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Répartition charges acheteur / vendeur: facturation tardive.

bdz
Pimonaute assidu
Inscription : 01-06-2006
Messages : 59

Répartition charges acheteur / vendeur: facturation tardive.

Bonjour,

Notre ACP a reçu début 2011 une importante facture portant sur une consommation d'électricité intervenue entre 2006 et 2010 dans les communs.

Lors de la vente, nous avions convenu avec le vendeur qu'il supporterait toutes les charges ordinaires jusque fin novembre 2008

L'arrivée (plus que) tardive de la facture peut-elle changer la donne ? Un délai de prescription existe-t-il?
(la 1ère AG ne s'était tenue qu'en 2010 ; un entrepreneur n'est-il pas automatiquemnt syndic ff. jusqu'à la tenue de la première assemblée générale ?)


Le syndic a immédiatement augmenté le montant de nos provisions, sans avoir convoqué d'AG extraordinaire. Cette façon de procéder est-elle valide et sommes-nous tenus d'y donner une suite favorable ?

Par avance merci pour vos infos

bdz

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 435

Re : Répartition charges acheteur / vendeur: facturation tardive.

en prenant uniquement l'aspect purement pratique de la gestion de l'ACP, comment fait le syndic si les frais sont supérieurs aux prévisions et qu'il n'y a pas suffisament de fond de roulement d'autan plus qu'il s'agit d'une jeune copropriété? 
Seriez-vous prêt  accepter des communs sans électricité compte tenu de l'absence de paiement de la facture?

En dehors de la légalité, il y a également le bon sens !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
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Re : Répartition charges acheteur / vendeur: facturation tardive.

Si le promoteur est propriétaire du bâtiment, il est le 1er copropriétaire de la copropriété.

Exemple très simplifié, mais concret.

Assumons
- que l'acte de base désigne le premier syndic.
- que le promoteur est le propriétaire initial du terrain et du bâtiment.
- un bâtiment de 10 lots privatifs, de chacun 100 quotités (total: 1.000).

Charges ordinaires

L'ACP existe dès que le premier appartement est vendu. Les neuf autres lots ont comme propriétaire le promoteur.

Date de l'acte de base: 01.10.2009
Première vente: 01.04.2011 (date de remise des clés)
Autres ventes: rien (pour rendre l'exemple transparent)

Il y a des frais pour l'année 2011 (frais d'électricité des communs: 1200 EUR) qui ont été payé par l'ACP. Le syndic répartit pro rata ces frais comme suit:
- promoteur 3/12 jusqu'au 31.03.2011 = 300 EUR
- ACP: 9/12 = 900 EUR   

ET entre les 10 propriétaires le montant de 9000 EUR comme suit:
- par lot privatif: 90 EUR

Il envoit donc les demandes de paiement suivantes:
- au promoteur: 300 EUR
- au propriétaire de chaque lot privatif: 90 EUR x 10 = 900 EUR

La facturation par lot privatif permet au promoteur de les traiter différemment envers les acheteurs et envers le fisc.

Il va de soi que ces demandes de paiement doivent mentionner la partie TVA, au moins pour ce qui concerne le promoteur, comme propriétaire unique et comme copropriétaire.

Résumons:

Le promoteur est un copropriétaire dès que l'ACP existe.

Il doit prendre en charge (depuis 01.08.1995) les frais des appartements invendus dès la date de la création de l'ACP = la date qu'au moins un propriétaire peut disposer de son lot privatif (appartement, emplacement garage, ..).

Charges extra-ordinaires

Supposons que les frais de 1200 EUR comprennent une garantie de 900 EUR.

SI l'ACP tient une comptabilité en partie double le montant de 300 EUR sera repartit comme ci-devant, mais le montant de 900 EUR recevra un traitement différent.

La position des associés de BMC Tools est que ce montant sera à charge des premiers acheteurs. Et qu'en cas de remboursement elle sera payé aux propriétaires de ce moment, sans que les premiers propriétaires ont un droit quelconque.

La position d'une association de défense des intérêts des copropriétaires est que ce montant sera avancé par le premiers acheteurs, déductible à chaque vente et remboursé au propriétaire de ce moment.

Si l'ACP ne tient pas de comptabilité en partie double, elle peut mettre le fournisseur sur une liste des créditeurs "à long terme", avec le montant de 900 EUR. Ce montant est payé pro rata par les premiers acheteurs, mais est signifié à chaque acheteur. Le vendeur peut en tenir compte lors de la venet. Dans ce cas on peut augmenter le prix de vente avec 90 EUR.

Donc le promoteur pourra, en plus du prix de vente, facturer, dans l'exemple concret, le montant de 90 EUR étant la participation des propriétaires dans la garantie de l'électricité des communs, sous condition que le syndic fasse les documents nécessaires.

