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A.G. et répartition des frais

Zlurp
Pimonaute intarissable
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A.G. et répartition des frais

Bonjour,
Des amis sont propriétaires d'un garage dans une copropriété,.
Il est indiqué dans l'acte de base que les frais de réparation de la zone de manoeuvre incomberont uniquement aux propriétaires des garages.
Le syndic convoque une assemblée générale extraordinaire à laquelle ne sont convoqués que les propriétaires de garages pour décider des travaux à faire.
Est-il légal, habituel ou normal de ne convoquer qu'une partie des copropriétaires dans ce cas ?

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grmff
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Re : A.G. et répartition des frais

Tous les propriétaires doivent être convoqués.

Par contre, tous n'ont pas toujours droit à la parole: les garages n'ont pas toujours de quotités!!!

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Zlurp
Pimonaute intarissable
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Re : A.G. et répartition des frais

grmff a écrit :

Tous les propriétaires doivent être convoqués.

Par contre, tous n'ont pas toujours droit à la parole: les garages n'ont pas toujours de quotités!!!

J'ai lu l'acte de base, tous les garages ont des quotités et ils ne sont pas attachés aux appartements

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dach
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Re : A.G. et répartition des frais

Art. 577-6. § 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.

Je suppose que les garages et les appartements ne forme qu'une seul ACP (pas d'associations partielles) . Dans cas, il me semble que tous les CP doivent être convoquée à une AG.

L'AG évoqué me semble invalide.
Mais qu'elle était le but d'une tel AGE ?
Les décisions prise sont elle contraires aux intérêts de l'ensemble de l'ACP ?
Le but était-il de modifier le rapport de force entre les CP propriétaires des garages ?

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : A.G. et répartition des frais

D'accord avec Dach: AG invalide!

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Zlurp
Pimonaute intarissable
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Re : A.G. et répartition des frais

dach a écrit :

Citation :Art. 577-6. § 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.

Je suppose que les garages et les appartements ne forme qu'une seul ACP (pas d'associations partielles) . Dans cas, il me semble que tous les CP doivent être convoquée à une AG.

L'AG évoqué me semble invalide.
Mais qu'elle était le but d'une tel AGE ?
Les décisions prise sont elle contraires aux intérêts de l'ensemble de l'ACP ?
Le but était-il de modifier le rapport de force entre les CP propriétaires des garages ?

Il n'y a pas d'association partielle.
Le syndic estime que puisque seuls les propriétaires de garages doivent intervenir dans les frais de rénovation de l'aire de manoeuvre des garages, il convoque donc uniquement ceux-ci, estimant que les autres copropriétaires n'ont pas le droit d'être convoqués.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : A.G. et répartition des frais

J'avais mal lu: je pensais que les proprios de garages n'avaient pas été invités.

On peut comprendre le raisonnement du syndic. Mais il pose un problème je pense: si un des propriétaires ne paye pas sa quote part et tombe en faillite, qui va payer? Réponse: tout le monde. Proprio d'appart y compris. Donc il serait logique qu'ils participent...

Au vu de la nouvelle loi, c'est moins évident...

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Zlurp
Pimonaute intarissable
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Re : A.G. et répartition des frais

Si seuls les propiétaires qui ont un garage sont convoqués, peut-on encore appeler cette réunion "Assemblée Générale extraordinaire" ?

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luc
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Re : A.G. et répartition des frais

Zlurp a écrit :

Si seuls les propiétaires qui ont un garage sont convoqués, peut-on encore appeler cette réunion "Assemblée Générale extraordinaire" ?

Le syndic ne peut convoquer une AG d'une partie spécifique de copropriétaires que si l'ACP a créé préalablement une ACP partielle sans personnalité juridique, donné le nom, fixé le siège, déterminé qui sera le premier syndic (adjoint) et fixé les modalités de son conseil de copropriété.

Il faut un acte authentique, pour attribuer un numéro BCE d'établissement (et pas d'entreprise) à cette ACP partielle.

Donc en pratique il faut environs 6 mois avant que cette ACP partielle puisse réellement démarrer, si tout va bien.

Dispositions légales d'application depuis le 01.09.2010:

Art. 577-7 CC.
§ 1. L'assemblée générale décide :
...
2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
...
g) sans préjudice de l'article 577-3, alinéa 4, de la création d'associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, celles-ci pouvant uniquement préparer les décisions relatives aux parties communes particulières indiquées dans la décision. Ces propositions de décisions doivent être ratifiées lors de l'assemblée générale suivante.

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rexou
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Re : A.G. et répartition des frais

Il me semble que tous les CP doivent être convoqués à l'AG, mais que si les frais relatifs aux garages sont imputés uniquement aux CP propriétaires de garages, seuls ces derniers pourront voter.

