Faut-il répondre à un appel de fonds en l'absence de budget voté?

mistral · #1 03-01-2011 12:40:07

Faut-il répondre à un appel de fonds lorsque le syndic n'organise pas l'assemblée générale annuelle après avoir annulé celle qui était prévue ?

Selon la coutume de notre ACP, les assemblées générales se sont toujours déroulées début décembre alors que l'exercice comptable se termine le 30 septembre.

Le premier appel de provisions du nouvel exercice a lieu début novembre.

Lors de la dernière AG, le budget ordinaire a été augmenté de 15% au motif que : « tenant compte des augmentations générales connues dans tous les domaines et afin d'éviter des surprises (sic) ».

Les provisions ont été majorées de 15%.

Puisque le syndic est tenu de respecter le budget voté, nous n'avons pas de problème de liquidités puisqu' au 1 octobre 2009, le fonds de roulement (= fonds de caisse) était l'équivalent de deux trimestres de provisions.

Une AG était prévue ce 21 décembre 2010 et le syndic l'a annulée sans raison.

Renseignements pris auprès du conseil de copropriété dont le président démissionne en dehors d'une AG, personne ne sait quand aura lieu la prochaine AG, d'autant que nos statuts prévoient que les comptes annuels et individuels doivent nous parvenir au moins un mois avant l'AG.

Quant au syndic, il refuse de me répondre, arguant que « comme tout le monde vous serez avertis dans les délais impartis » !!!.

J'ai contacté un avocat qui me dit que les CP ne devraient pas répondre au prochain appel de fonds afin de contraindre le syndic à organiser cette AG pour voter le budget.

Merci de me donner votre avis.

luc · #2 03-01-2011 14:42:33

Art. 577-6;
§ 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
Sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.
Art. 577-8.
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
5° d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.

Pour autant que l'AG n'a pas fixé la période annuelle de l'AG, le syndic peut fixer lui-même les provisions, tant que l'AG se tient avant le 01.10.2011 et approuve un budget qui concorde avec les avances demandés.

grmff · #3 03-01-2011 22:37:41

Voilà un syndic qui recherche un coup d'état pour être flanqué dehors...

Qu'attendez-vous?

mistral · #4 04-01-2011 11:17:21

luc a écrit :

Citation :Art. 577-6;
§ 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
Sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.
Art. 577-8.
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
5° d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.
Pour autant que l'AG n'a pas fixé la période annuelle de l'AG, le syndic peut fixer lui-même les provisions, tant que l'AG se tient avant le 01.10.2011 et approuve un budget qui concorde avec les avances demandés.

@Luc,

en vous référant au texte de la loi, vous tirez une conclusions toute personnelle que je ne peux pas accepter.

Vous légalisez en quelque sorte la prolongation abusive du mandat de syndic ainsi que des pouvoirs tout aussi abusifs résultant de sa propre turpitude.

En effet, non seulement, en l'absence d'une date fixée par les statuts, vous ne tenez pas compte de la coutume, autre source du droit, en vigueur dans notre ACP, à savoir, l'organisation durant plus de trente ans d'assemblées générales ordinaires au cours de la première quinzaine de décembre.
La loi, ne change donc rien en ce qui nous concerne.

Par ailleurs, une AG devait se dérouler le 21 décembre puisque la salle était réservée par le syndic pour notre ACP depuis le 5 novembre.

Quant aux actes conservatoires que vous estimez que mon syndic pourrait légalement accomplir, ils ne le sont que par suite de l'annulation par lui-même de l'AG du 21 décembre.

Il s'est donc mis en faute, or « nemo auditur propriam turpitudinem allegans ».

En fait, si l'on devait vous suivre dans votre raisonnement, il n'y a aucune raison d'organiser une AG avant le 1 octobre 2011 !!!

Vous êtes en totale contradiction avec les (judicieux) conseils que vous formuliez dans un autre sujet, quant à la nécessité d'organiser PLUSIEURS AG afin d'informer les copropriétaires des changements de la loi.

Si mes souvenirs sont exacts, vous préconisiez au moins trois AG, une d'information des changements début septembre 2010, une en octobre pour proposer les modifications du règlement de copropriété et une troisième en novembre pour voter ces divers changements.

Vous êtes très très loin de ces beaux principes !!

luc · #5 04-01-2011 12:44:19

@mistral,

Vous tirez des conclusions personnelles que je pourrais accepter, si j’étais un ordinateur qui ne travaille qu’avec des « 0 » ou des « 1 ».

Mais mon cerveau est un ordinateur analogue, je ne peux rien faire contre cela (et d’ailleurs je ne voudrais pas).

Plus concrètement il faut apprendre à faire la distinction entre :
• mes propositions, où je suit en principe la voie maximale du « best case »
• mes constats, où je suit en principe la voie minimale du « worst case »
en me basant sur la situation tel que perçu par moi.

Mon commentaire:

1. Accepte que la loi n’a fait que tracer le cadre de notre vie, mais que la loi ne détermine pas et ne déterminera pas chaque pas de notre vie. On n'est pas en "1984", ni dans des "démocraties" dites populaires.

Exemple très simple et concret:
La loi vous interdit à rouler à plus que 120 sur les autoroutes, mais il ne vous oblige pas à rouler 119 Km/h.

2. Je suis intransigeant si on dépasse le cadre de la loi, je suis un supporter infatigable de solutions qui permettent à mieux administrer et conserver les parties communes de la copropriété forcée. Mais pas plus.

3. Votre syndic est dans un équilibre instable sur une corde glissante. La loi de 2010 permet à n'importe quel copropriétaire, avec ses dispositions soi disant sans effet puisque non sanctionnables, à mettre le syndic au pas.

Mais comme vous n'acceptez pas la loi de 2010, je n'ai pas approfondi cette voie par un souci d'efficacité et rentabilité.

mistral · #6 08-03-2011 18:00:32

grmff a écrit :

Voilà un syndic qui recherche un coup d'état pour être flanqué dehors...
Qu'attendez-vous?

Voilà, c'est fait.

Il a été révoqué sur le champ pour fautes graves:
- prolongation abusive de son mandat;
- non respect de la loi de 2010 (mais déjà celle de 1994);
- non respect des statuts;
- non respect de décisions d'AG;
- refus de répondre aux questions de coproriétaires mais aussi aux vérificateurs aux comptes;
- découvert de +-13.000 dans le fonds de réserve, qui remonterait à plusieurs années;
- actions en récupération de créances à la légère car sans dossiers;
- conflit d'intérêt avec l'avocat qui s'assurait ainsi une rente aux frais de l'ACP;
- refus de mentionner à l'ODJ des points demandés par des copropriétaires;
- refus de faire rapport de sa gestion;
- non budgétisation des budgets ordinaire et extraordinaire;
- malfaçons dans des travaux importants, etc, etc, ....

Bref, la m... mais grâce à la complicité du conseil de copropriété, pardon de gérance, car c'est bien là tout le problème.

Ce syndic était cependant "certifié qualité" par le SNP.

Mistral

grmff · #7 09-03-2011 01:23:11

Bon amusement pour combler les trous, et éventuellement récupérer les données...

Mais avec un tel syndic, continuer aurait consisté à continuer à s'enterrer je suppose...

Donc, c'était la meilleure décision. Vous arrivez dans une période compliquée, avec un syndic qui aura un rôle pas facile: celui de déterrer les cadavres...

Soutenez-le dans cette mission...

luc · #8 09-03-2011 02:53:34

grmff a écrit :

Soutenez-le dans cette mission...

C'est en effet l'essentiel ...

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