L'exemple est très simplifié, pour rendre l'exemple le plus clair possible te faire comprendre la technique. En passant j'ai voulu démontrer que la comptabilité en partie double permettra un passage beaucoup plus transparent des dettes et avoirs de l'ACP entre vendeurs.

Nécessité d'une comptablité des avoirs de l'ACP

Je sors un peu du sujet, mais le syndic devra faire provisionner le "worst case" de chaque procès dans lequel l'ACP s'est engagé directement ou indirectement. C'est ainsi que chaque acheteur connaîtra les répercussions possible de chaque procès au moment de l'achat.

Ce provisionnement peut être postposé dans une comptabilité en partie double, mais le montant "worst-case" doit se trouver dans la bilan annuel, tant qu'il n'y a pas un jugement définitif. Cela permet à facturer ce montant à ceux qui sont propriétaire au moment de début du procès et aps ceux qui sont propriétaire au moment du jugement.


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Répartition charges acheteur / vendeur: facturation tardive.

Francis a écrit :

En dehors de la légalité, il y a également le bon sens !

Le législateur a codifié le bon sens de notre société dans la loi.

Le bon sens ne peut pas être un motif à sortir du cadre de la loi.


Cordialement,

Luc

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bdz
Pimonaute assidu
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Re : Répartition charges acheteur / vendeur: facturation tardive.

Bonjour Francis.

On parle quand même d'un triplement des provisions pour honorer une facture représentant le double du budget annuel... Pas d'aller puiser dans les réserves pour payer une dépense imprévue.

Vous trouvez que c'est le bon sens pour un syndic d'attendre 2 mois avant d'annoncer par courrier sans bcp plus d'explications que les nouveaux copropriétaires doivent allonger le cash ???

Une levée de fond extraordinaire, valablement votée sur base de toutes les informations à disposition du syndic rentre plus dans ma définition du "bon sens".

C'est donc pourquoi ma question portait sur l'aspect réglementaire.


Quant à l'absence de fond de roulement, on peut parler d'une copropriété à emm...des, ou à emm...deurs. (soyons fous, les deux!) Sur sa patience, là on peut féliciter notre syndic   hmm


Bdz

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bdz
Pimonaute assidu
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Messages : 59

Re : Répartition charges acheteur / vendeur: facturation tardive.

Bonjour Luc,

Merci pour les explications.
Par contre, l'acte ne désigne pas le premier syndic.
Et la première AG ne s'est tenue qu'en 2010.

C'est toute la période entre le début des travaux par l'entrepreneur et la 1ère AG qui nous promet de chouettes discussions.


Bdz

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Répartition charges acheteur / vendeur: facturation tardive.

@ Luc,

Bon sens / légalité !

Donc, si vous êtes arreté au feu rouge et qu'une amulance en urgence derrière vous veut passer, vous ne bougez pas avant le feu vert !!!
Aucun tribunal de police ne condamne pourtant cela même si rien dans la loi ne le prévoit.

Evidemment qu'il vaut mieux prendre une décision en AG et augmenter le fonds de roulement  mais ce n'est pas pour cela qu'il faut risquer de se voir coupé le courant.

Maintenant je suis étonné d'une facture sur une telle durée.  La facture couvre peut-être la durée de construction? 
Ou la consommation a été sous-estimée?


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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bdz
Pimonaute assidu
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Messages : 59

Re : Répartition charges acheteur / vendeur: facturation tardive.

Bonjour,

D'après les dates, la facture couvre la fin de la construction et ensuite une consommation standard.

Maintenant c'est certain que si personne ne s'interroge sur le "miracle" d'une ouverture des portes alors qu'aucune facture n'est payée...

Alleï, on va aller à la chasse au 1/5 des qutotités pour obtenir plus d'infos  mad

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Répartition charges acheteur / vendeur: facturation tardive.

Francis a écrit :

@ Luc,

Bon sens / légalité !

Donc, si vous êtes arreté au feu rouge et qu'une ambulance en urgence derrière vous veut passer, vous ne bougez pas avant le feu vert !!!
Aucun tribunal de police ne condamne pourtant cela même si rien dans la loi ne le prévoit.

Mauvais exemple. Le Code de la Route vous oblige de faire place, mais vous devez faire preuve de prudence.

Autre exemple, plus concret dans le contexte de la copropriété. La loi vous interdit à écrire à une personne à titre privé, quand il ne le veut pas (harcèlement). Mais il n'interdit pas d'écrire à cette même personne, dans le contexte de son mandat, s'il est mandataire d'une personne morale.


Cordialement,

Luc

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