Qui peut être syndic ?

PIM · #1 04-05-2011 14:59:24

Cette question récurrente a déjà été évoquée plusieurs fois dans notre forum.
(ce qui est d'ailleurs le propre du récurrent)

Une information pratique utile complémentaire à ce sujet (source: Ipi Mail 3011-18 - 4 mais 2011):

"Syndic copropriétaire : un arrêt de la Cour d’Appel de Liège balise l’exception à l’agréation IPI

La personne qui exerce de manière habituelle et à titre indépendant la fonction de syndic d’immeubles est réputée exercer la profession d’agent immobilier.

Elle doit donc être agréée par l’I.P.I.

Il existe cependant des exceptions à cette règle, notamment les personnes qui assument cette même fonction en leur qualité de copropriétaires.
Récemment, l’I.P.I. a été confronté au cas d’un syndic d’immeuble non-agréé IPI qui avait justifié sa fonction de syndic par le fait qu’il était propriétaire d’un appartement au sein de la résidence.

Ce n’était toutefois pas le cas : seule son épouse était propriétaire de cet appartement.

Le syndic a ensuite avancé qu’en exerçant sa fonction de syndic, il ne faisait qu’assumer, au travers des liens du mariage, la gestion de son patrimoine familial.

Saisi d’une action en cessation d’activités par l’Institut, le Président du Tribunal de Commerce de Huy s’est rallié à la position de l’I.P.I. suivant laquelle l’exercice d’un mandat de syndic implique plus que la gestion du patrimoine familial, puisqu’il porte sur la gestion des parts communes indivises de l’ensemble des autres copropriétaires.

La Cour d’appel de Liège, qui a dû connaître de l’appel interjeté par ce syndic, vient de confirmer cette analyse par un arrêt rendu le 7 avril 2011 :

«Il exerce de manière habituelle la fonction de syndic de biens immobiliers en copropriété sans pouvoir bénéficier d’aucune des exceptions visées à l’article 4 de l’A.R. du 6 septembre 1993. Plus précisément, il n’est pas copropriétaire, à l’inverse de son épouse, et il ne peut se prévaloir de ne gérer que son patrimoine familial, dès lors que son épouse n’est propriétaire que d’un appartement sur les 24 que compte la résidence. »"

(fin de citation)

luc · #2 04-05-2011 15:49:55

@pim,

Merci pour cette communication.

Je vais donc pouvoir demander de ré-ouvrir un dossier, qu'ils avaient classé sans suite en 2007 je crois, concernant un agent immobilier non agréé dans une situation similaire.

dach · #3 04-05-2011 21:23:46

Je n'ai pas toutes les informations, mais je ne comprends pas le jugement.

Le titre de syndic professionnel est protégé certes, mais une personne assurant la fonction de syndic de manière occasionnelle c-à-d pour un seul immeuble dans lequel il a des intérêts, doit il être considéré comme 'syndic professionnel' ?
Un professionnel peut-il vivre avec un seul contrat de syndic pour une ACP de 24 lots ?

luc · #4 05-05-2011 08:20:42

Ci-après une copie d'une partie de l'AR de 1993. Source:
http://www.biv.be/admin/userfiles/file/ … 993(1).pdf.
Les parties concernant la question ont été mis en gras par moi.

L'AR de 1993 n'a pas encore été mis à jour pour ce qui concerne le fonction "syndic d'une ACP", puisque ce n'est plus le syndic, mais bien l'ACP qui gère les parties communes d'une copropriété depuis le 01.08.1995.

Il s'en suit en toute logique, selon moi et d'autres, que actuellement AUCUN syndic d'ACP ne doit être agréé par l'IPI.

Il est temps que l'IPI s'occupe des syndics, en jouant la balle et pas l'homme.

