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Projet d'acte non conforme au compromis

Luther
Pimonaute
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Projet d'acte non conforme au compromis

Bonjour,

Je suis l'acquéreur d'un bien immobilier pour lequel un compromis de vente fut signé par les deux parties et en l'absence des notaires, le 9 septembre 2010.

L'acte authentique devait être signé au plus tard le 21 décembre.

Aussitôt les signatures posées, le vendeur et dans une moindre mesure l'agent immobilier tentent par tous les moyens de me pousser à la signature d'un acte authentique... qui n'existe pas. Je reçois en moyenne 10 e-mails par semaine du vendeur.

Je n'ai aucun contact avec les notaires qui refusent de répondre à mes différents courriers adressés par recommandé avec accusé de réception. Ils ont évidemment le compromis de vente signé le 9 septembre.

Finalement, à quoi servent les notaires???

J'ai payé la garantie et la banque a donné son feu vert pour l'octroi du prêt hypothécaire (confirmé par un des rares contacts que j'aurai avec mon notaire)

J'ai tiré la sonnette d'alarme dès le mois d'octobre et ce dernier n'a jamais réagi ni répondu à mes questions.

Début décembre, je m'inquiète car je reste sans nouvelle et le vendeur commence à me menacer de poursuites judiciaires... ambiance d'autant plus que nous serons voisinssmile)

Finalement, le 21 décembre en début de soirée, je reçois de mon notaire l'acte authentique et note avec stupéfaction qu'il modifie profondément le contenu du compromis de vente. Le prix reste le même, mais au chapitre "servitudes" le vendeur parle à présent de station d'épuration ainsi que d'une propriété pour lesquelles nous devrons partager les frais d'entretien. Dans le compromis de vente, au chapitre "servitudes" on parlait d'un droit de passage gratuit. Il impose également le type de système de chauffage que je devrai utiliser dans cette maison. Je demandais le montant du revenu cadastral depuis le mois d'août et je n'ai toujours pas de réponse.

Dès le lendemain (22 décembre), le vendeur m'adrese des nouveaux messages, ponctués d'ultimatums. Il ira en justice si l'acte n'est pas signé le 29 décembre.

Le 3 janvier, le vendeur a tenu promesse. Je reçois un courrier de son avocat qui me met en demeure de signer l'acte de vente pour le 8 janvier au plus tard. Or, cet acte est modifié unilatéralement par le vendeur.

Mon notaire est aux abonnés absent.
Le 10 janvier, j'ai rendez-vous chez mon avocat pour y voir plus clair dans une transaction qui ressemble singulièrement à une arnaque.

Ma question: compte tenu des circonstances, un juge peut-t-il annuler la vente car il est hors de question d'avoir pour voisin un type qui essayait de m'assigner en justice déjà avant d'habiter dans la maison?

Merci pour votre attention,

JR

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PIM
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Re : Projet d'acte non conforme au compromis

L'acte authentique doit donner une forme authentique à la vente intervenue: il ne peut pas en résulter des modifications des conditions de la vente.

Cela étant dit, le compromis de vente signé hors intervention des notaires aurait peut-être dû contenir certaines clauses et stipulations auxquelles il était impossible de se soustraire compte tenu, par exemple, de titres antérieurs.

C'est une hypothèse (puisque je ne connais pas les pièces de votre dossier).

Je ne m'explique pas le silence des notaires.

Si le compromis date du 9 septembre et qu'il ne contient pas de conditions suspensives, le délai en matière de droits d'enregistrement expire le... 9 janvier 2011 !...

Votre avocat ne peut pas vous voir plus rapidement ?
Lui avez-vous déjà transmis les pièces ?


Erik DECKERS
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Luther
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Re : Projet d'acte non conforme au compromis

PIM a écrit :

L'acte authentique doit donner une forme authentique à la vente intervenue: il ne peut pas en résulter des modifications des conditions de la vente.

Cela étant dit, le compromis de vente signé hors intervention des notaires aurait peut-être dû contenir certaines clauses et stipulations auxquelles il était impossible de se soustraire compte tenu, par exemple, de titres antérieurs.

C'est une hypothèse (puisque je ne connais pas les pièces de votre dossier).

Je ne m'explique pas le silence des notaires.

Si le compromis date du 9 septembre et qu'il ne contient pas de conditions suspensives, le délai en matière de droits d'enregistrement expire le... 9 janvier 2011 !...

Votre avocat ne peut pas vous voir plus rapidement ?
Lui avez-vous déjà transmis les pièces ?

