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collusion entre syndic et contrôleur des comptes

luciole
Pimonaute
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collusion entre syndic et contrôleur des comptes

Bonjour , voici mon problème

Un nouveau syndic est en place depuis seulement 10 mois.
Précédemment, c'est le propriétaire (dentiste) du rez-de-chaussé A qui assurait la mission de syndic tandis que le contrôle des comptes était fait par l'autre propriétaire du rez B(SA. Fiduciaire)
Le nouveau syndic a hérité d'une situation financière catastrophique :
- Une dette de plus de 5.900 euros, qui résulte du fait que la fiducaire  ne payait plus ses charges depuis 2008 (cette société est déclarée en faillite depuis le 6 août 2008)
- Des factures impayées (assurance incendie, chauffage et eau)
- Les fonds de réserve et de roulement sont complètement épuisés !
Cette situation est due par le syndic, couvert par le propriétaire de la fiduciaire qui était contrôleur aux comptes
Toutefois, pour ne pas remettre des comptes en négatif au nouveau syndic, le dentiste a renfloué la caisse en toute dernière minute avec une somme de 3.000 euros, qu'il entend à présent récupérer.
Cette situation financière n'a pas été signalée aux copropriétaires depuis 2008, ni par le syndic, ni par le contrôleur aux comptes. Cela n'apparaissait pas dans le document que le syndic donnait aux propriétaires lors de l'assemblée générale (nous recevions une simple note avec le décompte de leur provision par rapport aux charges)

Surabondamment,

Outre le fait que le gérant de la fiduciaire était le contrôleur aux comptes pour la copropriété depuis plus de 10 ans, il était également contrôleur aux comptes d'une société de vente de matériel dentaire dont le dentiste est administrateur.
Comme par hasard, nous venons d'apprendre que c'est cette société de vente de matériel dentaire qui va racheter le rez-de-chaussée B
J'oubliais de dire aussi que le liquidateur de la fiduciaire nous a dit que nous ne récupérions rien, car nous ne sommes pas des créanciers privilégier !

Quelle action en justice pourrait être entreprise puisqu'il y a visiblement une collusion (fraude, dol ???) entre l'ancien syndic qui nous a laissé une ardoise et la vente du rez B qui ne laissera rien pour rembourser cette dette.

Merci pour votre aide

Luciole cry

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luc
Pimonaute incurable
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Re : collusion entre syndic et contrôleur des comptes

D'abord citation d'un texte de la page Fiduciaire de Wikipedia:

Par abus de langage, le terme « fiduciaire » représente au XXIe siècle une personne physique ou morale à laquelle est temporairement transférée la propriété de biens ou de droits, qui constituent une masse séparée dans son patrimoine, à charge pour elle d’agir dans l’intérêt du constituant ou d’autres bénéficiaires ou dans un but déterminé.

Puis votre histoire des 3.000 EUR indique que le dentiste/contrôleur aux comptes/propriétaire de la fiduciaire veut transférer 3.000 EUR de la masse de la fiduciaire en faillite vers sa fortune privé. Ce qui est plus qu'illégal.

C'est donc possible qu'il s'agit d'une faillite frauduleuse, où l'ACP est un acteur non-consentant et en fait victime.

Le syndic actuel devrait d'urgence en informer le Procureur du Roi, le curateur et convoquer une AGE pour préserver les droite de l'ACP en justice.


Cordialement,

Luc

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : collusion entre syndic et contrôleur des comptes

@ luc: dans notre langage courant francophone en Belgique, on désigne "fiduciaire" pour une entreprise spécialisée en comptabilité.
Donc la définition Wikipedia n'est pas appropriée ici.

Pour les 3.000 €, votre interprétation de détournement d'actifs ne repose pas sur l'histoire racontée par "luciole". En tout cas, ce n'est pas comme ça que je l'ai compris. Donc, n'allons pas trop vite en besogne.

@ luciole:
- le nouveau syndic est-il un professionnel agréé Ipi ?
- il ne faut en tout cas pas se défaire des 3.000 €, tant que toute la lumière n'est pas faite
- une AGE a-t-elle eu lieu ? Un avocat a-t-il été désigné ? Est-il envisageable de faire une saisie-arrêt conservatoire sur les montants à transiter pour la vente du rez ?