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Francis
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Re : A.G. et répartition des frais

J'ouvre, je crois, une polémique mais je ne suis pas certain que seuls les propriétaires de garages peuvent (ou doivent) voter, à moins que cela soit prévu dans les actes. 
Dans certains cas, c'est l'ensemble de la copropriété qui peut être affectée par les travaux, ou leur non réalisation, alors que suivant les actes le coût de ceux-ci sont uniquement à charges de certains cp.  On peut facilement trouver des exemples.

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rexou
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Re : A.G. et répartition des frais

L'ensemble des CP peuvent voter à mon sens de l'intérêt, voire de l'obligation de faire des travaux, de façon globale, si cela affecte l'ensemble de la copropriété.

Par contre, les détails concernant uniquement les garages et le choix de l'entrepreneur me semblent du ressort exclusif de ceux qui sont appelés à payer...

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dach
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Re : A.G. et répartition des frais

Par efficacité on pourrait mettre les points concernant des garages en fin d'AG pour permettre à ceux qui ne se sentent pas concernés de quitter l'AG.
Mais de là a interdire leurs présences ou même le vote, il y a de la marge !

Un point qui ne semble financièrement concerné que les parkings peux avoir un impacte sur l'ensemble de l'ACP. Par exemple 'grmff' à cité le cas des impayés.
D'autre part un CP de parking, mécontent du vote pourrait contester la validité du vote. Faire un vote sur base des millièmes des parkings uniquement ne ne semble pas juridiquement solide (Rien dans la loi à ce sujet).

Par contre un vote bloqué ou obtenu uniquement grâce à des CP qui ne seront pas impacté financièrement ou dans l'usage de leurs bien peu paraitre abusif. C'est au président de jouer son rôle de sage et mettre en évidence les comportements abusif 0:). Dans le cas extrême, le juge de paix peut réformer la décision (Art. 577-9 §2 & §4)

Je pense que c'est maladroit fractionner la répartition des charges d'entretiens en fonction de l'usage de tel ou tel équipement collectif.
Un CP est 'propriétaire' globalement de X millièmes des parties communes et non de 2% de l'ascenseur, 3% des escaliers, 5% de la porte de garage, 1% du terrain, etc..
Il est donc concerné par l'état des parties communes dans leur ensemble.
Si les parkings sont dissociable du reste, il peut être envisagé la création de 2 ACP ou d'associations partielles (cf Art. 577-3)

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Zlurp
Pimonaute intarissable
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Re : A.G. et répartition des frais

dach a écrit :

Je pense que c'est maladroit fractionner la répartition des charges d'entretiens en fonction de l'usage de tel ou tel équipement collectif.
Un CP est 'propriétaire' globalement de X millièmes des parties communes et non de 2% de l'ascenseur, 3% des escaliers, 5% de la porte de garage, 1% du terrain, etc..
Il est donc concerné par l'état des parties communes dans leur ensemble.
Si les parkings sont dissociable du reste, il peut être envisagé la création de 2 ACP ou d'associations partielles (cf Art. 577-3)

C'est d'autant plus incompréhensible que les propriétaires des garages doivent payer des frais d'ascenseur qui s'arrête au rez-de-chaussée.
Il  a des garages au rez-de chaussée , au sous-sol et certains sont sous le bâtiment, faisant donc corps avec les appartements.
Mais l'acte de base est ainsi fait.

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Francis
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Re : A.G. et répartition des frais

Avez-vous déja vu un acte de base parfaitement rédigé et équilibré ?

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Zlurp
Pimonaute intarissable
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Re : A.G. et répartition des frais

Francis a écrit :

Avez-vous déja vu un acte de base parfaitement rédigé et équilibré ?

NON mais il faudrait pouvoir remédier à certaines inepties, avec l'accord d'un Juge de Paix sans que cela coûte une fortune.
Depuis que les copropriétés existent, ceux qui rédigent les actes de base n'ont donc tiré aucune leçon ?

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luc
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Re : A.G. et répartition des frais

rexou a écrit :

Il me semble que tous les CP doivent être convoqués à l'AG, mais que si les frais relatifs aux garages sont imputés uniquement aux CP propriétaires de garages, seuls ces derniers pourront voter.

Cette méthode est supprimé par la loi de 2010. Cette ACP devra créer des ACP partielles pour permettre cette méthodique.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : A.G. et répartition des frais

luc a écrit :

Cette méthode est supprimé par la loi de 2010. Cette ACP devra créer des ACP partielles pour permettre cette méthodique.

Merci Luc de cette précision.
Mais alors, quelles sont les conditions et quotités qui permettent la création de ces ACP partielles ?

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : A.G. et répartition des frais

Attention, je crois (et j'en suis persuadé) qu'il faut beaucoup réfléchir avant de créer des acp partielles.  les retours de flammes peuvent être très difficile à absorber.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : A.G. et répartition des frais

Francis a écrit :

Attention, je crois (et j'en suis persuadé) qu'il faut beaucoup réfléchir avant de créer des acp partielles.  les retours de flammes peuvent être très difficile à absorber.

Par exemple ?

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