Copropriété : les procès-verbaux réglementés

PIM · #1 03-01-2011 21:56:44

Dans Le Soir du 23/12/2010, un article de l’avocat spécialisé Eric Riquier:

L'une des modifications les plus marquantes de la récente modification législative en matière de copropriété est que le texte de la loi évoque désormais le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires. Car, aussi curieux que cela paraisse, ce document essentiel de toute copropriété brillait par son absence dans le texte de 1994.

La loi en parle donc dorénavant. L'article 577-6 § 10 du Code civil dispose que le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des propriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus. A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.

C'en est ainsi fini des incertitudes générées par les procès-verbaux lacunaires ou erronés : la rédaction séance tenante et la signature des personnes présentes, assureront désormais à ce document une valeur probante infiniment plus sérieuse que par le passé.

Aucune sanction
Reste que la loi n'énonce aucune sanction lorsque ces exigences ne sont pas respectées. Il n'y a en tout cas pas de nullité sans texte de sorte que le non-respect des conditions légales n'emportera que les sanctions que le juge voudra y trouver, c'est-à-dire principalement les conséquences nécessaires à la cause concernée d'une valeur probante réduite ou inexistante du procès-verbal litigieux. A l'instar de ce qui s'est passé en France, où la loi formule la même exigence depuis longtemps, la jurisprudence dégagera progressivement les sanctions qu'il convient de réserver aux procès-verbaux non conformes.

En ce qui concerne le délai de communication aux copropriétaires du procès-verbal, la rédaction du nouvel article 577-6 § 12 est malheureuse. Il est en effet libellé comme suit : le syndic consigne les décisions visées aux §§ 10 et 11 dans le registre prévu à l'article 577-10, § 3, dans les 30 jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, aux copropriétaires et aux autres syndics. Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il doit en informer le syndic par écrit. Une confusion est donc faite entre le registre des décisions et le procès-verbal, et se pose alors la question de savoir ce que le syndic doit communiquer aux copropriétaires : les décisions prises par l'assemblée ou le procès-verbal ?

Riquier Sluse & Associés ; www.iuris.be

(fin de citation)

luc · #2 04-01-2011 13:07:45

Aucune sanction
Reste que la loi n'énonce aucune sanction lorsque ces exigences ne sont pas respectées. (…) la jurisprudence dégagera progressivement les sanctions qu'il convient de réserver aux procès-verbaux non conformes.

Ce qui confirme mes dires dans d’autres sujets récents.

Une confusion est donc faite entre le registre des décisions et le procès-verbal, et se pose alors la question de savoir ce que le syndic doit communiquer aux copropriétaires : les décisions prises par l'assemblée ou le procès-verbal ?

Je ne crois pas qu'il y a confusion, en lisant le texte en gras de la disposition suivante de la loi de 2010 :

CC2010 a écrit :

Art. 577-6.
§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.

C’est un sophisme typique de d’abord généraliser et simplifier un texte et puis de tirer des conclusions du texte simplifié.

En fin d’AG le syndic prépare un PV des décisions prises et pas un PV des délibérations. Ce document deviendra la minute du PV des décisions.

La signature de ce document ne veut pas dire qu'on est d'accord avec les décisions, mais qu'on atteste au maximum ("worst case") que les décisions mentionnés ont été prises.

Saxo · #3 04-01-2011 15:16:27

Bien d'accord avec Luc.

Le pv des décisions est le pv des décisions.
Le registre des décisions est le registre des décisions.
Le pv des décisions doit être signé "on the spot" pour empêcher les syndics de réécrire l'histoire.

La gazette de l'immeuble, c'est tout autre chose.
Les parlementaires l'ont tellement bien compris qu'ils n'en veulent plus, d'autant que ça n'a aucune valeur.

mistral · #4 04-01-2011 17:27:36

PIM a écrit :

Dans Le Soir du 23/12/2010, un article de l’avocat spécialisé Eric Riquier:
L'une des modifications les plus marquantes de la récente modification législative en matière de copropriété est que le texte de la loi évoque désormais le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires. Car, aussi curieux que cela paraisse, ce document essentiel de toute copropriété brillait par son absence dans le texte de 1994.
La loi en parle donc dorénavant. L'article 577-6 § 10 du Code civil dispose que le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des propriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus. A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.
C'en est ainsi fini des incertitudes générées par les procès-verbaux lacunaires ou erronés : la rédaction séance tenante et la signature des personnes présentes, assureront désormais à ce document une valeur probante infiniment plus sérieuse que par le passé.
Aucune sanction
Reste que la loi n'énonce aucune sanction lorsque ces exigences ne sont pas respectées. Il n'y a en tout cas pas de nullité sans texte de sorte que le non-respect des conditions légales n'emportera que les sanctions que le juge voudra y trouver, c'est-à-dire principalement les conséquences nécessaires à la cause concernée d'une valeur probante réduite ou inexistante du procès-verbal litigieux. A l'instar de ce qui s'est passé en France, où la loi formule la même exigence depuis longtemps, la jurisprudence dégagera progressivement les sanctions qu'il convient de réserver aux procès-verbaux non conformes.
En ce qui concerne le délai de communication aux copropriétaires du procès-verbal, la rédaction du nouvel article 577-6 § 12 est malheureuse. Il est en effet libellé comme suit : le syndic consigne les décisions visées aux §§ 10 et 11 dans le registre prévu à l'article 577-10, § 3, dans les 30 jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, aux copropriétaires et aux autres syndics. Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il doit en informer le syndic par écrit. Une confusion est donc faite entre le registre des décisions et le procès-verbal, et se pose alors la question de savoir ce que le syndic doit communiquer aux copropriétaires : les décisions prises par l'assemblée ou le procès-verbal ?
Riquier Sluse & Associés ; www.iuris.be
(fin de citation)