Bref: quand cela devient aussi "pointu" comme affaire, on sort du cadre du forum et il vaut mieux consulter un avocat, avec les pièces du dossier.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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luc
Pimonaute incurable
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Re : collusion entre syndic et contrôleur des comptes

PIM a écrit :

@ luc: dans notre langage courant francophone en Belgique, on désigne "fiduciaire" pour une entreprise spécialisée en comptabilité.
Donc la définition Wikipedia n'est pas appropriée ici.

Ce mot est en effet remplacé vers 2004 par le mot trust, dans le sens utilisé par moi.

PIM a écrit :

@ luc: Pour les 3.000 €, votre interprétation de détournement d'actifs ne repose pas sur l'histoire racontée par "luciole". En tout cas, ce n'est pas comme ça que je l'ai compris. Donc, n'allons pas trop vite en besogne.

Trop vite ? Quand je lis le reste de votre intervention je ne le crois pas.

Mais je vous donne entièrement raison que cela sort du cadre du forum et doit être traité par un professionnel indépendant et spécialisé.


Cordialement,

Luc

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luciole
Pimonaute
Lieu : Champlon. Ardennes Belges
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Re : collusion entre syndic et contrôleur des comptes

Bonjour,

Merci de vous intéresser à mon problème.
Je réponds aux questions :
- Le nouveau syndic est un professionnet Ipi
- Il me semble également qu'il ne faut pas se défaire des 3000 euros tant que la lumière n'est pas faite
- Nous allons avoir un AGE début avril
Un liquidateur (avocat) a bien été désigné mais le problème c'est qu'il semble tout acquis à la cause car il nous dit que nous sommes des créanciers qui ne peuvent rien attendre car il ne restera rien de la vente quand les créanciers privilégier auront été payés (impôts, lois sociales etc...)
Mes autres questions :
- Comment faire valoir une saisie arrêt ?
- C'est vrai qu'un avocat serait bienvenu, mais à quel prix ? Il n'y a plus un sous dans la caisse !

Pour vous  juste que les lois ne sont faites que pour ceux qui les respectent.
Il y a des gens qui sont au dessus des lois et qui font comme bon leur semble.
Que conseillez-vous ? Comment agir concrètement ? Prévenir le notaire chargé de la vente ? Nous savons qui il est...
Merci pour votre analyse

LUCIOLE

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
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Re : collusion entre syndic et contrôleur des comptes

Je comprends votre réticence à charger à avocat, mais une simple consultation peut vous éclairer sur les possibilités de limiter la casse.
Les comptes que l'ancien syndic a présenté correspondent ils à la réalité ?  A-t-il masqué les carences du CP défaillant ? L'ancien syndic a-t-il une responsabilité dans le passif actuelle ? Dans l'affirmative l'avocat pourrait lui réclamer le préjudice ?

D'autre part le syndic actuel doit prendre les conservatoires pour limiter le passif dans le cadre d'une bonne gestion sinon la situation pourrait se retourner contre lui. Mais je suppose qu'il a convoqué une AGE pour cela.

Pour la saisie arrêt, je pense que c'est un huissier de justice qu'il faut contacté et cela ne sera pas gratuit non plus et si j'ai bien compris il n'y a plus rien à récupérer du côté du CP défaillant

Le nouveau syndic doit bien sûr communiquer la réalité des comptes au notaire vendeur et, si possible, bien informer l'acheteur car lui aussi va devoir boucher le trou au prorata de ses millièmes.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : collusion entre syndic et contrôleur des comptes

Si la faillite a été déclarée en 2008, il faut se demander qui était propriétaire depuis cette date... et apprendre la différence entre la dette avant faillite et dette après faillite.

Les dettes après faillite doivent être payées prioritairement. Et le curateur en est responsable personnellement si il y a des pertes...

Qui occupait? C'est lui qui devra payer les dettes postérieures à la faillite.

Le cas étant compliqué, je pense qu'une consultation d'avocat s'impose.


Grmf!
----------------
Le bonheur n'est pas une destination. C'est une façon de voyager. (Lao Tseu)
Et un peu de chocolat... (Grmf!)

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luc
Pimonaute incurable
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Messages : 4 914
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Re : collusion entre syndic et contrôleur des comptes

Une solution est de constater qu'un mélange des intérêts existe en ce qui concerne le commissaire aux comptes.

Le risque est grand que cette personne revienne avec une autre casquette.

Solution: nommer un commissaire aux comptes externe au moins pour les comptes à partir de 2010, avec éventuellement la mission de jeter un coup d'oeil sur les comptes 2007 à 2009.