Je ne comprends pas également le silence de mon notaire. Par contre, lorsqu'il a envoyé l'acte authentique, il a eu la délicatesse de joindre les échanges de correspondances avec le notaire instrumentant (celui du vendeur)

Il apparaît qu'à la date du 7 décembre, le notaire instrumentant pose au mien plusieurs questions, notamment:

-s'il avait fait les recherches hypothécaires, les recherches cadastrales, les notifications fiscales et la demande de main levée.

Le 10 décembre, les deux notaires ne savaient pas encore qui devait rédiger l'acte authentique.

Un extrait de mon notaire à l'intention de l'autre: "... Il est bien entendu que c'est le notaire instrumentant qui effectue les formalités liées à l'acte d'acquisition. Dès lors, c'est vous qui devez effectuer les recherches préalables à l'acte..."

Il n'y aura jamais de réponse.

Autre point plus inquiétant: le 22 octobre, mon notaire adresse un courrier à l'autre. En core un extrait: "...Vu les exigences urbanistiques actuelles, est-il bien prudent de laisser la situation comme cela au niveau notarial (division, acte de base)

Il n'y aura pas de réaction du notaire instrumentant.

Cerise sur le gâteau (j'espère que vous me suivez...): après lecture de l'acte authentique, je vois qu'il s'agit ni plus, ni moins d'un copié-collé d'une premier projet de compromis de vente établi par le notaire instrumentant le 7 septembre. Le hic, ce compromis fut rejeté par les deux parties...

Ce n'est pas fini!

Dans le compromis signé le 9 septembre en présence de l'agent immobilier, mais sans le vendeur ni les notaires, il est clairement stipulé que les deux parties devront répondre aux convocations des notaires au moment de la signature de l'acte authentique.

Ni le vendeur, ni moi-même n'avons reçu la moindre convocation.

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grmff
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Re : Projet d'acte non conforme au compromis

Voilà un projet mal barré, et des notaires complètement barrés aussi...

La loi prévoit qui fait quoi.

Et l'acte authentique doit reprendre les conditions du compromis. Il y en a souvent plein d'autres, et c'est logique: un compromis fait quelques pages, un actes en fait un botin de téléphone...

Mais les conditions de l'acte ne doivent pas contredire les conditions du compromis...

Ce qui fait peur, c'est la mention "acte de base"... avez-vous un élement commun avec votre voisin? Le chauffage, par exemple?...

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Luther
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Re : Projet d'acte non conforme au compromis

grmff a écrit :

Voilà un projet mal barré, et des notaires complètement barrés aussi...

La loi prévoit qui fait quoi.

Et l'acte authentique doit reprendre les conditions du compromis. Il y en a souvent plein d'autres, et c'est logique: un compromis fait quelques pages, un actes en fait un botin de téléphone...

Mais les conditions de l'acte ne doivent pas contredire les conditions du compromis...

Ce qui fait peur, c'est la mention "acte de base"... avez-vous un élement commun avec votre voisin? Le chauffage, par exemple?...

Depuis le début j'essaie de savoir qui fait quoi. Mission impossible.

En effet, le chauffage est commun mais dans le compromis de vente signé le 9 septembre, j'avais la liberté évidemment d'installer le dispositif de chauffage de mon choix. J'avais un an pour effectuer les travaux. Or, dans l'acte, le système de chauffage est imposé par le vendeur!

Il y a surtout cette station d'épuration mystérieuse qui apparaît ainsi qu'une propriété. Je ne sais même pas où elle se trouve.

Je commence à me demander si le compromis a bien été enregistré dans les délais.

Comment savoir si tout est clair de ce côté là? (notaire inexistant...)
Ne devais-je pas recevoir un document, un bulletin de virement pour payer le fisc (enregistrement)???

C'est vraiment la purée totale et l''attitude des notaires n'est pas normale.

Je ne peux pas avancer mon RDV avec l'avocat. Il est prévu le 10 janvier.

Côté assurance incendie, je dois déjà commencer à payer. Tous est OK de mon côté. Mais le vendeur via son notaire ma sciemment présenté un acte authentique complètement différent à la dernière minute.

On va droit vers l'affaire en justice de toute façon.

Petit détail: le vendeur rencontre des difficultés financières.

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grmff
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Re : Projet d'acte non conforme au compromis

En temps normal, l'enregistrement est fait au moment de l'acte authentique. Vous avez un délai fiscal 4 mois pour enregistrer la vente. Ce délai prend cours au jour du compromis s'il n'y a pas de clause suspensive (prêt, par exemple). Et après la levée des clauses suspensive s'il y en a.

