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régularisation de charges

mariouca
Pimonaute
Inscription : 04-04-2011
Messages : 3

régularisation de charges

Bonjour,
Nous avons reçu notre régularisation de charges annuelles par notre ex proprio et nous sommes mad
Sur les 12 derniers mois, il nous avons la maudite régularisation de 900€!! une paille... l'an dernier nous avions eu une régul de 1200€ (autant dire trois fois rien...) et suite à ca notre provision avait été augmenté de 50€...

L'an dernier, nous nous étions étonné de cette hausse substantielle et notre proprio nous a expliqué qu'en fait, l'année d'avant, les compteurs individuels de chauffage n'avait pas bien marché donc ils répercutaient avec une année de retard mais que cette année tout rentrait dans l'ordre... soit. mais quand meme ca fait raler... En regardant le détail, il y a déja une erreur de 200€ en notre faveur mais on se demande si:
-dejà à la base, n'y a t'il pas tromperie à demander des charges si loin de la réalité?
-la part "consommation" individuelle correspond en tout à 225€ pour toute l'année (sur un total de charges locative de 2900€) donc on ne pas dire que c'est en raison de notre consommation (chauffage excessif ou laisser couler l'eau)...

Si on regarde le détail, il y a plusieurs choses qui me  mad  mad . le détail des charges locatives sur 18 mois est le suivant:
-frais communs occupants 1950€ cry
-honoraires syndic occupants (est ce normal que les occupants payent le syndic?) 350€
-chauffage, eau: 1800€. dans cette partie, notre consommation s'élève à 200€, le reste correspond à des frais "fixe". ces frais ont explosé en 1 an. Notamment l'eau a été multiplié par 5 !!! Ces frais "fixes" couvrent la période ou nous étions encore labas + 6 mois. On suppose qu'il y a eu un problème (à priori après notre départ) car ce n'est pas possible que la consommation d'eau "d'entretien" ait été multipliée par 5!!! et on ne voit pas pourquoi on en supporterait la charge???

Bref, mes questions, a priori,
-le proprio a t'il le droit de se tromper à ce point sur le montant des charges (sachant que leur explosion n'est pas du à une surconsommation de notre part!)?
-est ce effectivement à nous de payer les charges fixes d'eau exorbitantes?
-comment savoir comment se ventile ce montant exorbitant (total de 650€ sur l'année rien que pour nous)?

et question subsidiaire: 3000€ de charges locatives annuelles pour un modeste 3 pièces, ca vous semble pas juste hallucinant???
Merci d'avance

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nicolo1
Pimonaute
Inscription : 06-04-2011
Messages : 11

Re : régularisation de charges

Bonjour,

J'ai reçu ce jour par courrier (sans timbre, déposé dans ma boîte) la réponse de mon ancien proprio.

Pour l'erreur de 100€ sur la provision de charge, il reconnaît son erreur => 100€ de moins à rembourser (1585,06€ restant).

Pour les frais fixes, je copie sa réponse:
"La société Ista procède annuellement à la répartition de la consommation d'eau comme suit:
Prix unitaire : 0.23€/unité relevée;
* Montant total réparti au prorata des unités relevées (index) : montant total des unités consommées x Prix unitaire = Montant A ;
* Montant réparti au prorata des quotités (frais fixes) : Montant total facturé par l'IECBW - Montant A. 

La méthode de répartition dont question ci-avant donne ainsi :
* Exercice 2008-2009 (12 mois) : Frais fixes de 2060,96€ soit 7928,26€ - 5867,30€ (=25510 unités consommées x 0,23)
* Exercice 2009-2010 (18 mois) : Frais fixes de 5287,79€ soit 18470,47€ - 13182,68€ (=57316 unités consommées x 0,23)"

J'ai surligné en gras les frais fixes de 2008-2009 car ce ne sont pas du tout ceux qui apparaissent sur mon relevé de l'époque (1504,83€), mais bon...

En gros, il ne répond pas vraiment à ma question: pourquoi les frais fixes ont-ils été multipliées par 2,5... Etait-elle suffisamment claire dans mon courrier (cf post précédent)?
Il me dit simplement qu'en 2008-2009, l'IECBW a facturé 7928,26€ et qu'en 2009-2010, elle a facturé 18470,47€ (soit ~12000€ sur les 12 mois que je suis resté. Le rattrapage est fait sur la quotité qui est pour moi de 2/3).

Que puis-je faire d'autre?

