[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Loi sur les baux à loyer : la définition par AR des réparations

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 764
Site Web

Loi sur les baux à loyer : la définition par AR des réparations

Loi sur les baux à loyer : la définition par arrêté royal des réparations n'est pas pour demain

La modification de la loi sur les baux à loyer de 2007 a ouvert la possibilité de définir par arrêté royal les réparations autres que locatives (qui incombent au locataire) (cf art. 2§2 de la loi sur les loyers).

Nous sommes en 2011 et l’arrêté royal n’est toujours pas là. La semaine dernière (2 février 2011) le Ministre de la justice, Stefaan De Clerck (CD&V) a répondu en Commission  de la Justice de la Chambre que l'adoption d'un tel arrêté royal ne constitue qu’une « possibilité ». Il a également déclaré : « La jurisprudence a d'ailleurs déjà précisé la portée des articles 1720, 1754 et 1755 du Code civil et la faculté réservée au Roi vise à pouvoir répondre aux éventuelles difficultés qui pourraient résulter de la transformation de ces articles en règles impératives. À ce jour, de telles difficultés ne sont pas apparues et l'adoption d'un arrêté royal n'est donc pas envisagée. »

(Source : La Chambre http://www.lachambre.be/doc/CCRA/pdf/53/ac117.pdf - pages 7-8)

info reçue par IPIMail (7e année, n° 06)


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

Hors ligne

nekkach
Pimonaute
Lieu : BRUXELLES? LAEKEN, BELGIQUE
Inscription : 05-03-2012
Messages : 1

Re : Loi sur les baux à loyer : la définition par AR des réparations

Bonjour,

Je voudrais savoir si un loyer est indexé avec les charges ou sans ?

Bien à vous

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 764
Site Web

Re : Loi sur les baux à loyer : la définition par AR des réparations

nekkach a écrit :

Bonjour,

Je voudrais savoir si un loyer est indexé avec les charges ou sans ?

Bien à vous

Sans les charges
Cfr notre page 'indexation' (onglet 'outils')


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 859

Re : Loi sur les baux à loyer : la définition par AR des réparations

Sauf si le bail stipule par exemple :

"Le loyer de base est de XXX euros. Il inclut les charges communes de l'immeuble et services rendus aux occupants. Il est indexable suivant la formule légale..."

Dans ce cas, les charges sont indexées avec le loyer.


rexou

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 764
Site Web

Re : Loi sur les baux à loyer : la définition par AR des réparations

rexou a écrit :

Sauf si le bail stipule par exemple :

"Le loyer de base est de XXX euros. Il inclut les charges communes de l'immeuble et services rendus aux occupants. Il est indexable suivant la formule légale..."

Dans ce cas, les charges sont indexées avec le loyer.

Question d’interprétation…

Voir  la disposition charges mentionnée dans le bail.

Si rien n’est prévu expressément en termes d’indexation de charges, on pourrait considérer que seule la partie loyer pourrait être indexée.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 859

Re : Loi sur les baux à loyer : la définition par AR des réparations

PIM a écrit :

Question d’interprétation…

Voir  la disposition charges mentionnée dans le bail.

Si rien n’est prévu expressément en termes d’indexation de charges, on pourrait considérer que seule la partie loyer pourrait être indexée.

La partie loyer n'est pas distincte de la partie charges. L'ensemble forme le loyer de base et c'est ce loyer de base qui est légalement indexable. Il s'agit bien des charges communes de l'immeuble, hors toute consommation (chauffage, eau...) qui font l'objet de provisions et d'un relevé avec décompte annuels.

Les avantages :
- indexation des charges avec le loyer
- aucun document justificatif ni décompte à présenter au locataire au niveau de la gestion de l'immeuble.

Le seul inconvénient connu :
- en cas d'augmentation de ces charges communes, pas possible de les répercuter sur le locataire.


rexou

Hors ligne

Reivax
Pimonaute assidu
Inscription : 26-09-2012
Messages : 67

Re : Loi sur les baux à loyer : la définition par AR des réparations

rexou a écrit :

La partie loyer n'est pas distincte de la partie charges. L'ensemble forme le loyer de base et c'est ce loyer de base qui est légalement indexable.