Donc, il est normal que le compromis n'ait pas été enregistré.

Si vous avez un chauffage commun, il s'agit d'une copropriété... et cela devient beaucoup plus compliqué.

Un acte de base est-il proposé?
Le bien que vous achetez a-t-il déjà sa propre référence cadastrale?
Est-ce en ordre au niveau urbanistique?

Il faut savoir que si c'est un proprio lunatique qui a rêvé de vendre la moitié de sa maison unifamiliale, il doit demander les autorisations urbanistique, et il doit en exister une trace.

Vous avez l'air de peu maitriser ces domaines (et c'est normal: on n'achète normalement pas des dizaines de fois dans sa vie...), et la vente a l'air pas classique... voire pas catholique!

Aviez-vous une condition suspensive pour un prêt?

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Luther
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Re : Projet d'acte non conforme au compromis

grmff a écrit :

En temps normal, l'enregistrement est fait au moment de l'acte authentique. Vous avez un délai fiscal 4 mois pour enregistrer la vente. Ce délai prend cours au jour du compromis s'il n'y a pas de clause suspensive (prêt, par exemple). Et après la levée des clauses suspensive s'il y en a.

Donc, il est normal que le compromis n'ait pas été enregistré.

Si vous avez un chauffage commun, il s'agit d'une copropriété... et cela devient beaucoup plus compliqué.

Un acte de base est-il proposé?
Le bien que vous achetez a-t-il déjà sa propre référence cadastrale?
Est-ce en ordre au niveau urbanistique?

Il faut savoir que si c'est un proprio lunatique qui a rêvé de vendre la moitié de sa maison unifamiliale, il doit demander les autorisations urbanistique, et il doit en exister une trace.

Vous avez l'air de peu maitriser ces domaines (et c'est normal: on n'achète normalement pas des dizaines de fois dans sa vie...), et la vente a l'air pas classique... voire pas catholique!

Aviez-vous une condition suspensive pour un prêt?

Je réponds point par point à votre message.

Cette vente n'est pas du tout catholique! Mais il est trop tard pour le constater.

Il y aurait en effet une référence cadastrale, mais je n'en sais pas plus. Je demande s infos à ce sujet depuis des mois. Par ailleurs, les échanges de courrier entre notaires que j'ai pu obtenir ne sont guère rassurants sur cette question. Le 7 décembre, le notaire instrumentant (celui du vendeur) demandait au nôtre si le nécessaire était fait à ce sujet.

La maison est en Wallonie.

Il y avait une clause suspensive de 6 semaines pour l'octroi du prêt. Si je fais les comptes, cela me donne grosso modo le 21 octobre, date à partir de la quelle les compteurs tournent pour les droits d'enregistrement.

Il n'y a pas d'acte de base.

Acheter une maison en Belgique est particulièrement complexe, voire une entreprise hasardeuse. Les notaires ont justement à cet effet l'obligation (légale je crois) d'informer les parties concernées lors d'une transaction immobilière.

Si je me trompe corrigez-moi.

Si l'attitude des notaires est bizarre, celle du vendeur est particulièrement préoccupante car il devait forcément savoir qu'en modifiant unilatéralement des termes du compromis de vente qu'il a signé, tout serait suspendu le temps d'analyser la nouvelle situation de mon côté.

À moins qu'en Belgique on achète désormais une maison comme un sachet de popcorn à Kinepolis et chacun fait ce qu'il veut... (une boutade bien sûr)

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grmff
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Re : Projet d'acte non conforme au compromis

Prenez rendez-vous avec votre notaire. Il se doit de vous éclairer sur la situation.

Ne vous contentez pas d'écrire. Rencontrez-le en face à face.

Et si les réponses en vous satisfont pas, changez de notaire.

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Luther
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Re : Projet d'acte non conforme au compromis

grmff a écrit :

Prenez rendez-vous avec votre notaire. Il se doit de vous éclairer sur la situation.

Ne vous contentez pas d'écrire. Rencontrez-le en face à face.

Et si les réponses en vous satisfont pas, changez de notaire.

Oui, mais les écrits restent, les paroles.... Vous connaissez la suite.

J'attends lundi l'entretien avec mon avocat, mais j'ai le sentiment que c'est parti pour annuler cette vente si le vendeur campe sur sa position.

En plus, j'insiste, nous serons voisins.

Je ne tiens pas à faire partie des faits divers dans quelques années.

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grmff
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Re : Projet d'acte non conforme au compromis

Le problème, c'est qu'on annule pas une vente si les deux parties ne sont pas d'accord. Ou alors au terme d'une longue et pénible procédure judiciaire, pendant laquelle il aura fallut avancer les droit d'enregistrement...

