Loi sur les baux à loyer : la définition par AR des réparations

Sans les charges
Cfr notre page 'indexation' (onglet 'outils')

Question d’interprétation…

Voir  la disposition charges mentionnée dans le bail.

Si rien n’est prévu expressément en termes d’indexation de charges, on pourrait considérer que seule la partie loyer pourrait être indexée.

Reprenons nos fondamentaux :
Art. 1709 du Code Civil : le louage de choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer
En l'espèce, nous sommes en présence d'un contrat à titre onéreux dont l'une des contreparties, le prix, est le loyer. Le loyer est donc le prix du bail.

Les charges éventuelles sont un accessoire.
Notez à cet égard que si tant la langue française que les textes et les professionnels utilisent des termes différents (loyer, charge) c'est bien parce qu'une distinction existe entre ces catégories.
Voyez notamment le Code Civil qui introduit une distinction entre ce qui concerne une révision du loyer et ce qui concerne une révision des charges. Ces deux éléments sont envisagés indépendamment et suivent des règles différentes.
Nous parlons bien de révision, et non d'indexation.

Asséner de but en blanc que "La partie loyer n'est pas distincte de la partie charge. L'ensemble forme le loyer de base..." n'est pas correct au sens de la Loi.

L'esprit de l'indexation porte sur le prix de la jouissance du bien, c'est à dire la mise à disposition de celui-ci par le bailleur.
Le cas des biens en copropriété pourrait complexifier le raisonnement.
On pourrait notamment évoquer qu'un appartement en copropriété impose un Syndic et ses frais de fonctionnement.
Est-ce que ces frais de Syndic sont un accessoire ou une composante de la chose qui est louée, et donc une partie intégrante du loyer ?
Dans tel immeuble, il existe un abandon de recours contre les occupants - propriétaire, locataires, à titre gratuit, etc.
Est-ce que la surprime d'assurance consiste en un accessoire ou une composante de la chose louée, et donc une partie intégrante du loyer ?

Aucune règle n'existe en la matière et la liberté des agents économiques pour la fixation du prix prévaut.
Autrement dit : liberté contractuelle.

Par analogie, nous pourrions prendre l'exemple de deux formules de vacances :
1/ l'une "all inclusive". Autrement dit, la chambre louée inclut divers services accessoires : restauration, activités diverses, transport depuis l'aéroport, etc.
2/ l'autre qui vous donne l'accès à la chambre pour la période réservée. Toutes autres prestations, accessoires, étant facturées suivant un tarif défini (mini-bar, communication téléphonique, excursion, etc.).

Transposé à notre loyer, cette analogie nous permet de percevoir plus clairement les déclinaisons des options choisies :
1/ Le "all inclusive" est une formule qui ressemble à ceci : "le loyer, incluant toutes les charges diverses et variées, sans exception aucune, est fixé à la somme de xx €" Ce loyer toutes charges comprises suivra le principe d'indexation repris à l'art. yy de la présente convention.
2/ Un loyer indexable suivant la Loi ; et des charges qui seront établies distinctement dans la même convention et vivent leur propre vie.

Quelles sont les conséquence et contraintes de l'une ou l'autre de ces options :
1/ la formule "all inclusive" permet de se "faciliter" la vie tout en bénéficiant de la protection du régime automatique de l'indexation. Simple, clair, précis
2/ ne pas inclure les charges dans le loyer - solution de bons sens - permet de coller à la réalité et de pratiquer une imputation juste des accessoires à la location.

Conseil de professionnel : sauf cas expressément spécifique, n'incluez jamais les charges dans le loyer. Ne confondez pas les genres et réservez-vous d'exploiter au mieux ce que la Loi permet pour chacune de ces entités.
Si vous mêlez charges et loyer, vous risquez de ne pas pouvoir prétendre la révision de l'un ou l'autre, car on ne connaîtra pas l'assiette de chacun des deux.

En effet, en matière de charges, la liberté contractuelle permet toutes les solutions équitables que l'esprit humain peut envisager.
Ainsi, il vous est loisible de déterminer que telle charge est fixée forfaitairement au montant annuel (mensuel) de xx €.
Lequel montant sera indexé sur base de l'indice des prix à la consommation - oui, vous avez bien lu : indice des prix à la consommation. Seul le loyer doit suivre l'indice santé. En matière de charge, vous pouvez, si vous le souhaitez, envisager la fluctuation moyenne du prix de la tonne de petits poids pour la période concernée.

Et donc, rien n'empêche de préciser que telle charge est forfaitaire et que telle autre est réelle.

Pratiquer de la sorte permettra enfin, pour les charges forfaitaires, de demander au Juge de Paix de transformer ces charges forfaitaires en charges réelles - pour peu que ces charges réelles soient calculables, cela va sans dire.
Un merveilleux filet de secours si ces charges venaient à augmenter singulièrement sans que la seule indexation ne couvre le dérapage.

En résumé : le loyer n'est pas les charges. Confondre les deux genres est un système facile, certes, mais limitatif.

Belle journée,

X. NINANE