Cordialement,

Luc

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luciole
Pimonaute
Lieu : Champlon. Ardennes Belges
Inscription : 20-06-2008
Messages : 9

Re : collusion entre syndic et contrôleur des comptes

Bonjour,

Comme tous ces échanges sont intéressants et éclairants.
Merci pour votre participation.
1. Je voudrais savoir si j'ai bien compris, lorsque vous dites que :
"Le nouveau syndic doit bien sûr communiquer la réalité des comptes au notaire vendeur et, si possible, bien informer l'acheteur car lui aussi va devoir boucher le trou au prorata de ses millièmes", cela signifierait-il que le futur acheteur du rez occupé précédemment par la fiduciaire devrait rembourser la dette (charges non-payées depuis 2008) ?


2.Je réponds aux questions :
-" Les comptes que l'ancien syndic a présenté correspondent
ils à la réalité ?
NON. Puisqu'il ne donnait pas la totalité des documents qui nous auraient permis d'y voir clair. Il prétextait que le contrôleur aux comptes était un professionnel et que ces comptes étaient approuvés, donc pas besoin d'en donner plus !
Par ailleurs, il n'apparaît pas dans les bilans comptables (dont j'ai pu obtenir une copie) que les soldes débiteurs et créditeurs des propriétaires correspondent. Je ne suis pas expert comptable mais je vois bien que cela ne va pas et qu'il manque de l'argent...
- A-t-il masqué les carences du CP défaillant ?
Je réponds OUI sans hésitation ! De même qu'il a aussi masqué le manque de provisions suffisantes pour ses propres appartements (manque évident de fond de roulement!). Le dentiste possèdent 4 appartements dans le même immeuble dont il est le maître d'ouvrage !
- L'ancien syndic a-t-il une responsabilité dans le passif actuel ?
OUI (si vous vous référez à ce que je viens de dire)
- Dans l'affirmative l'avocat pourrait lui réclamer le préjudice ?
J'aimerais savoir effectivement si on pourrait réclamer ce préjudice. Comment calcule-t-on ?

3. "Solution: nommer un commissaire aux comptes externe au moins pour les comptes à partir de 2010, avec éventuellement la mission de jeter un coup d'oeil sur les comptes 2007 à 2009"
Je pense que ce coup d'oeil devrait permettre de mettre en évidence la responsabilité de l'ancien syndic dans la situation financière actuelle.

4. Comme il s'agit de notables ( le dentiste et l'expert comptable) nous aurions intérêts à trouver un avocat qui n'est pas du coin !

On n'attaque pas les gros poissons !

Au plaisir de lire la suite

LUCIOLE

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dach
Pimonaute intarissable
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Re : collusion entre syndic et contrôleur des comptes

"Le nouveau syndic doit bien sûr communiquer la réalité des comptes au notaire vendeur et, si possible, bien informer l'acheteur car lui aussi va devoir boucher le trou au prorata de ses millièmes", cela signifierait-il que le futur acheteur du rez occupé précédemment par la fiduciaire devrait rembourser la dette (charges non-payées depuis 2008) ?

Le future acheteur n'est pas redevable des dettes du vendeur, mais la créance passant à douteuse puis à pertes actées, la dette devient une charge commune de l'ACP et donc le future acheteur y participera au prorata de ses millièmes.

Concernant les informations demandé par le notaire, vous devez lire l'article 577-11 de la loi sur les ACP.
Il est indiqué que le syndic communique au notaire une série d'information dont le montant des arriérés éventuels dus par le cédant

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
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Re : collusion entre syndic et contrôleur des comptes

@luciole
Quelque digressions supplémentaires:
Pour vous le préjudice également au trou dans le caisse augmentée des frais occasionnés par le trou !
Au syndic attaqué à prouver que seul la faillite du créance explique ce trou et qu'il a mis tout en oeuvre pour recouvrir la dette.
De votre côté assurez vous que n'avez pas, malgré vous, accepté la situation. Relisez les PV des AG et les comptes approuvés en AG en vous mettant dans la peau d'un syndic qui doit se disculper !
Malheureusement avec la justice, être de bonne fois ne pèse pas lourd !
Assurez vous aussi qu'une majorité de CP vous soutienne dans votre raisonnement car c'est l'ACP me semble plus à même d'attaquer le syndic défaillant.
Un compromis avec le syndic est peut-être aussi une solution.
Prévoyez aussi de perde votre combat la chute sera moins dure dans le pire des cas !
Je croise les doigts pour vous.
Tenez nous au courant après votre AGE.

