Courrier service logement: humidité

cheoux · #1 21-02-2011 14:33:21

Bonjour les Experts,
Je suis propriétaire d'un petit immeuble à Bruxelles (Forest) et je viens de recevoir un courrier du service logement de la commune m'informant qu'un de leur "recenseur" s'était rendu dans un des appartement (sans doute à la demande de la locataire) pour y faire une inspection.
Je reçois donc un courrier avec des photos de l'état de l'appartement et me demandant quelles sont les mesures que j'allais prendre pour remédier à la situation.
J'y retrouve des photos:
1/ La porte d'enrée de l'appartement dont le chambranle a été cassé et les carrelages intérieurs tombés. Cette casse s'est produite suite à un vol dans l'appartement (pour laquelle la police s'était déplacée) et pour laquelle il avait été convenu (oralement) que le locataire devait procéder à la réparation (à ses frais car il n'avait pas d'assurance vol). La réparation ne semble pas avoir été faite -> Puis-je imposer cette réparation?
2/ des 2 pièces (côté façade) sur laquelle on voit de grosses taches noires d'humidité suite à une mauvaise aération de l'appartement. Cette facade est encore équipée de simples vitrages sur laquelle l'humidité de l'appartement (cuisine/séchage du linge) vient se coller. J'avais informé la locataire lors d'une de mes visites qu'elle devait bien aérer l'appartement pour éviter que des moisissures n'apparaissent sur les murs. Les murs sont à présent forts abimés... Ai-je un moyen contreingant pour les obliger à faire attention à ce point. Je tiens à préciser que les 2 autres appartements de l'immeuble qui ont la même configuration et les mêmes simples vitrages n'ont pas ce problème d'humidité.
3/ Idem dans la salle de bain. Sans doute à cause de la mauvaise aération.

Rem: Le rapport mentionne que l'immeuble n'a que des simples vitrages côté rue et que ni la salle de bain, ni les 2 chambres côté rue ne possèdent de chauffage central. L'appartement dispose d'un foyer au gaz dans le salon + avait des chauffages éléctriques dans les chambres.

Le service logement me demande quelles sont les mesures que je compte prendre pour régler le problème...

Questions:
1/Est-ce à moi de réagir alors que l'appartement était en parfait état quand la locataire y est rentrée (il y a 3 ans)? Il est vrai que je ne savais pas à l'époque que l'appartement serai habité par le couple + 3 enfants + la grand-mère malade. => beaucoup pour 80M².
2/ Puis-je forcer (justice de paix) le locataire à procéder à la remise à niveau de l'appartement pour éviter que cela ne s'empire?
3/ Suis-je obliger de mettre des doubles vittrages partout + mettre un chauffage central?

Merci d'avance.

Corben · #2 21-02-2011 15:41:10

cheoux a écrit :

Bonjour les Experts,
Je suis propriétaire d'un petit immeuble à Bruxelles (Forest) et je viens de recevoir un courrier du service logement de la commune m'informant qu'un de leur "recenseur" s'était rendu dans un des appartement (sans doute à la demande de la locataire) pour y faire une inspection.
Je reçois donc un courrier avec des photos de l'état de l'appartement et me demandant quelles sont les mesures que j'allais prendre pour remédier à la situation.
J'y retrouve des photos:
1/ La porte d'enrée de l'appartement dont le chambranle a été cassé et les carrelages intérieurs tombés. Cette casse s'est produite suite à un vol dans l'appartement (pour laquelle la police s'était déplacée) et pour laquelle il avait été convenu (oralement) que le locataire devait procéder à la réparation (à ses frais car il n'avait pas d'assurance vol). La réparation ne semble pas avoir été faite -> Puis-je imposer cette réparation?
2/ des 2 pièces (côté façade) sur laquelle on voit de grosses taches noires d'humidité suite à une mauvaise aération de l'appartement. Cette facade est encore équipée de simples vitrages sur laquelle l'humidité de l'appartement (cuisine/séchage du linge) vient se coller. J'avais informé la locataire lors d'une de mes visites qu'elle devait bien aérer l'appartement pour éviter que des moisissures n'apparaissent sur les murs. Les murs sont à présent forts abimés... Ai-je un moyen contreingant pour les obliger à faire attention à ce point. Je tiens à préciser que les 2 autres appartements de l'immeuble qui ont la même configuration et les mêmes simples vitrages n'ont pas ce problème d'humidité.
3/ Idem dans la salle de bain. Sans doute à cause de la mauvaise aération.
Rem: Le rapport mentionne que l'immeuble n'a que des simples vitrages côté rue et que ni la salle de bain, ni les 2 chambres côté rue ne possèdent de chauffage central. L'appartement dispose d'un foyer au gaz dans le salon + avait des chauffages éléctriques dans les chambres.
Le service logement me demande quelles sont les mesures que je compte prendre pour régler le problème...
Questions:
1/Est-ce à moi de réagir alors que l'appartement était en parfait état quand la locataire y est rentrée (il y a 3 ans)? Il est vrai que je ne savais pas à l'époque que l'appartement serai habité par le couple + 3 enfants + la grand-mère malade. => beaucoup pour 80M².
2/ Puis-je forcer (justice de paix) le locataire à procéder à la remise à niveau de l'appartement pour éviter que cela ne s'empire?
3/ Suis-je obliger de mettre des doubles vittrages partout + mettre un chauffage central?
Merci d'avance.