Reprenons nos fondamentaux :
Art. 1709 du Code Civil : le louage de choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer
En l'espèce, nous sommes en présence d'un contrat à titre onéreux dont l'une des contreparties, le prix, est le loyer. Le loyer est donc le prix du bail.

Les charges éventuelles sont un accessoire.
Notez à cet égard que si tant la langue française que les textes et les professionnels utilisent des termes différents (loyer, charge) c'est bien parce qu'une distinction existe entre ces catégories.
Voyez notamment le Code Civil qui introduit une distinction entre ce qui concerne une révision du loyer et ce qui concerne une révision des charges. Ces deux éléments sont envisagés indépendamment et suivent des règles différentes.
Nous parlons bien de révision, et non d'indexation.

Asséner de but en blanc que "La partie loyer n'est pas distincte de la partie charge. L'ensemble forme le loyer de base..." n'est pas correct au sens de la Loi.

L'esprit de l'indexation porte sur le prix de la jouissance du bien, c'est à dire la mise à disposition de celui-ci par le bailleur.
Le cas des biens en copropriété pourrait complexifier le raisonnement.
On pourrait notamment évoquer qu'un appartement en copropriété impose un Syndic et ses frais de fonctionnement.
Est-ce que ces frais de Syndic sont un accessoire ou une composante de la chose qui est louée, et donc une partie intégrante du loyer ?
Dans tel immeuble, il existe un abandon de recours contre les occupants - propriétaire, locataires, à titre gratuit, etc.
Est-ce que la surprime d'assurance consiste en un accessoire ou une composante de la chose louée, et donc une partie intégrante du loyer ?

Aucune règle n'existe en la matière et la liberté des agents économiques pour la fixation du prix prévaut.
Autrement dit : liberté contractuelle.

Par analogie, nous pourrions prendre l'exemple de deux formules de vacances :
1/ l'une "all inclusive". Autrement dit, la chambre louée inclut divers services accessoires : restauration, activités diverses, transport depuis l'aéroport, etc.
2/ l'autre qui vous donne l'accès à la chambre pour la période réservée. Toutes autres prestations, accessoires, étant facturées suivant un tarif défini (mini-bar, communication téléphonique, excursion, etc.).

Transposé à notre loyer, cette analogie nous permet de percevoir plus clairement les déclinaisons des options choisies :
1/ Le "all inclusive" est une formule qui ressemble à ceci : "le loyer, incluant toutes les charges diverses et variées, sans exception aucune, est fixé à la somme de xx €" Ce loyer toutes charges comprises suivra le principe d'indexation repris à l'art. yy de la présente convention.
2/ Un loyer indexable suivant la Loi ; et des charges qui seront établies distinctement dans la même convention et vivent leur propre vie.

Quelles sont les conséquence et contraintes de l'une ou l'autre de ces options :
1/ la formule "all inclusive" permet de se "faciliter" la vie tout en bénéficiant de la protection du régime automatique de l'indexation. Simple, clair, précis
2/ ne pas inclure les charges dans le loyer - solution de bons sens - permet de coller à la réalité et de pratiquer une imputation juste des accessoires à la location.

Conseil de professionnel : sauf cas expressément spécifique, n'incluez jamais les charges dans le loyer. Ne confondez pas les genres et réservez-vous d'exploiter au mieux ce que la Loi permet pour chacune de ces entités.
Si vous mêlez charges et loyer, vous risquez de ne pas pouvoir prétendre la révision de l'un ou l'autre, car on ne connaîtra pas l'assiette de chacun des deux.

En effet, en matière de charges, la liberté contractuelle permet toutes les solutions équitables que l'esprit humain peut envisager.
Ainsi, il vous est loisible de déterminer que telle charge est fixée forfaitairement au montant annuel (mensuel) de xx €.
Lequel montant sera indexé sur base de l'indice des prix à la consommation - oui, vous avez bien lu : indice des prix à la consommation. Seul le loyer doit suivre l'indice santé. En matière de charge, vous pouvez, si vous le souhaitez, envisager la fluctuation moyenne du prix de la tonne de petits poids pour la période concernée.

