coin ?

Si la réponse est oui aux deux questions, je ferais doublement attention.

En tout cas, je prendrais rendez-vous chez l'échevin de l'Urbanisme  (ou chez le bourgmestre, pourquoi pas) et je lui demanderais ce que la Commune souhaite pour mettre la maison en règle.

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Goudurix
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Re : Agent immo pris la main dans le sac, comment acheter? (Urbanisme)

Suite à vos questions, je complète ce sujet si ça peut aider quelqu'un dans un cas similaire.

J'ai dialogué avec la commune et les fonctionnaires en charge du dossier. J'ai décidé de prendre les choses en main et de ne pas attendre des infos de l'agent, qui ne donnera rien.

Les personnes de l'urbanisme et de la région wallone se sont montrées serviables et ont pris le temps de bien répondre à mes questions. Par contre, ce fut à moi de bien expiquer simplement et de manière concise le cas, pour obtenir les infos dont j'avais besoin. Sinon, on se perd dans les méandres de l'administration...

Finalement, il s'avère que la remise en état sera plus facile que prévu. Il n'y aura pas de poursuites.

J'avais fait une confusion entre REMISE EN ETAT, et REGULARISATION.

La remise en état, c'est ce que la commune préfère, et ça ne s'accompagne pas d'amendes. Dans ce cas-ci, c'est aussi ce qui est le plus facile techniquement. Donc c'est ce que je ferai.

L'agent immobilier continue néanmoins de mentir pour chaque chose (ou disons, de faire des "approximations"), et je dois le corriger à chaque phrase. D'ailleurs il ne conteste pas, quand je lui montre que je connais la législation, il se reprend par "ha oui, c'est vrai, donc bla bla..."comme si de rien n'était...

J'ai encore une question néanmoins, concernant le DOSSIER TECHNIQUE qui est censé accompagner chaque bien en vente, comprenant les factures, devis etc... des travaux réalisés depuis 2001.

Dans ce batiment, des travaux ont été effectués depuis 2001, comme les chassis, la toiture, la terrasse,...  Or il n'y aucune facture. Le propriétaire dit n'avoir rien reçu du précédent propriétaire qui a fait ces travaux.

Moi, ça ne me dérange pas (enfin, si, ça me dérange mais bon, je ne suis plus à ça près). Mais comment je ferai si je décide de revendre la maison dans quelques années, et que de ce fait, je ne pourrai pas non plus fournir ces documents pour ces travaux au futur acheteur?

Pénalisation? Problème à l'acte avec le notaire?

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PIM
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Re : Agent immo pris la main dans le sac, comment acheter? (Urbanisme)

Le propriétaire dit n'avoir rien reçu du précédent propriétaire qui a fait ces travaux.

Et il a disparu dans la nature cet ancien proprio ?


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Agent immo pris la main dans le sac, comment acheter? (Urbanisme)

Les dossiers techniques commencent à être transmis, de plus en plus souvent.

Mais s'il n'y en avait pas à l'achat, rien ne peut vous être reproché des travaux d'avant votre achat...

Pas d'inquiétude de ce côté.


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Goudurix
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Re : Agent immo pris la main dans le sac, comment acheter? (Urbanisme)

Mais s'il n'y en avait pas à l'achat, rien ne peut vous être reproché des travaux d'avant votre achat

Ha ok, merci.


Pour ce qui est des anciens propriétaires, on me conseille effectivement de faire une recherche. Idéalement le nom devrait apparaitre sur l'acte de vente du propriétaire actuel, mais comme il répond peu...

Je compte donc me baser sur les documents que je vais recevoir de l'urbanisme prochainement. Je téléphonerais bien à l'architecte du batiment s'il vit encore, ou au propriétaires précédents.

Mais s'il s'appelle Jean Dupont et que son nom est mentionné dans un document d'il y a 20 ans, sans tél. et sans e-mail, ça va être déjà plus compliqué.

Est-ce que si je vais chez mon notaire, il peut faire quelque chose? Une recherche sur base d'un acte, ou même mieux, sur base de l'adresse du batiment?

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