1/ avez-vous un état des lieux contradictoires fait avec votre locataire lors de son entrée ?
2/ vous avez conclu un accord oral, qui ne vaut donc rien en ce qui concerne la casse. Là encore, un état des lieux contradictoire serait une bonne chose pour prouver votre bonne foie.
3/ selon moi non. mais je laisse aux spécialistes le soin de vous le certifier à 100%

4/ êtes-vous sûrs à 100% que l'humidité provient bien d'une mauvaise aération ? Y'a-t-il une quelconque expertise qui a été faite aux fins de prouver vos dire ? Certaines firmes commerciales spécialisées effectuent des audits gratuitement. Vous pourriez déjà être rassuré dans ce cadre.

rexou · #3 21-02-2011 17:12:28

1. Porte d'entrée fracturée : j'espère que vous disposez d'un ELE qui décrit l'état initial de la porte. Si oui, vous n'avez rien à faire, sauf envoyer éventuellement un courrier leur rappelant leur responsabilité et leur obligation de remettre porte et chambranle dans leur état pristin. (oui, je suis un studieux élève de Maître Grmff). Vous pouvez imposer ou facturer cette réparation en fin de bail.

2. Si l'humidité est due à la condensation résultant du mode de vie des locataires, ou au surpeuplement du logement, la copie du rapport d'un expert et un courrier s'imposent. Si l'isolation est défectueuse c'est à vous de réagir. Cela n'implique pas une obligation de placer du double vitrage.

Vous pouvez envoyer à ce service logement une copie de l'ELE en soulignant l'état de la porte et en mentionnant la date de l'effraction et du PV de police. Souligner la présence de deux radiateurs électriques dans les chambres et du foyer à gaz dans le salon. Vous pouvez mettre en cause le nombre d'occupants trop élevé et le mode de vie inadapté qui contribue à dégrader votre bien. Vous pouvez demander la résolution du bail pour ces motifs. Et... non, vous ne "devez" ni placer de double vitrage, ni installer le chauffage central ou l'air climatisé, ni même remplir le frigo de vos locataires...

Votre obligation, c'est de fournir au départ un logement habitable et sans entrée d'humidité extérieure.
Leur obligation, c'est d'occuper le bien en bon père de famille et de le maintenir en bon état. Trois adultes et trois enfants c'est en effet beaucoup pour un petit appart. Trop pourrait estimer un juge.

cheoux · #4 21-02-2011 19:39:57

Bonsoir,
Merci pour vos réponses.
Je dispose effectivement d'un état des lieuxfait à la signature du bail.
Celui-ci ne rentre par contre pas dans les détails de l'état de la porte, mais précise que l'appartement est en texte, si ce n'est les quelques points (éventuelles griffes, coups,...) mentionnées pour chacunes des pièces...
En ce qui concerne l'humidité, je suis quasi certain de ce que j'avance car:
1/ il n'y a aucun problème aux autres étages de l'immeubles (appartements habités par 1 ou 2 personnes).
2/ la condensation n'est arrivée que depuis l'ntré de ces locataires.
3/ l'humidité n'est pas localisée sur 1 seul endroit, mais sur toute la surface des 2 chambres en façade. Il s'agit en plus de petites taches noires, tipiques de condensation.
Rem: Je peux effectivement faire venir une soicété spécialisée dans le traitement de l'humidité, c'est un bon conseil.

Si j'ai bien compris, je peux leur envoyer un courrier leur demandant de réparer leurs dégats et si ils n'agissent pas dans un délais, je peux les convoquer devant le juge de paix pour dégradation et occupation trop peuplée.
MERCI.