En lisant cet article, j'ai le sentiment que la nouvelle loi apporte davantage de flou que la loi de 1994.

En ce qui concerne précisément la problématique des procès-verbaux, il suffit de relire le sujet « procès verbal des décisions prises par l'AG » pour constater comment chacun, y compris un professionnel, interprète un texte particulièrement CLAIR, à savoir :

« ...indication des majorités obtenues et du nom des propriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus."

On ne peut être plus clair, et cependant ....!

Personnellement, je trouve cela TRES inquiétant !!

Pour revenir à l'article d'Eric Riquier, je m'interroge sur différents points:

1/ pourquoi la loi n'a-t-elle pas mentionné explicitement ce qui devait se trouver obligatoirement dans un PV, et notamment :
- le nombre de présents et représentés,
- le nom des mandataires et de leurs mandants, ainsi que les éventuelles intentions de votes figurant sur les procurations afin de mieux comprendre les résultats des votes ...et les copinages !
- Ce qui ne pouvait malheureusement plus y figurer, comme les délibérations, puisque délibérer n'est pas décider !

2/ faut-il signer toutes les pages du PV ou seulement la dernière ?

3/ faut-il mentionner son nom sous sa signature ?

4/ y a-t-il une obligation à signer le PV, auquel cas le syndic devra impérativement tenir une nouvelle liste des CP encore présents ?

5/ la signature du PV signifie-t-elle approbation du PV auquel cas une action en justice de contestation serait irrecevable ?
En effet, le commentaire de maitre Riquier m'inquiète, je le cite:
« C'en est ainsi fini des incertitudes générées par les procès-verbaux lacunaires ou erronés : la rédaction séance tenante et la signature des personnes présentes, assureront désormais à ce document une valeur probante infiniment plus sérieuse que par le passé. »

6/ la lecture se fait-elle publiquement comme celle d'un jugement en séance publique, c'est-à-dire à grande vitesse et à voix basse, sans qu'il soit possible de discerner d'éventuelles subtilités, ou chaque CP peut-il relire calmement le PV avant de le signer, sinon, quelle est la portée de cette « obligation » ?

7/ pourquoi faire double emploi avec le registre des décisions puisque le PV ne peut malheureusement pas reprendre les délibérations et diverses propositions faites par l'un ou l'autre ?

8/ Pourquoi avoir choisi le terme ambigu « procès-verbal » alors que le terme « minute » aurait été plus correct et sujet à moins d'interprétations ?

Voici la définition du procès-verbal par Wikipedia

De manière générale, un procès-verbal, communément appelé PV (abréviation), est un acte juridique écrit qui retranscrit des constatations, des déclarations ou une situation. Il n'a généralement valeur que de simple renseignement sauf lorsqu'il émane de certains agents publics où il acquiert alors une valeur de preuve (par exemple celui émis à la suite d'un contrôle d'identité, qui fait foi « jusqu'à preuve du contraire », c'est-à-dire dans l'immense majorité des cas).
Comme souvent avec les termes de science ou de droit, le terme doit être compris dans son sens savant et non son sens courant. Verbal ne signifie pas « verbalisé «, « prononcé à haute voix », mais « noté », car verbal vient du latin verbum, mot. Ainsi, un procès-verbal n'est pas une remarque parlée, mais une remarque consignée.

Quant à la signature, voici sa valeur juridique :

DICTIONNAIRE JURIDIQUE - DEFINITION DE SIGNATURE

La "signature" est le graphisme par lequel une personne s'identifie dans un acte et, par lequel elle exprime son approbation au contenu de ce document. La validité de tout engagement est subordonné à l'existence de cette signature manuscrite qui confère au document sa force probatoire. Sauf cas particuliers, jusqu'à il y a peu, un document ne comportant pas la signature manuscrite de celui auquel on l'opposait était réputé sans valeur juridique.

Bref, cette nouvelle disposition de la loi sur la copropriété suscitera encore beaucoup d'interprétations et/ou de commentaires... qui feront le bonheur des bureaux d'avocats.

luc · #5 04-01-2011 19:31:14

Quand à la signification de la signature, je renvoie à une étude de la Région Walonne de 2004: Reconnaissance juridique des formulaires électroniques

Et à un changement depuis le 01.12.2010 pour les consommateurs:
Lu et approuvé pour… euros à rembourser.

Dans notre cas concret je conseille personnellement de faire précéder sa signature par la mention classique "Vu".

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