Immeuble de rapport...allez je me lance !

Bonjour et bienvenue sur le forum.

Votre question est très vaste. Très très vaste...

Je vais tenter de donner quelques réponses et quelques pistes de réflexion.

Impossible à savoir. Comment on évalue un bien? Au m2 construit, au m2 de terrain, avec plus value en fonction de la position et de la finition, en fonction de sa valeur locative, en fonction du rendement actuel, en fonction du rendement potentiel après travaux ou adaptation, etc.

Perso, je fais un mix de l'ensemble, que je passe à mon pifomètre personnel...

Je ne l'ai jamais fait. Mais c'est certainement une bonne idée pour un débutant.

Pas trop long. Certains disent 3 jours. D'autres une semaines. Et votre notaire ou l'agence dira 15 jours, pour pouvoir faire monter les enchères.

Voir le modèle d'offre de Pim.be. Rajouter clause suspensive de PH et de conformité urbanistique si vous avez un doute.

Généralement, une semaine à suer et ne pas dormir...

Si vous débutez dans le "métier", visitez en des dizaines. A l'achat et à la location. Parce que finalement, c'est bien cela qui comptera: la valeur locative est-elle réaliste?

Un conseil: faite un tour à l'urbanisme pour obtenir l'état urbanistique du bien convoité. Si c'est vendu comme un immeuble de rapport, mais que l'urbanisme vous dit que c'est une maison d'habitation, méfiez-vous avant de vous faire plumer...

Je connais des gens qui se sont endettés de 400.000€ pour un immeuble de rapport avec un rendement exceptionnel de 14%. 4 mois plus tard, on lui fermait son immeuble, on virait tous ses locataires, on coupait son robinet financier, et il devait vendre à perte: c'était une très grosse unifamiliale, irrégularisable au niveau de l'urbanisme.  Il paye encore les 200.000€ perdu dans la bagarre.

Houlla...dur retour à la réalité 

Il s'avère que ce bâtiment n'est pas en ordre au niveau urbanistique (apparemment chose très répandue dans nos contrées avec ce type de bâtiment), reconnu comme habitation unifamilliale et vendu comme immeuble de rapport [color=#FF0000]MERCI grmff[/couleur]   

Quel risque d'acheter en l'état et de continuer une situation en cours depuis 1998 ? ...je ne sais pas encore.

Quel délai et niveau d'exigence de l'urbanisme pour rétablir cette situation ?

En cas de vente, comment les notaires peuvent-ils tolérer ceci ? Au prix des honoraires leur devoir n'est-il pas de fouiller ?

Je suis un peu abattu car cette situation semble généralisée et largement cautionnée, et donc masquée, par les agences immobilières et les notaires.

Bonne soirée.

Vérifiez les dates d'installation des compteurs électriques (1 par unité d'habitation) ainsi que les inscriptions au régistre de la population ?  Cela peut parfois entrainer une régularisation.

Le registre des populations remonte bien avant 1984. J'ai un souvenir d'un extrait du registre avec des domiciliations qui remontaient à 1948...

C'est l'information la plus fiable que les services urbanismes peuvent trouver. Souvent, ils se basent là dessus.

Il faut que les adresses distinctes existent déjà à cette époque, avec des numéros de boites.

Les époques peuvent différer d'une ville à l'autre, car je pense que cela dépend partiellement de règlements communaux.

Tiens, je pensais que c'était avant 2001? C'est 1994 pour finir?

Sur Mons, 1994 visiblement...confirmation demain.

yankee