Corben · #5 21-02-2011 20:30:32

cheoux a écrit :

Bonsoir,
Merci pour vos réponses.
Je dispose effectivement d'un état des lieuxfait à la signature du bail.
Celui-ci ne rentre par contre pas dans les détails de l'état de la porte, mais précise que l'appartement est en texte, si ce n'est les quelques points (éventuelles griffes, coups,...) mentionnées pour chacunes des pièces...
En ce qui concerne l'humidité, je suis quasi certain de ce que j'avance car:
1/ il n'y a aucun problème aux autres étages de l'immeubles (appartements habités par 1 ou 2 personnes).
2/ la condensation n'est arrivée que depuis l'ntré de ces locataires.
3/ l'humidité n'est pas localisée sur 1 seul endroit, mais sur toute la surface des 2 chambres en façade. Il s'agit en plus de petites taches noires, tipiques de condensation.
Rem: Je peux effectivement faire venir une soicété spécialisée dans le traitement de l'humidité, c'est un bon conseil.
Si j'ai bien compris, je peux leur envoyer un courrier leur demandant de réparer leurs dégats et si ils n'agissent pas dans un délais, je peux les convoquer devant le juge de paix pour dégradati on et occupation trop peuplée.
MERCI.

Sans y avoir d'actions, j'ai déjà eu à faire avec cette société qui m'a semblé sérieuse (et surtout qui vous donnera un 1ier avis gratuit - mais pas forcément désintéressé) Mais je peux me souvenir qu'ils ne poussaient pas à la consommation... www.injeco.be

grmff · #6 21-02-2011 20:34:41

Questions: 1/Est-ce à moi de réagir alors que l'appartement était en parfait état quand la locataire y est rentrée (il y a 3 ans)? Il est vrai que je ne savais pas à l'époque que l'appartement serai habité par le couple + 3 enfants + la grand-mère malade. => beaucoup pour 80M².
Quelle région?
Combien de chambres?
Quel age et quels sexes pour les enfants?
A priori, il semble que vous soyez en état de surpeuplement...

2/ Puis-je forcer (justice de paix) le locataire à procéder à la remise à niveau de l'appartement pour éviter que cela ne s'empire?
Oui. Mais vous pouvez aussi demander la fin du bail pour non respect des conditions de base d'un bail: occupation en bon père de famille...

3/ Suis-je obliger de mettre des doubles vittrages partout + mettre un chauffage central?
Sans équivoque, la réponse est "NON! on ne peut pas vous l'imposer"

Par contre, pour ce qui est de l'effraction, certains auteurs l'imputent à charge du propriétaire. Ce ne serait pas mon cas, mais... ce serait défendu par la majorité des gens qui ont un avis "autorisé"...

cheoux · #7 22-02-2011 09:10:02

[Quelle région?
Combien de chambres?
Quel age et quels sexes pour les enfants?
A priori, il semble que vous soyez en état de surpeuplement...

2/ Puis-je forcer (justice de paix) le locataire à procéder à la remise à niveau de l'appartement pour éviter que cela ne s'empire?
Oui. Mais vous pouvez aussi demander la fin du bail pour non respect des conditions de base d'un bail: occupation en bon père de famille...)

Bonjour Grmff,
Merci pour votre réponse.
L'appartement est situé à BXL, sur la comunne de Forest.
L'appartement fait 80M² et a 2 chambres. il est actuellement occupé par les parents + 3 enfants (2 filles de 12-10 ans) et un garçon de 5 ans). Ils ont égalment hébergé pendant des mois la grand-mère malade (dormant sur un lit d'hopital, dans le salon).

Je vais prendre contact avec eux, les sommer de réparer et de remettre en état. S'ils ne bougent pas, je vais demander la résiliation du bail.

Merci pour votre aide.

Francis · #8 22-02-2011 10:38:38

En principe, pour des problèmes de conde,sation, la pose de double vitrage ne fait qu'empirer le problème car la condensation se fera à ce moment sur les murs exclusivement et plus sur les vitres.

Généralement les problèmes de condensation résultent d'un défaut d'isolation mais surtout d'une mauvaise utilisation des locaux par production excessive de vapeur et mauvaise ventilation. Les locataires sont souvent considérés comme responsable des dégradations due à l'humidité de condensation, sauf cas particulier comme, par exemple, une petite terrasse qui a été fermée et transformée en salle de bains malgré une épaisseur de mur extérieur trop mince. La responsabilité en ce dernier cas est plus du chef du propriétaire.
Dans de nombreux cas, il y a un partage de responsabilité entre locataire et propriétaire mais qui est parfois difficile à fixer.

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