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Luther
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Re : Projet d'acte non conforme au compromis

grmff a écrit :

Le problème, c'est qu'on annule pas une vente si les deux parties ne sont pas d'accord. Ou alors au terme d'une longue et pénible procédure judiciaire, pendant laquelle il aura fallut avancer les droit d'enregistrement...

J'en suis parfaitement conscient, mais plutôt que de courir le risque d'avoir le reste de ma vie empoisonnée par cet énergumène, je préfère encore partir en justice. Il n'avait pas à modifier unilatéralement le compromis. Quant aux notaires...

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grmff
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Re : Projet d'acte non conforme au compromis

Si vous désirez partir en justice, alors qu'il ne vous a encore rien fait signé, vous perdrez sur toute la ligne.

Franchement, vu les sommes en jeu (je présume que le compromis prévoit une indemnité de 10%!!!), faites vous conseiller correctement.

Voyez votre intérêt, et pas une fierté couteuse et mal placée.
Privilégiez l'efficacité et le but final, plutôt l'aveuglement de l'immédiateté et la catastrophe.

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Luther
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Re : Projet d'acte non conforme au compromis

grmff a écrit :

Si vous désirez partir en justice, alors qu'il ne vous a encore rien fait signé, vous perdrez sur toute la ligne.

Vous me dites qu'il ne m'a rien fait signé... Et le compromis? Un compromis de vente a été signé le 9 septembre. Faut-il comprendre que vous signeriez un acte authentique dont le contenu ne reprend plus les termes du compromis de vente?
Le vendeur l'a modifié substantiellement et unilatéralement.
Au poste des "servitudes", il introduit des éléments importants (une station d'épuration,une maison dont il est propriétaire et dont j'ai la charge de son entretien à 50%, serait-ce un détail??? Où est cette propriété, où est cette station dépuration?).

Nous sommes dans un schéma complètement différent de celui qui consiste à prendre des informations auprès de notaires qui sont inexistants ou presque depuis le debut de la transaction.

La logique du vendeur est pourtant limpide: "Tu signes maintenant ce document qu'il te plaise ou non."

Mon notaire m'a envoyé l'acte authentique par e-mail le 21 décembre au soir et je l'ai reçu par recommandé le 27 décembre. Dans les deux cas, je suis hors-délai. À ce sujet, le notaire instrumentant a adressé à tous, le 30 décembre (ainsi qu'à mon notaire) un e-mail disant que nous ne devions pas signer l'acte authentique en l'absence des notaires. Or, pour qu'ils soient présent, il me semble logique qu'ils doivent d'abord nous convoquer...

Je reprends ci-dessous, les termes tels qu'ils sont repris au chapitre des sanctions sur le compromis de vente signé par les deux parties.


Voici ce qui est dit;

[i]Si l'acte authentique n'est pas signé à la date fixée, chacune des parties pourra:

a) soit poursuivre contre l'autre l'exécution de la vente par voie judiciaire;

b) soit, huit jours après injonction adressée par lettre recommandée ou exploit d'huissier, réputer la vente nulle et non avenue de plein droit.
Dans ce cas, si c'est l'acquéreur qui est défaillant, il devra abandonner la garantie versée; si c'est le vendeur qui est défaillant, il devra restituer à l'acquéreur le double de la garantie; le tout à titre de dommage et intérêts forfaitaires. La partie défaillante pourra en en outre se voir réclamer le remboursement de tous frais exposé par l'autre partie. Enfin, hormis le cas ou l'acte authentique n'est pas signé à la date fixée par la faute du vendeur, le prix ou le solde du prix sera, de plein droit et sans mise en demeure, productif d'un intérêt au taux légal augmenté de 2% l'an, calculé jour par jour jusqu'à complet paiement, à partir de la date limite prévue pour la signature de l'acte authentique. Si l'acte authentique n'est pas signé à la date fixée par la faute du vendeur, il sera dû à l'acquéreur jusqu'à la signature de cet acte ou la tarnscription du jugement en tenant lieu, un intérêt au taux légal augmenté de 2% l'an sur toutes sommes versées.

Si je lis attentivement ce chapitre, je constate:

1- qu'il y a une erreur dans la rédaction. En effet, il est précisé que si le vendeur est fautif, le prix de vente augmente de plein droit de 2% l'an.

