Conditions suspensives bizarres à la demande du vendeur

Bonjour à toutes et à tous,

Je vais prochainement (peut-être déjà mardi) signer le compromis de vente pour un appartement (offre déjà signée de la part des 2 parties - mais pas datée!), et je m'inquiète de voir figurer dans le projet de compromis toute une série de conditions suspensives à la demande du vendeur. Je vais les recopier ci-dessous, pouvez-vous m'aider en me faisant part de vos avis et expériences?

En résumé, mes questions sont:
1. Pour chacune de ces conditions: le vendeur a t'il le droit de les poser (sachant qu'il nous avait confirmé que tout était en ordre)? est-ce conforme aux usages?
2. Cela peut-il constituer un problème potentiel pour moi? (mis à part le fait d'avoir perdu plusieurs mois à attendre sans finalement réaliser la vente)
3. Par quelles clauses/adaptations puis-je protéger mes propres intérêts?

Un tout grand merci d'avance!

Aurelie

Voici donc la liste des extraits du compromis reprenant ces conditions suspensives demandées par le vendeur (alors qu'il nous avait assuré que tout était en ordre au niveau administratif etc, et même qu'il avait déjà l'acte de base!)

1. CONDITIONS GENERALES DE LA VENTE
La présente vente est consentie et acceptée sous la CONDITION SUSPENSIVE de l’accord écrit de mainlevée des créanciers inscrits ou transcrits, des créanciers ayant procédé à une saisie-arrêt, et relatif aux notifications ou significations reçues par le notaire rédacteur de l’acte authentique de vente, au plus tard à l’expiration du délai prévu pour la signature de l’acte authentique de vente.
La présente clause est établie dans l’intérêt de l’acquéreur qui seul peut s’en prévaloir.

2. FRAIS
EN CAS DE première vente après établissements de statuts/acte de base de copropriété/acte de lotissement, il est prévu que l’acquéreur supportera, en outre, une quote- part dans les frais d’établissement de cet acte, à savoir la somme maximale, hors TVA, de  €: 900 euros par appartement.Tous les frais seront payables à la signature de l’acte authentique au plus tard.

[color=#0000C0]Selon mon notaire, 900€ par appartement semble fort élevé, sachant qu'il y a 6 appartements dans l'immeuble et qu'il s'agit à priori seulement d'une adaptation d'un acte de base existant. Qu'en pensez vous?[/couleur]

3. ORDONNANCE RELATIVE À LA GESTION DES SOLS POLLUÉS DU 5 MARS 2009
SOIT attestation non disponible  –   «copropriété»
Le vendeur déclare, après avoir pris connaissance de la liste des activités à risque au sens de l'Ordonnance, qu'à sa connaissance aucune de ces activités n’est ou n’a été exercée dans les parties communes NI dans le lot privatif vendu.
Il précise toutefois qu’il n’est pas encore en mesure de remettre l’attestation du sol exigée par l’Ordonnance.
La présente vente est dès lors faite sous la CONDITION SUSPENSIVE de l’obtention avant la signature de l’acte authentique :
- d’une attestation du sol d’où il résultera que le terrain sur lequel est érigé l’immeuble dans lequel se trouve le lot privatif vendu n’est pas repris en catégorie 3 ou 4, et
- d’une dispense de procéder à une reconnaissance de l’état du sol s’il devait s’avérer, au vu de l’attestation obtenue, que ledit terrain est repris dans la catégorie 0.
Le vendeur mandate le notaire instrumentant aux fins de demander à l’IBGE l’attestation du sol et, le cas échéant, la lettre de dispense et de communiquer ces documents à l'acquéreur avant la signature de l’acte authentique.

4. STATUTS DE COPROPRIETE ET ASSEMBLEES GENERALES

Actuellement, il existe des statuts de copropriété. Toutefois, afin de respecter la nouvelle loi sur les copropriétés,  des statuts de copropriété conformes à la nouvelle législation sont en cours d’élaboration. L'acte de base sera dressé prochainement par le notaire X à Bruxelles. L'ensemble immobilier dont le bien prédécrit fait l’objet d’une note technique avec plans rédigés par un géomètre, dont copie est présentement transmise à l’acquéreur L’acquéreur sera subrogé dans tous les droits et obligations qui en résultent.

