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Acte Notarié et opposabilité

Mathilda01
Pimonaute
Lieu : Saint-Nicolas
Inscription : 22-03-2011
Messages : 2

Acte Notarié et opposabilité

Je possède une maison (A) avec un passage latéral donnant accès à mon jardin. Mon acte ne fait mention d'aucune servitude ou copropriété entre voisin concernant ce passage.

A la vente de la maison voisine (B), il est apparu que l'acte du voisin mentionne que ce passage est en copropriété avec 3 voisins (passage en copropriété entre A, B, C et D). Bien sûr, les 2 autres voisins (C et D) revendiquent leur copropriété sur ce passage en se basant sur l'acte de B alors que leur propre acte (C et D) ne mentionne aucune copropriété.

En résumé, l'acte de A, C et D ne dit rien sur la copropriété, B mentionne un copropriété entre A, B, C et D.

Ma question: C et D sont-ils en droit d'utiliser l'acte de B pour faire valoir un quelconque droit de copropriété alors que leur propre acte ne dit rien la-dessus?


Maurizio

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perseverant
Pimonaute intarissable
Inscription : 12-06-2004
Messages : 604

Re : Acte Notarié et opposabilité

Voilà un bien étrange affaire !

Les servitudes ne concernent que les biens. Il existe un fonds servant (celui qui le subit, ce qui semble être votre cas) et un fonds dominant (celui ou ceux qui en bénéficient).


A mon sens, quatre questions préalables doivent être posées :

1)  les statuts (acte de base et règlement de copropriété) mentionnent-ils l'existence d'une telle servitude ?

2) Dans le titre de propriété du bien B (appelons-le lot B), vendu, au chapitre "conditions particulières - servitudes", la mention de la servitude de passage se réfère plus que probablement à un acte authentique antérieur. Il serait intéressant de reproduire exactement l'intégralité du  texte y mentionné.

3) A votre connaissance, cette servitude était-elle déjà effectivement utilisée avant la vente du lot B ? Si non, depuis quand ? S'exerce-t-elle effectivement aujourd'hui par les bénéficiaires de ce droit de passage ?

4) Est-il possible d'imaginer que, dans le passé, hors acte de base, une simple convention sous-seing privé ait été signée entre les titulaires des lots A, B , C et D ?

Ces quatre questions résolues, le terrain (si j'ose dire) sera élagué et il sera plus aisé de déterminer quelle opposabilité on peut donner à la servitude insérée dans l'acte du lot B.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 680
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Re : Acte Notarié et opposabilité

Tiens, revoilà Mr persévérant!

Ravi de vous revoir, c'était effectivement une question faite pour vous!

La première chose est cependant de savoir s'il s'agit bien d'une copropriété...

Si j'ai bien compris, il s'agit juste de 4 terrains et d'un droit de passage...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 680
Site Web

Re : Acte Notarié et opposabilité

Il serait également pas mal de connaître les dates, et éventuellement les matrices cadastrales et surfaces considérées...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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perseverant
Pimonaute intarissable
Inscription : 12-06-2004
Messages : 604

Re : Acte Notarié et opposabilité

Bonjour Grmff,

Ravi de vous "revoir" également smile

Effectivement, il convient de d'abord s'assurer qu'il s'agit d'une copropriété forcée. Le teme peut porter à confusion.

Au delà, je trouve étrange que seul le titre du bien B mentionne une servitude. Les notaires reproduisent systématiquement les conditions particulières et servitudes dans les actes de vente successifs des biens. A mon sens, le titre du bien A aurait donc du mentionner cette servitude, sauf si, par exemple, elle a été concédée entre voisins ultérieurement à la vente de A au profit de l'actuelle propriétaire et avant celle de B. 

Il existe plusieurs autres pistes qui pourraient expliquer l'absence de cette mention.

Attendons les réponses pour nous prononcer.

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Mathilda01
Pimonaute
Lieu : Saint-Nicolas
Inscription : 22-03-2011
Messages : 2

Re : Acte Notarié et opposabilité

Bonjour Grmff et Perseverant,

Je vous remercie pour le début de réponse. Voici quelques info supplémentaires:

Si c'est une co-propriété, ce serait une co-propriété ordinaire et non forcée.

1) les statuts (acte de base et règlement de copropriété) mentionnent-ils l'existence d'une telle servitude ?
A: rien n'est mentionné, ni copropriété ni servitude
B: Co-propriété mentionnée
C: Servitude mentionnée (d'après le voisin mais sans autre preuve puisqu'il n'a pas envoyé copie de son acte et ne se base que sur l'acte de B pour prouver la co-propriété)
D: ???

2) Dans le titre de propriété du bien B (appelons-le lot B), vendu, au chapitre "conditions particulières - servitudes", la mention de la servitude de passage se réfère plus que probablement à un acte authentique antérieur. Il serait intéressant de reproduire exactement l'intégralité du texte y mentionné.
Voici le texte: "Est compris dans la vente le passage commun sous arveau figurant au cadastre .... Propriété indivise entre les propriétaires des biens A, B, C, D jusqu'à hauteur des cours de ces derniers immeubles pour donner accès aux cours de ceux-ci seulement."

3) A votre connaissance, cette servitude était-elle déjà effectivement utilisée avant la vente du lot B ? Si non, depuis quand ? S'exerce-t-elle effectivement aujourd'hui par les bénéficiaires de ce droit de passage ?

D'après mes souvenirs ce passage a toujours (au-moins depuis 30 ans) été utilisée comme servitudes par A, B, C et D, tout en considérant que le passage appartenait à A.

4) Est-il possible d'imaginer que, dans le passé, hors acte de base, une simple convention sous-seing privé ait été signée entre les titulaires des lots A, B , C et D ?

C'est une possibilité puisque l'acte de B (où est inscrit la copropriété) datent de 1929 et que je suis propriétaire de A "que" depuis 1972. Entre ces deux dates, il est possible qu'un acte sous-seing aient été signé mais nous n'en avons pas connaissance.

Autres informations,

D'après le cadastre, ce passage n'appartiendrait qu'à A, mais le cadastre n'es pas une preuve, seulement une présomption de preuve.

Mon avocat a demandé de sortir des archives l'ancien acte du lot A afin de vérifier si la copropriété, ou tous autres mentions pouvant nous éclairer sur la situation, y appararaissent.

Le propriétaire du Lot C aurait dû nous inviter à une conciliation chez le juge de paix depuis le 15 mars mais nous n'avons à jour aucune nouvelle.

Je vous tiens au courant si de nouveaux éléments venaient à apparaître dans ce dossier.

Je vous remercie pour le suivie.
Très bonne soirée


Maurizio

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perseverant
Pimonaute intarissable
Inscription : 12-06-2004
Messages : 604

Re : Acte Notarié et opposabilité

Bonjour,

Effectivement, le plus urgent est de consulter l'acte de 1929. Votre notaire ou vous-même pouvez le demander au notaire qui détient les minutes de son prédécesseur. Pour le trouver, vous pouvez consulter le site des notaires où simplement demander à votre notaire.

A la lecture des mentions y insérées, on verra peut-être plus clair. Vous êtes peut-être détentrice du "fonds" dominant et non servant.

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