Mise en conformité, travaux et location

Dans certains cas, le propriétaire est forcé de faire des travaux pour remise en état du logement.

Cela peut être pour remettre à niveau les installations de chauffage, d'électricité, de sécurité, de gaz ou autre. Ces travaux peuvent être fort lourds et rendre le logement inhabitable le temps des travaux: changement de plafond (j'ai le cas actuellement...), rainurage pour une nouvelle électricité, changement des radiateurs ou des canalisations d'eau encastrées dans le sol...

La loi, dans sa grande bonté, permet de mettre fin au bail sans frais au bout du 1er ou 2e triennat pour autant que les travaux représentent 3 ans de loyers. Sinon, pas possible sans indemnité...

La loi ne donne pas d'autre alternative pour mettre fin au bail.

Mais la loi permet aussi de faire des travaux urgent qui ne peuvent être différés à la fin du bail. Et le preneur ne peut s'y opposer et doit les souffrir. Il ne peut demander d'indemnité que si les travaux durent plus de 40 jours. La loi ne dit même pas qu'il peut ne pas payer le loyer pendant cette période s'il ne peut occuper les lieux...

Par contre, la loi dit que le bailleur est tenu de donner un bien en bon état de salubrité à l'origine. Et que sinon, le locataire peut faire annuler le bail et demander des dommages et intérêts.

Mes questions au vu de tout cela, dans le cadre d'un travail lourd rendu obligatoire par un nouveau règlement postérieur au début du bail (remplacement du plafond par un plafond RF 1h): Que faire?

Mon idée: informer les locataires que nous commencerons les travaux à une date X suite à l'obligation légale de faire ces travaux, et qu'ils ont la possibilité de mettre fin au bail s'il le désire (moyennant indemnité de 2 mois, puisqu'ils sont dans la 2e année)

Vous en pensez quoi? (C'est dégueulasse, mais comment faire autrement?...)

Dans un autre registre, je dois refaire l'électricité d'un appartement. Trop vétuste. Mais c'était le cas lors de la prise en location (je suis nouveau proprio...)

Si je joue au même jeu, le locataire va me demander des indemnités, puisque le bien n'était pas salubre au début de la location.... Alors, comment faire?