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luc
Pimonaute incurable
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Re : collusion entre syndic et contrôleur des comptes

Ce qui m'intrigue est la phrase:

"Le dentiste/fiduciaire/...  possèdent 4 appartements dans le même immeuble dont il est le maître d'ouvrage !"

Ayant fait un peu de recherche et ayant résidé dans la province du Luxembourg quelques mois (agréables), il est un fait que vous n'avez que trois solutions:
1. admettre cette situation et vivre avec
2. quitter cette situation et vendre
3. faire face et essayer de le résoudre pas par pas (= lentement) structurellement.

Personnellement j'ai choisi la solution 3, vu mon contexte professionnel (comptable avec une expérience juridique et une expérience de syndic bénévole).

Onze ans après le premier constat j'en suis arrivé à un jugement dit '"final". C'est le 11ème jugement et 2ème en appel (le premier avait de fait envoyé la problématique du pénal vers le Civil).

J'ai un avocat, qu'on dit du type "provenciale", très compétent.

Un grands principe: on joue la balle et pas l'homme. Ce qui ralentie parfois fortement la procédure, mais est finalement rentable.

J'ai eu droit à tous les procédures imaginables, vu le montant en jeu. L'avocat principal de l'ACP est un Juge suppléant dans un canton voisin et membre actif de l'Ordre des avocats. En tout j'ai eu en face de moi déja 7 avocats, dont 4 ont déja abandonnés. L'avocat avec plus d'ancienneté est l'épouse du syndic en cause. Le 3ème travaille dans le cabinet d'un assesseur de l'IPI.

Tout ceci n'est pas un vrai obstacle si:
- on accepte que la justice est lente, vu les droits de défense
- on joue la balle et pas l'homme (Ex.: la comptabilité et pas le comptable)
- on a une attitude assertive, mais pas agressive
- on reste poli avec tous les copropriétaires et autres résidents, n'importe ce qui arrive

Dans votre cas concret je suggère, si vous continuez
- que vous devenez membre du SNP ou du CNIC
- que vous contactez leur service juridique par écrit

La voie par le SNP donnera plus de résultat sur court terme, mais la voie par le CNIC pourra être plus utile sur moyen ou long terme. Je suis membre des deux,  actif au sein du CNIC, mais j'apprécie fortement le travail du SNP.

Le SNP, dans la personne de Olivier HAMAL, son vice-président wallon, a comme association de propriétaires su imposer les changements qu'il fallait sans toucher aux intérêts des bailleurs.

Le CNIC est certes plus petit, mais se concentre uniquement sur la défense des intérêts des copropriétaires, résidents ou non.

Dans votre cas vous êtes opposé en fait à un bailleur-investisseur, ce qui pourrait poser un problème au sein du SNP, mais je ne le crois pas. En tout cas pas sur court terme. Ce qui vous intéresse maintenant.

Fixez le bût à atteindre avec votre vie, voyez si une longue procédure s'y intègre sans causer de grands problèmes, demandez conseil et faites votre choix.

Dès que ce choix est fait, exécutez le pas par pas, mais à chaque fois il faut vérifier si tout reste dans le cadre initial. Si non, il faut refaire l'analyse initiale.

Il sera impossible d'obtenir 100%. Votre bût doit être vivable si vous n'obtenez que 60% à 80% (ce qui est classique).

En lisant les conseils de dach, j'y ajoute quand même que le syndic doit prouver qu'il vous a informé. Cette information pouvait être orale durant l'AG avant 01.09.2010.

Le conseil les plus judicieux de dach est: il faut prévoir de perdre, alors tout évènement n'aura pas de conséquences imprévues.

Bonne chance,


Cordialement,

Luc

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luciole
Pimonaute
Lieu : Champlon. Ardennes Belges
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Messages : 9

Re : collusion entre syndic et contrôleur des comptes

Bonjour,

Merci pour ces longs développements... Si j'entends bien vos conseils à tous les deux (Luc et Dach), il ne faut pas s'attendre nécessairement à ce que nous obtenions une reconnaissance de la mauvaise information et gestion du syndic et, dans un tel combat, l'issue ne sera pas non plus celle que l'on espère.
Donc, finalement ce sont toujours les "malfrats" qui ont pignon sur rue.
Nous avons bel et bien été trompés car rien n'apparaît dans les PV des AG 2008-2009 et 2009-2010.
Merci pour vos bons conseils de vie.

Luciole
https://forum.pim.be/repondre.php?idsalon=90290&idsujet=281535&idmsg=1790816&page=0#null

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