Et donc, rien n'empêche de préciser que telle charge est forfaitaire et que telle autre est réelle.

Pratiquer de la sorte permettra enfin, pour les charges forfaitaires, de demander au Juge de Paix de transformer ces charges forfaitaires en charges réelles - pour peu que ces charges réelles soient calculables, cela va sans dire.
Un merveilleux filet de secours si ces charges venaient à augmenter singulièrement sans que la seule indexation ne couvre le dérapage.

En résumé : le loyer n'est pas les charges. Confondre les deux genres est un système facile, certes, mais limitatif.

Belle journée,

X. NINANE

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 859

Re : Loi sur les baux à loyer : la définition par AR des réparations

Merci Reivax d'avoir développé le sujet avec tant de précision.

Je retiens cependant que vous utilisez un terme qui me tient à coeur : "Liberté contractuelle".

Lorsque je parle de "charges communes", il s'agit bien évidemment des charges inhérentes à une copropriété. Electricité des communs, entretien ascenseur, nettoyage et eau des communs, frais de gérance, etc. j'adopte donc votre formule "all-in" en louant le bien avec les services rendus aux occupants. Les seuls suppléments concernent la consommation privée (eau chaude et froide et chauffage), qui font l'objet d'une provision et d'un décompte annuel.

La liste des charges n'est pas définie; cela écarte naturellement tout litige quant à leur imputation. je pense spécialement aux frais de gérance dont il fut récemment question.

Le prix n'est pas défini; cela évite toute forme de contestation et surtout, cela dispense le bailleur de fournir un justificatif annuel.

En contrepartie, le montant total est soumis à l'indice santé et ne peut être revu. C'est pour moi négligeable par rapport à la tranquillité qu'apporte ce système.

Des charges pour lesquelles un montant forfaitaire est déterminé peuvent faire l'objet d'une demande de modification en charges réelles. Et des charges réelles impliquent une obligation de justifier de ces montants.

Je reconnais bien volontiers que le système ne peut s'appliquer avec le même bonheur à tous les immeubles. Et j'assume le risque de devoir supporter l'éventuel dérapage d'une des composantes de ces charges. Mais surtout, je ne suis redevable d'aucune obligation envers mon locataire au niveau des décomptes, sauf à lui présenter le relevé annuel de ses consommations, lequel est établi par une firme indépendante (Caloribel pour ne pas la citer). Les décomptes établis pas le syndic n'ont aucun besoin d'être communiqués au locataire.

J'ajoute que je me suis déjà présenté avec des baux de ce type en justice de paix sans que jamais personne n'émette de critique.

Simple, clair et précis en effet. Et même si c'est limitatif, dans mon cas en tout cas, cela me convient parfaitement. D'un autre côté, c'est sécurisant pour le locataire, qui sait à quoi s'en tenir sans risquer que cette composante variable amène une désagréable surprise.

En bourse, l'incertitude provoque souvent plus de tensions à la baisse que l'annonce d'un déboire tangible.

Mon option n'est surement pas idéale, mais elle présente d'indéniables avantages. Et mérite d'être envisagée parmi d'autres possibilités.


rexou

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres



derniers-tweets-small Derniers tweets

Potentielle bonne nouvelle pour les Belges qui mettent en location leur résidence secondaire en France lecho.be/r/t/1/id/10060…

Il y a 4 jours De PIM's Twitter

Au hasard de nos offres
  • Maison Sorry : trop tard ! IXELLES
  • Maison 1 290 000 € ST-GILLES
  • Villa Sorry : trop tard ! RHODE ST GENESE
  • Villa Sorry : trop tard ! BEERSEL
  • Maison 1 200 000 € UCCLE
  • Maison 800 000 € WOLUWE-SAINT-PIERRE
  • Maison 1 300 000 € IXELLES
  • Villa 1 290 000 € RHODE ST GENESE
  • Maison 1 600 000 € IXELLES
  • Loft 850 000 € RHODE ST GENESE
  • Voir toutes les offres »

    at ut consequat. velit, felis Praesent