décompte fin de bail

nine · #1 19-01-2011 22:24:58

Bonjour,

Voici ma situation:

Nous avons loué un appartement pendant 3 ans, contrat de un an renouvelable.
Nous payions les charges tous les mois : chauffage, eau et commun (100 euros)
Après avoir demandé plusieurs fois le retour de notre caution, notre ancien propriétaire nous fait parvenir (3 mois et demi après la fin du bail), un décompte des charges encore à payer. Non seulement nous ne retouchons pas notre caution mais nous devons en plus repayer la différence (caution et surplus égal 1250 euros) .

Se posent deux questions :
- Le propriétaire peut-il nous réclamer 3 ans de charge ? (dans le bail, au chapitre « charges privatives », il y a une phrase qui ne veut rien dire « un décompte sera annuel au prorata des charges totales sera établi à l’issu du bail ». Dans le chapitre suivant « charges communes » il est indiqué que le décompte est annuel.)
- Si oui, quelles postes des charges devons-nous payer ? Dans le bail il est indiqué "eau, chauffage, gaz et charges communes incombant au locataire (entretien des communs et ascenseurs notamment). Dans le décompte sont entièrement a notre charge les frais généraux, les frais d'ascenseurs, les frais de gestion, d'eau, de chauffage des communs, frais d'avocat, frais de vérification de l'électricité dans les caves).

Merci de votre participation!

Panchito-9340 · #2 20-01-2011 08:35:44

- Le propriétaire peut-il nous réclamer 3 ans de charge ? (dans le bail, au chapitre « charges privatives », il y a une phrase qui ne veut rien dire « un décompte sera annuel au prorata des charges totales sera établi à l’issu du bail ». Dans le chapitre suivant « charges communes » il est indiqué que le décompte est annuel.)

Dans les contrats "standards" comme celui proposé sur ce site, il est indiqué qu'au moins une fois l'an, un décompte sera founi aux preneurs et qu'à cette occasion les provisions mensuelles peuvent être adaptées.
Avez-vous reçu ce décompte au moins une fois l'an? Sinon, avez-vous signalé cet "oubli" auprès de votre propriétaire?

Si oui, quelles postes des charges devons-nous payer ?

Quand on loue un appartement dans une copropriété, le syndic présente souvent les charges réparties en 2 colonnes (frais propriétaires - frais locataires). Les propriétaires paient:
- l'assurance incendie du bâtiment
- les gros travaux et frais de rénovation
- les frais d'avocats relatifs aux procédures liées à la copropriété
Tout les autres frais sont à charge des locataires.

nine · #3 20-01-2011 19:13:18

Bonjour,

Tout d'abord, merci pour votre réponse.

En vérité, nous ne lui avons jamais rien réclamé. N'ayant jamais habité auparavant un appartement avec ascenseur et frais de gestion, nous ne sommes pas imaginé l'argent que cela représentait.

Il est indiqué dans le bail, que les décomptes sont annuels, mais je ne sais pas pendant combien de temps le propriétaire peut réclamer les charges.

Ce qui m'embête, c'est qu'à postériori si on regarde la première facture du gestionnaire, celle-ci était 60% plus élevée que les charges demandées; autrement dit, les charges étaient sous-estimées.

En effet, pour les deux derniers trimestres, les factures sont séparées en frais locataires et frais propriétaire, mais là aussi nous estimons que ce n'est pas correcte (130 euros de frais d'avocat à notre charge... je ne sais pas pour quel motif), nous venons donc de demander le détail de chaque poste pour tout vérifier.

Du travail en perspectives...

Panchito-9340 · #4 20-01-2011 22:21:02

Votre ancien propriétaire a 5 ans (après la fin du bail) pour vous réclamer des surplus (avec justificatifs!!) de charges.

Personnellent lorsque je mets un bien faisant partie d'une copropriété en location, je majore quelque peu les provisions pour charges, car je sais que les locataires préfèrrent toujours un remboursement à la fin de l'année qu'un surplus à payer.