Nicolas

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
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Re : régularisation de charges

Je suppose que tout cela est étayé par des pièces officielles en provenance du Syndic qui gère cette copropropriété.

Si oui, il vous reste à savoir si les décomptes eau et chauffage ont été approuvés par la dernière AG.

Si oui, vous disposez de 3 mois pour porter l'affaire en justice en démontrant que l'approbation des comptes par l'AG vous porte préjudice.

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : régularisation de charges

J'ai oublié de vous dire que dans les copropriétés où je suis commissaire aux comptes, les AG annuelles ont lieu d'habitude en mai-juin.
Donc pour celles aui auront lieu en mai-juin 2011, il y a un point à l'ordre du jour portant sur l'approbation de la comptabilité et entre autres des décomptes eau et chauffage de l'année 2010.

En tant que locataire, vous n'avez pas le droit de siéger à l'AG et encore moins de voter, mais, comme occupant, vous pouvez toujours transmettre toutes vos observations par écrit au Syndic, qui sera obligé de les lire en AG.

Avez-vous pensé à cette possibilité?

Une fois que les comptes sont approuvés, il n'y a plus de recours possible 3 mois après l'AG.

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nicolo1
Pimonaute
Inscription : 06-04-2011
Messages : 11

Re : régularisation de charges

Bonjour,

J'ai laissé hier un message à mon ex proprio pour lui expliquer que je comprenais bien son calcul, mais que, ce que je ne comprenais pas, c'était la raison d'une telle augmentation (fuite, augmentation des tarifs, ...). Je lui ai également demandé si tout ça avait été approuvé en AG.

Il m'a à son tour laissé un message téléphonique dans lequel il me dit que ça a été approuvé, que c'est calculé par un organisme indépendant et qu'il m'a déjà expliqué comment c'était calculé. Il me propose également d'appeler le syndic si je veux plus de précisions.

Il m'a également envoyé le mail suivant:
"Faisant suite à votre téléphone de ce jour, veuillez trouver ci-dessous en complément de la méthode de calcul (reprise ci-dessous)  déjà communiquée dans mon courrier du 29/04, le détail de votre décompte en suivant cette même méthode.

Méthode de calcul :
(je ne remets pas le détail, c'est exactement la même chose que dans mon post précédent)

Ce qui explique votre décompte comme suit :

La facture de L’IECBW s’élevant pour l’exercice 2009-2010 à 18.470,47€ pour l’ensemble de l’immeuble. L’immeuble a consommé dans sa totalité 57.316 unités équivalentes au compteur général (somme des compteurs individuels et communs). L’Ista détermine que les frais fixes (communs) sont la différence entre le prix unitaire multiplié par les unités consommées et le total de la facture. Ceci nous donne le calcul suivant : 18.470,47€ - (57.316 * 0.23) = 5.287,79€

Ce montant de frais fixes est répartit selon les quotités de charges communes liées à l’appartement pour un total de 1.840 quotités sur 10.000 pro-ratisé par votre temps d’occupation en jours ce qui vous alloue 1.222,1898 quotités de charges communes. Le calcul est donc le suivant : 5.287,79€ / 10.000 * 1.222,1898 = 646,27€

Vous comprenez fort bien que le montant que vous avez à payer n’est pas limité à votre consommation personnelle (comme dans une maison privée) mais également à l’usage et la répartition de la communauté, d’où la notion de frais fixes.

Comme je vous l’ai communiqué dans mon message vocal, si vous désirez d’autres explications, le syndic m’accorde une faveur en vous permettant de le contacter directement au XXXX."

Que dois-je faire? Contacter le syndic?

Merci encore pour votre aide,

Nicolas

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grmff
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Re : régularisation de charges

Ben, oui. Le propriétaire n'a pas toutes les données s'il y a un syndic, et la loi prévoit expressément que le propriétaire a rempli son obligation d'information s'il donne les coordonnées du syndic.


Grmf!
----------------
Le bonheur n'est pas une destination. C'est une façon de voyager. (Lao Tseu)
Et un peu de chocolat... (Grmf!)

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nicolo1
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Re : régularisation de charges

Re-bonjour,

Pour l'instant, je n'ai pas réussi à joindre le syndic. Je réessaierais lundi.

Je pensais répondre au mail du proprio ceci:


Bonjour Monsieur X,

Je comprends très bien qu’il y ait des frais fixes liés aux communs et aux « abonnements » à l’eau.

Je cherche simplement à comprendre la raison de cette augmentation très significative.