Conditions suspensives

Autorisation de la commune quant à la division

La présente vente est consentie et acceptée sous condition suspensive que les autorités communales marquent leur accord quant à la division du bien précité et de l’acte de base (statuts de copropriété), au plus tard dans les trois mois des présentes. A défaut, la présente convention sera réputée nulle et non avenue et la garantie versée par l’acquéreur lui sera remboursée.

Condition suspensive de réalisation de l’acte de base-statuts.

La présente vente est consentie et acceptée sous condition suspensive que les statuts (acte de base) puissent être réalisés dans les trois mois des présentes. Le projet de l’acte de base qui est en cours de réalisation, sera transmis exclusivement pour avis et information à l’acquéreur avant signature, qui ne pourra y puiser aucun élément pour refuser de signer l’acte authentique d’acquisition des biens visés aux présentes. Ces statuts comprendront des conditions classiques et usuelles pour ce type d’actes. A défaut, la présente convention sera réputée nulle et non avenue et la garantie versée par l’acquéreur lui sera remboursée.

La partie acquéreuse sera subrogée dans tous les droits et obligations qui en résultent, ainsi que ceux résultant des modifications futures éventuelles.

[color=#0000C0]Cette dernière condition suspensive me semble particulièrement spéciale, étant donné que c'est le notaire du vendeur qui se charge d'écrire cet acte de base; ce qui implique que la réalisation ou la non-réalisation de la condition dépend en fait au moins partiellement du vendeur et de son notaire, et donc pas uniquement d'un évènement extérieur sur lequel ils n'ont aucune prise. De plus, aucune conclusion ne peut être tirée avant les 3 mois, ce qui implique que l'on peut se retrouver dans 3 mois ayant engagé des frais de notaires, hypothécaires etc sans recevoir aucun dédommagement puisque condition suspensive donc vendeur pas responsable?[/couleur]

[color=#0000C0]Il y a bien une section concernant les sanctions, que je recolle ci-dessous; mais si j'ai bien compris, celles-ci concernent uniquement les cas de figure non couverts pas des conditions suspensives. Pouvez-vous également me confirmer ceci? de quels recours disposons-nous en cas de non-réalisation d'une des conditions suspensives?[/couleur]

[color=#0000C0]Dernière petite précision: dans le dernier acte de base, mon appartement ne constituait pas une unité locative en tant que telle, mais faisait partie d'un duplex de 2 étages.[/couleur]

SANCTIONS
Si une des parties reste en défaut de remplir ses obligations, après une mise en demeure notifiée par exploit d’huissier ou lettre recommandée adressée à la partie défaillante et restée sans suite pendant quinze jours calendriers, l'autre partie pourra, dès l'expiration du délai fixé ci-dessus :
-soit poursuivre l'exécution forcée du présent contrat.
-soit considérer de plein droit la vente pour nulle et non avenue. Dans ce cas une somme égale à dix pour cent du prix du bien ci-dessus stipulé sera due par la partie en défaut à titre de dommages-intérêts, sous déduction ou en sus du remboursement de la garantie payée, selon que la défaillance soit attribuée à l'acquéreur ou au vendeur.
Les parties reconnaissent toutefois avoir été informées par le notaire rédacteur du présent compromis, que seule une résolution judiciaire de la vente leur permettra d’être dans une situation régulière relativement au paiement des droits d’enregistrement.
La partie défaillante supportera en outre les droits d'enregistrement dus sur la présente convention, les frais judiciaires et extrajudiciaires qui auraient été exposés par l'autre partie pour aboutir à la résolution judiciaire ou à l'exécution de la présente vente, les frais et honoraires qui seraient dus aux notaires ainsi que les dommages éventuellement subis par l'autre partie.

Si, du fait de l’acquéreur, le prix ou le solde du prix n’était payé dans le délai ci-dessus convenu pour la signature de l’acte authentique, ou si du fait du vendeur l’acte authentique n’était pas signé dans ledit délai, la partie défaillante serait, de plein droit et sans mise en demeure, redevable d’un intérêt moratoire calculé sur le prix de vente ou son solde au taux de l'intérêt légal augmenté de trois pour cent l'an, calculé jour par jour jusqu'à complet paiement ou signature de l’acte authentique, à partir de cette date limite.