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Immeuble de rapport...allez je me lance !

yankee
Pimonaute
Inscription : 04-02-2011
Messages : 6

Immeuble de rapport...allez je me lance !

Bonjour,

Depuis environ un an, je recherche un immeuble de rapport dans la région Mons-Borinage, après avoir pris connaissance du code du logement, normes incendies etc... je me suis lancé en visitant les immeubles correspondant à mes critères.
Je pense avoir trouvé...

Voici mes questions :

Comment être certain que l'immeuble est vendu au bon prix ?
Dois-je demander à un expert immobilier de m'accompagner ?
Pour formuler une offre via l'agence, quel délai dois-je mettre pour la validité de mon offre (afin de ne pas passer à côté)?
Dois-je signifier autre chose dans l'offre ?
Que se passe-t-il après avoir formulé mon offre ?

Des conseils pour ce type d'achat, de transaction ?

Merci de m'accorder un peu de votre temps, je ne peux me permettre de me planter sur ce coup là ;-)

MERCI

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Immeuble de rapport...allez je me lance !

Bonjour et bienvenue sur le forum.

Votre question est très vaste. Très très vaste...

Je vais tenter de donner quelques réponses et quelques pistes de réflexion.

Comment être certain que l'immeuble est vendu au bon prix ?

Impossible à savoir. Comment on évalue un bien? Au m2 construit, au m2 de terrain, avec plus value en fonction de la position et de la finition, en fonction de sa valeur locative, en fonction du rendement actuel, en fonction du rendement potentiel après travaux ou adaptation, etc.

Perso, je fais un mix de l'ensemble, que je passe à mon pifomètre personnel...

Dois-je demander à un expert immobilier de m'accompagner ?

Je ne l'ai jamais fait. Mais c'est certainement une bonne idée pour un débutant.

Pour formuler une offre via l'agence, quel délai dois-je mettre pour la validité de mon offre (afin de ne pas passer à côté)?

Pas trop long. Certains disent 3 jours. D'autres une semaines. Et votre notaire ou l'agence dira 15 jours, pour pouvoir faire monter les enchères.

Dois-je signifier autre chose dans l'offre ?

Voir le modèle d'offre de Pim.be. Rajouter clause suspensive de PH et de conformité urbanistique si vous avez un doute.

Que se passe-t-il après avoir formulé mon offre ?

Généralement, une semaine à suer et ne pas dormir...

Des conseils pour ce type d'achat, de transaction ?

Si vous débutez dans le "métier", visitez en des dizaines. A l'achat et à la location. Parce que finalement, c'est bien cela qui comptera: la valeur locative est-elle réaliste?

Un conseil: faite un tour à l'urbanisme pour obtenir l'état urbanistique du bien convoité. Si c'est vendu comme un immeuble de rapport, mais que l'urbanisme vous dit que c'est une maison d'habitation, méfiez-vous avant de vous faire plumer...

Je connais des gens qui se sont endettés de 400.000€ pour un immeuble de rapport avec un rendement exceptionnel de 14%. 4 mois plus tard, on lui fermait son immeuble, on virait tous ses locataires, on coupait son robinet financier, et il devait vendre à perte: c'était une très grosse unifamiliale, irrégularisable au niveau de l'urbanisme.  Il paye encore les 200.000€ perdu dans la bagarre.


Grmf!
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yankee
Pimonaute
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Re : Immeuble de rapport...allez je me lance !

grmff a écrit :

Bonjour et bienvenue sur le forum.

Votre question est très vaste. Très très vaste...

Je vais tenter de donner quelques réponses et quelques pistes de réflexion.

Citation :Comment être certain que l'immeuble est vendu au bon prix ?
Impossible à savoir. Comment on évalue un bien? Au m2 construit, au m2 de terrain, avec plus value en fonction de la position et de la finition, en fonction de sa valeur locative, en fonction du rendement actuel, en fonction du rendement potentiel après travaux ou adaptation, etc.

Perso, je fais un mix de l'ensemble, que je passe à mon pifomètre personnel...
[color=#FF5500]Le prix a l'air correct si je compare le ratio revenu locatif / remboursement PH. [/couleur]

Citation :Dois-je demander à un expert immobilier de m'accompagner ?
Je ne l'ai jamais fait. Mais c'est certainement une bonne idée pour un débutant. [color=#E04B00]Je ne pense pas en trouver un rapidement et disponible. Je souhaite aller rapidement, je m'en passerai donc si tous les autres critères sont positifs.[/couleur]

Citation :Pour formuler une offre via l'agence, quel délai dois-je mettre pour la validité de mon offre (afin de ne pas passer à côté)?
Pas trop long. Certains disent 3 jours. D'autres une semaines. Et votre notaire ou l'agence dira 15 jours, pour pouvoir faire monter les enchères.
[color=#E04B00]Je pensais mettre 10 minutes lol   Je pense mettre 3 jours...et je croiserai les doigts [/couleur]

Citation :Dois-je signifier autre chose dans l'offre ?
Voir le modèle d'offre de Pim.be. Rajouter clause suspensive de PH et de conformité urbanistique si vous avez un doute.
[color=#FF5500]Niveau prêt j'ai déjà ma limite financière à ne pas dépasser et là je suis bon donc inutile de la mettre ?[/couleur]

Citation :Que se passe-t-il après avoir formulé mon offre ?
Généralement, une semaine à suer et ne pas dormir... tongue