Si le montant facturé par l’IECBW est beaucoup plus important que le montant A, pour moi, il y a 2 explications :
-    Le prix unitaire n’est pas adapté et une surconsommation de l’un des logements fait que le total Eau froide  (Montant A) n’est pas suffisant pour couvrir la facture. Dans ce cas, je ne comprends pas pourquoi les autres occupants devraient payer pour le logement en question. A ma connaissance, l’eau (en dehors des communs) n’est pas partagée à la différence du chauffage.
-    La consommation pour les communs a explosée par rapport à l’année précédente. Dans ce cas, est-ce dû à une fuite, à un entretien,… ?

J’ai essayé de joindre Monsieur X sans succès pour l’instant. Je réessaierais lundi.

Si ça vous arrange, je suis prêt pour l’instant à vous payer le montant demandé dans votre dernier courrier minoré de ces frais fixes eau, mais je ne paierais pas ces frais sans explication complémentaire.

Cordialement,"

Qu'en pensez-vous? Voyez vous une autre explication potentielle à ces frais?

Merci,

Nicolas

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nicolo1
Pimonaute
Inscription : 06-04-2011
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Re : régularisation de charges

Bonjour,

J'ai finalement eu la personne du syndic qui m'a expliqué plus clairement la situation. En fait, dans l'immeuble, il y a un restaurant et une salle de sport et le mode de calcul actuel (contractuel) fait que les autres occupants paient pour leur surconsommation. Les comptes sont approuvés, mais ils doivent cependant re-discuter du mode de répartition pour les prochains exercices (qui ne me concernent plus puisque je n'occupe plus l'appartement).

Nous allons donc payer, même si nous trouvons ça aberrant...

Merci pour votre aide,

Nicolas

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rexou
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Re : régularisation de charges

Heureusement que ce ne sont pas un car-wash et une wasserette !!!


rexou

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PIM
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Re : régularisation de charges

rexou a écrit :

Heureusement que ce ne sont pas un car-wash et une wasserette !!!

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Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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nicolo1
Pimonaute
Inscription : 06-04-2011
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Re : régularisation de charges

Bonsoir à tous,

Mon ex-proprio fait encore des siennes.
Je lui ai envoyé un mail disant qu'après les infos données par le syndic, j'étais prêt à lui payer la somme demandée.

Il se trouve que la garantie locative (+ les intérêts) toujours bloquée à ce jour en attente du solde de tout compte représente le montant demandé (30 cents d'écarts).

Je lui ai donc proposé de signer le papier pour la banque en précisant que le montant du compte doit être viré sur le compte du bailleur et de lui remettre les 30 cents d'écart à la signature.

Il me répond ceci: "Cependant, le contrat de location est très clair en son article 12 dans le sens où la garantie locative ne peut être libérée envers l'une des parties que dans le cas où le locataire a rempli toutes ses obligations et au moment du solde de tout compte.
Je vous demanderais donc de bien vouloir solder votre compte et dès réception de votre paiement, on fixera une date pour la signature du document relatif à la garantie locative."

baton.gif

Nicolas

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Panchito-9340
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Re : régularisation de charges

J'ai parfois des locataires qui exigent que l'on procède de la sorte de manière à ce que la garantie leur soit rendue dans son intégralité.
Ils me règlent tout ce qu'ils me doivent (décompte final de charges, dommages locatifs etc...) de manière à pouvoir ensuite libérer l'entièreté de la garantie en leur faveur.

C'est une question d'honneur et d'amour propre puisque la garantie est placée sur une compte bloqué à leur nom auprès de leur agence bancaire.

Vous comprenez qu'ils perdraient la face si leur banque apprenait qu'ils n'avaient pas entièrement respecté leurs obligations contractuelles et qu'une partie (ou pire encore, l'intégralité) de la garantie allait devoir servir à couvrir leurs manquements...

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rexou
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Re : régularisation de charges

Panchito a écrit :

Vous comprenez qu'ils perdraient la face si leur banque apprenait qu'ils n'avaient pas entièrement respecté leurs obligations contractuelles et qu'une partie (ou pire encore, l'intégralité) de la garantie allait devoir servir à couvrir leurs manquements...

A la limite, on peut comprendre et accepter ce raisonnement du chef d'un locataire. C'est idiot, mais ça ne dérange personne.