2- que chaque partie est son propre juge. C'est-à-dire que si elle estime être lésée, elle peut réputer la vente nulle et non avenue de plein droit. Le vendeur via son avocat a adressé par recommandé et envoi normal ce courrier. Il est daté du 3 janvier. L'envoi normal m'est parvenu le 4 janvier
Question:
- cette erreur de rédaction peut-elle remettre en question la validité du compromis?
- acquéreur /vendeur peuvent-ils décider de facto qui est coupable, qui ne l'est pas sans possibilité de recours de la partie supposée fautive?

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PIM
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Re : Projet d'acte non conforme au compromis

luther a écrit :

Si je lis attentivement ce chapitre, je constate:

Faut le relire.... plus attentivement...

Votre interprétation de la clause "sanctions" n'est pas correcte.
Elle dit :
" Enfin, hormis le cas ou l'acte authentique n'est pas signé à la date fixée par la faute du vendeur, le prix ou le solde du prix sera, de plein droit et sans mise en demeure, productif d'un intérêt au taux légal augmenté de 2% l'an, calculé jour par jour jusqu'à complet paiement, à partir de la date limite prévue pour la signature de l'acte authentique. "

donc, en clair, les montants restant dus par l'acquéreur sont productifs de l'intérêt mentionné.
Le mot "hormis" exclu l'hypothèse de l'acte non signé par la faute du vendeur.

Par ailleurs, la clause "réputer la vente nulle et non avenue de plein droit" ne dispense absolument pas la partie qui souhaite l'invoquer de devoir aller en justice pour l'obtenir.

Point important: l'acompte que vous avez versé, il se trouve où ? (entre les mains du vendeur ?, de votre notaire ?, de son notaire ?, sur un compte rubriqué de l'agent immobilier ?, ...)


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Luther
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Re : Projet d'acte non conforme au compromis

PIM a écrit :

luther a écrit :Si je lis attentivement ce chapitre, je constate:

Faut le relire.... plus attentivement...

Votre interprétation de la clause "sanctions" n'est pas correcte.
Elle dit :
" Enfin, hormis le cas ou l'acte authentique n'est pas signé à la date fixée par la faute du vendeur, le prix ou le solde du prix sera, de plein droit et sans mise en demeure, productif d'un intérêt au taux légal augmenté de 2% l'an, calculé jour par jour jusqu'à complet paiement, à partir de la date limite prévue pour la signature de l'acte authentique. "

donc, en clair, les montants restant dus par l'acquéreur sont productifs de l'intérêt mentionné.
Le mot "hormis" exclu l'hypothèse de l'acte non signé par la faute du vendeur.

Par ailleurs, la clause "réputer la vente nulle et non avenue de plein droit" ne dispense absolument pas la partie qui souhaite l'invoquer de devoir aller en justice pour l'obtenir.

Point important: l'acompte que vous avez versé, il se trouve où ? (entre les mains du vendeur ?, de votre notaire ?, de son notaire ?, sur un compte rubriqué de l'agent immobilier ?, ...)

Merci pour vos diverses réponses qui me permettent de mieux cadrer le litige et surtout préparer sa présentation lundi auprès de mon avocat.

Pour en revenir à cette clause (sanction): ... hormis le cas où l'acte.... Finalement, ce n'est pas trop grave. On se doute bien que si le vendeur est fautif, la pénalité ne consistera pas à appliquer 2% d'intérêt par an déductibles du prix de vente.

Par contre, les points les plus importants à mon avis, on les trouve ailleurs dans ce chapitre.

1- Si l'acte authentique n'est pas signé à la date fixée par la faute du vendeur, il sera dû à l'acquéreur jusqu'à la signature de cet acte ou la tarnscription du jugement en tenant lieu, un intérêt au taux légal augmenté de 2% l'an sur toutes sommes versées.

2- Dans ce cas, si c'est l'acquéreur qui est défaillant, il devra abandonner la garantie versée; si c'est le vendeur qui est défaillant, il devra restituer à l'acquéreur le double de la garantie; le tout à titre de dommage et intérêts forfaitaires.

Ne riez pas! La garantie a été versée sur le compte du vendeur. J'ai appris qu'il était en difficulté financière. J'ajoute que dans un de ses nombreux messages, il déclare froidement (après signature) que ce n'est pas son notaire qui a rédigé le compromis, mais lui-même aidé de l'agent immobilier...

Envoyer l'affaire chez un avocat est à mon sens la moins mauvaise solution car, j'insiste, le vendeur a porté des modifications unilatérales en concertation avec son notaire (qui est également le notaire instrumentant)sur le compromis de vente et refuse de les modifier semble-t-il puisqu'en guise de réponse, je reçois une lettre de son avocat.

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