Citation : Des conseils pour ce type d'achat, de transaction ?
Si vous débutez dans le "métier", visitez en des dizaines.[color=#E04B00]Déjà fait et là pour une fois j'ai beaucoup plus de points + que -.[/couleur] A l'achat et à la location. Parce que finalement, c'est bien cela qui comptera: la valeur locative est-elle réaliste?[color=#E04B00]J'ai demandé les baux en cours...j'attends. Est-ce une bonne  idée ?[/couleur]

Un conseil: faite un tour à l'urbanisme pour obtenir l'état urbanistique du bien convoité. Si c'est vendu comme un immeuble de rapport, mais que l'urbanisme vous dit que c'est une maison d'habitation, méfiez-vous avant de vous faire plumer...[color=#E04B00]J'y vais dès demain, pas pensé à ça ! MERCI[/couleur]

Je connais des gens qui se sont endettés de 400.000€ pour un immeuble de rapport avec un rendement exceptionnel de 14%. 4 mois plus tard, on lui fermait son immeuble, on virait tous ses locataires, on coupait son robinet financier, et il devait vendre à perte: c'était une très grosse unifamiliale, irrégularisable au niveau de l'urbanisme.  Il paye encore les 200.000€ perdu dans la bagarre.

[color=#E07000]Bon demain course aux renseignements complémentaires :
Etat urbanistique
Contenu des baux en cours
Petit sondage des locataires ?

En tout cas, un énorme MERCI pour vos conseils. Je compléterai le post pour le suivi car je pense ne pas être le seule a rencontrer des difficultés et des doutes face à ce choix.
Bonne nuit  [/couleur]

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yankee
Pimonaute
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Re : Immeuble de rapport...allez je me lance !

Houlla...dur retour à la réalité  wink

Il s'avère que ce bâtiment n'est pas en ordre au niveau urbanistique (apparemment chose très répandue dans nos contrées avec ce type de bâtiment), reconnu comme habitation unifamilliale et vendu comme immeuble de rapport [color=#FF0000]MERCI grmff[/couleur]   smile

Quel risque d'acheter en l'état et de continuer une situation en cours depuis 1998 ? ...je ne sais pas encore.

Quel délai et niveau d'exigence de l'urbanisme pour rétablir cette situation ?

En cas de vente, comment les notaires peuvent-ils tolérer ceci ? Au prix des honoraires leur devoir n'est-il pas de fouiller ?

Je suis un peu abattu car cette situation semble généralisée et largement cautionnée, et donc masquée, par les agences immobilières et les notaires.

Bonne soirée.

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grmff
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Re : Immeuble de rapport...allez je me lance !

Dans le cas de Charleroi, ce serait régularisable, en fonction des dates que vous donnez.

Mon conseil: allez à l'Urbanisme pour vous rensignez, et envoyez déjà votre dû pour les premiers honoraires de consultance pimonautienne..
(Voir tarif dans la FAQ).chocolat.gif


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Francis
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Re : Immeuble de rapport...allez je me lance !

Vérifiez les dates d'installation des compteurs électriques (1 par unité d'habitation) ainsi que les inscriptions au régistre de la population ?  Cela peut parfois entrainer une régularisation.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
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yankee
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Re : Immeuble de rapport...allez je me lance !

Tout d'abord, merci pour vos réponses/conseils.


Je ne pourrai joindre l'urbanisme que demain vendredi.

Apparemment la régularisation est possible si on trouve trace (et la prouve) d'autant de locataire qu'actuellement à une date antérieur à Août 1994.
Est-ce exact ? Cette date est-elle incontournable ? Car j'ai quasi la certitude (encore à vérifier via electrabel et registre de la population) que les premiers locataires ont emménages en 98.

Bon, direction les services de l'urbanisme pour trouver une solution.

Bien à vous

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grmff
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Re : Immeuble de rapport...allez je me lance !

Le registre des populations remonte bien avant 1984. J'ai un souvenir d'un extrait du registre avec des domiciliations qui remontaient à 1948...

C'est l'information la plus fiable que les services urbanismes peuvent trouver. Souvent, ils se basent là dessus.


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yankee
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Re : Immeuble de rapport...allez je me lance !

Pour une régularisation "idéale" ( = 4 entités locatives actuellement) je dois donc trouver trace de 4 locataires distincts à cette adresse si possible avant 94 ?

Si j'ai bien compris  hmm  hmm

Donc si trace de 2, régularisation possible sur deux ?

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grmff
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Re : Immeuble de rapport...allez je me lance !

Il faut que les adresses distinctes existent déjà à cette époque, avec des numéros de boites.

Les époques peuvent différer d'une ville à l'autre, car je pense que cela dépend partiellement de règlements communaux.


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Francis
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Re : Immeuble de rapport...allez je me lance !

Les n° de boîtes ne sont pas obligatoire pour les petits immeubles.  Le service population reprend dans son registre l'appartement occupé, par exemple: 2ème droit.


Francis

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cochise
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Re : Immeuble de rapport...allez je me lance !

Tiens, je pensais que c'était avant 2001? C'est 1994 pour finir?


Coch'
********
Notre passé est abominable et notre présent est pire; heureusement, nous n'avons pas d'avenir.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Immeuble de rapport...allez je me lance !

Pour moi, c'était 2002...

Allez savoir...


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yankee
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Re : Immeuble de rapport...allez je me lance !

Sur Mons, 1994 visiblement...confirmation demain.

yankee

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