Par contre, la position du proprio de Nicolo est une aberration qui oblige le locataire à avancer un montant qui sera ensuite libéré en fonction du bon vouloir d'un proprio capricieux. A la place du locataire, je refuserais cette formule. Un courrier accordant la libération de la garantie en faveur du proprio est suffisant.
Soit il accepte, et il touche ses sous.
Soit il refuse et fait quoi ???
Et les 30 cents, vous êtes sur de ne pas devoir les verser sur un compte CARPA chez un notaire ?

A votre place, je lui signifierais clairement qu'à défaut de son acceptation de libérer à son profit la garantie, vous attendez de sa part une requête en justice et vous en profiterez pour remettre sur le tapis la répartition des frais d'eau. (et le temps de la procédure vous rapportera bien 30 cents d'intérêt... lol ! )


rexou

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rexou
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Re : régularisation de charges

nicolo1 a écrit :

Il me répond ceci: "Cependant, le contrat de location est très clair en son article 12 dans le sens où la garantie locative ne peut être libérée envers l'une des parties que dans le cas où le locataire a rempli toutes ses obligations et au moment du solde de tout compte.
Je vous demanderais donc de bien vouloir solder votre compte et dès réception de votre paiement, on fixera une date pour la signature du document relatif à la garantie locative."

Il est quand même à noter au passage qu'il ne s'engage même pas à libérer la totalité de la garantie au profit du locataire.

Quand on se permet des libertés telles que la répartition fantaisiste de frais d'eau, un peu de décence s'impose.

Une simple lettre : Suis au regret de ne pouvoir donner suite à votre demande. Pour rappel, la fonction d'une garantie est justement de couvrir les obligations du locataire. Je vous propose donc de libérer cette garantie à votre profit pour solde de tout compte. Ceci malgré une facturation d'eau excessive et injustifiée. A défaut d'accepter cette solution, je vous invite à introduire une requête en justice de paix; vous y fournirez tous les documents justificatifs à la facturation d'eau que je conteste. Salutations.


rexou

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Panchito-9340
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Re : régularisation de charges

Peut-être existe-il encore d'autres dettes à régler, telles que la réparation d'éventuels dommages locatifs?
Le propriétaire fait probablement cette demande car l'ensemble des montants dûs dépasse peut-être la valeur de la garantie?

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rexou
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Re : régularisation de charges

Panchito a écrit :

Peut-être existe-il encore d'autres dettes à régler, telles que la réparation d'éventuels dommages locatifs?
Le propriétaire fait probablement cette demande car l'ensemble des montants dûs dépasse peut-être la valeur de la garantie?

Les locataires ont quitté les lieux. Les charges sont calculées et le débat épique concernant la consommation d'eau le démontre. L'explication du syndic est pour le moins vaseuse... Dommage qu'elle soit seulement orale !

Il n'est mentionné aucune autre revendication du proprio concernant une autre somme due. Et il mentionne dans son courrier : "... Je vous demanderais donc de bien vouloir solder votre compte et dès réception de votre paiement, on fixera une date pour la signature du document relatif à la garantie locative."


rexou

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nicolo1
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Re : régularisation de charges

Bonjour et merci pour vos réponses,

Pour d'éventuels dommages, il n'y en a pas. L'état des lieux de sortie précise bien qu'il n'y a rien à l'exception d'un usage locatif normal.

Et comme je l'ai dit, le compte + les intérêts représentent le montant demandé - 30 cents.

Je ne comprends donc pas pourquoi il refuserait que je signe un papier demandant à ma banque de lui virer le montant de ce compte sur le sien...

Personnellement, mon honneur n'est pas remis en cause par cette démarche...

De plus, comme indiqué par rexou, il ne s'engage à aucun moment de libérer la garantie...

Je compte donc bien écrire un mail dans le style de celui de rexou (je précise par ailleurs qu'il m'a toujours contacté soit par courrier déposé directement dans ma boîte, soit par mail, pas de recommandé. Mais ayant répondu à chaque fois, c'est comme si j'avais signé un accusé de réception, non?).

Nicolas

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Panchito-9340
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Re : régularisation de charges

En plus, comme stipulé dans les excellents baux PIM, si une partie fait opposition à la libération de la garantie sans aucune justification, elle sera redevable d'intérêts de retard!

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : régularisation de charges

nicolo1 a écrit :

Personnellement, mon honneur n'est pas remis en cause par cette démarche...

Comme je vous comprends !  smile

Mais ne vous inquiétez pas, laissez-le prendre son temps.
Vous êtes déjà bien bon.


rexou

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