Evidemment, des propritéaires comme le vôtre loueront plus vite leur bien que moi car les charges ont l'air d'être inférieures...

Mais s'il a un ascenseur, une concièrge ou un service de nettoyage, et un jardin...on sait bien que tout cela a un coût. Dans ces conditions, il faut souvent compter 150€ de charges/mois pour un 2 chambres.

C'est comme avec Electrabel, si les provisions mensuelles sont insuffisantes, bonjour le coup de bambou en fin d'années.

Personnellement, je diffuse les listings du syndic tous les 3 mois à mes locataires et adapte (à la baisse comme à la hausse) les provisions pour charges une fois l'an pour éviter ce type de problème. Je transmets même à mes locataires mes propres fichiers excel avec toutes les clés de répartition. Mais cela n'a jamais intéressé personne (moi oui: je suis commissaire aux comptes...)

Vous n'avez donc jamais reçu le moindre décompte en 3 ans?

Panchito-9340 · #5 20-01-2011 22:48:30

D'un autre côté, même si cela lui a permis de trouver très vite un nouveau locataire, cette dermarche n'est pas très intelligente.
Car cela veut dire que depuis 3 ans, il vous a servi de banque, puisque lui, en tant que copropriéraire, il n'a que 30 jours pour payer ses charges trimestrielles (et donc les vôtres). Cela fait donc 3 ans qu'il a avancé de l'argent à votre place et qu'il n'est toujours pas rentré dans ses fonds.

Je pense qu'il s'agit plutôt de négligence et/ou manque de suivi. Votre ancien propriétaire n'est probablement pas un bon gestionnaire!

rexou · #6 21-01-2011 10:43:47

Panchito a écrit :

...Je pense qu'il s'agit plutôt de négligence et/ou manque de suivi. Votre ancien propriétaire n'est probablement pas un bon gestionnaire!

Je partage cet avis.

Vous avez aussi été vous même négligent en ne vous inquiétant pas, durant ces trois années, de la corrélation entre vos frais réels et les provisions payées. Cent euros mensuels, pour les communs, l'eau et le chauffage, c'est peu. Parmi les postes que vous citez, seuls les frais d'avocat semblent discutables (il faut voir en quoi consistait la mission de cet avocat). Tous les autres frais cités sont à charge du locataire. Entretien ascenseur (PAS les réparations), chauffage et entretien des communs, syndic, vérification électricité des communs... ce sont des services dont bénéficient les occupants. A payer par les occupants.

Le délai avant décompte final se justifie sans doute par la nécessité d'attendre les relevés annuels (eau, calorimètres des radiateurs...) et n'est pas anormal. Un seul décompte sur trois ans par contre, c'est peu !

SNPC · #7 21-01-2011 11:47:46

rexou a écrit :

. Parmi les postes que vous citez, seuls les frais d'avocat semblent discutables (il faut voir en quoi consistait la mission de cet avocat). Tous les autres frais cités sont à charge du locataire. Entretien ascenseur (PAS les réparations), chauffage et entretien des communs, syndic, vérification électricité des communs... ce sont des services dont bénéficient les occupants.

En fait, la jurisprudence majoritaire considère que les frais de gestion (syndic) sont plutôt à charge du bailleur, ou à tout le moins doivent être partagés entre bailleur et locataire. Néanmoins, il faut vérifier votre bail car souvent ces frais sont mis conventionnellement à charge du locataire, ce qui est autorisé car les règles du code civil en cette matière peuvent être contredites par contrat.

rexou · #8 21-01-2011 12:51:24

Exact. Merci pour cette précision.

J'ignorais les tendances de la jurisprudence en l'absence de clause spécifique au bail, mais je n'ai jamais vu un bail qui omettait cette précision. Cela existe surement, et c'est peut être le cas pour Nine...

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