Art. 2.
Nul ne peut exercer en qualité d'indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d'agent immobilier, ou porter le titre professionnel d'“agent immobilier agréé I.P.I.” ou d'“agent immobilier stagiaire”, s'il n'est inscrit au tableau des titulaires de la profession ou sur la liste des stagiaires tenus par l'Institut ou si, étant établi à l'étranger, il n'a obtenu l'autorisation d'exercer occasionnellement cette profession.
Les personnes inscrites au tableau des titulaires ou sur la liste des stagiaires en application de l'article 5, § 1er, 1°, e du présent arrêté ont le droit de faire usage de leur titre de formation licite de l'Etat d'origine ou de provenance et éventuellement de son abréviation, dans la langue de cet Etat. Dans ce cas, ce titre doit être suivi des nom et lieu de l'établissement ou du jury qui l'a délivré.
Art. 3.
Exerce l'activité professionnelle d'agent immobilier au sens du présent arrêté celui qui, d'une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers:
1° des activités d'intermédiaire en vue de la vente, l'achat, l'échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce;
2° des activités d'administrateur de biens assurant:
a) soit la gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers;
b) soit la fonction de syndic de biens immobiliers en copropriété.
Art. 4.
Ne tombent pas dans le champ d'application du présent arrêté:
1° la personne qui exerce une des activités visées à l'article 3 en vertu des dispositions légales ou réglementaires ou d'usages professionnels constants pour autant qu'elle soit soumise à la discipline relevant d'une instance professionnelle reconnue.
2° la personne qui, tout en exerçant une des mêmes activités, ne fait que gérer son patrimoine familial, ou le patrimoine dont elle est copropriétaire, ou le patrimoine de la société dont elle est actionnaire ou associée.
Ces personnes ne sont pas autorisées au port du titre d' “agent immobilier agréé I.P.I.” ou “d'agent immobilier stagiaire”.

grmff · #5 05-05-2011 08:34:10

Du grand Luc...

En pinaillant de la sorte, vous ne vous grandissez pas, et vous n'augmentez certainement pas votre crédibilité.

luc · #6 05-05-2011 09:40:27

grmff a écrit :

En pinaillant de la sorte, vous ne vous grandissez pas, et vous n'augmentez certainement pas votre crédibilité.

D'accord, si tous les syndics ET l'IPI réagissent comme vous.
Mais ce n'est pas le cas, selon vous et selon moi.

1. Si l'AR aurait été adapté, cela n'aurait pas permis au syndic de demander lui-même au lieu de l'AG les permis d'environnement nécessaires et de suivre une voie détournée sans que je puisse soumettre le cas au Juge de Paix (il avait de bons avocats procéduriers, je l'admet). Mon problème initial (air pollué dans ma cuisine venant du parking souterrain à des moments irréguliers) n'a pas été réglé en 2004, mais est en train d'être réglé maintenant. Le fait qu'il y avait un grave problème de ventilation ET de sécurité dans le parking souterrain de +200 places est maintenant admis.

2. Si l'AR aurait été adapté, cela m'aurait permis de prouver en 2003 que le syndic utilisait ses propres comptes pour les fonds. Depuis le 24.01.2011 j'ai finalement la preuve juridique indiscutable (et qui ne peut plus être bloqué par ses avocats procéduriers) pour entamer l'enquête des comptes depuis 1999 (bloqué depuis 2005 ...) pour voir de plus près l'utilisation réelle des fonds. Les différences déja trouvés permettent à financer cette expertise. L'IPI avait en 2002, sur base d'une "expertise" d'un membre imminent de l'ABSA, conclut que tout était en ordre.

3. ....

La démocratie passe par le respect des formes.

Si non passons à la démocratie du type Franco. C'est plus facile ... à première vue.

Des CP de l'ex-pouvoir en place dans mon ACP proposent publiquement à appliquer la méthode "Franco" dans mon ACP. Ce CP a effectivement utilisé publiquement la force physique contre moi.

Ces CP me reprochent à m'immiscer dans le travail du syndic, en voulant voir des documents. C'est selon eux lui qui gère l'immeuble, et pas l'ACP. Il a leur confiance absolue. On ne peut donc pas le contrôler, parce que c'est montrer une méfiance abusive et inappropriée envers lui.

L'ACP ne sert, selon eux, qu'à lui avancer/rembourser ce qu'il a jugé nécessaire à dépenser.

Ils se basent sur l'AR de 1993.

Et dans ce cas-ci le pouvoir en place dans mon ACP a donc abusé de la négligence de l'IPI. Cette négligence n'est pas anodine, parce que il y a d'autres faits plus graves que j'ai constatés concernant l'IPI et mon ACP. Ils le savent et sont probablement en train de prendre des mesures qui protègent leurs intérêts.

Vous dites encore que je pinaille, que tout ceci n'est qu'un détail?

PIM · #7 05-05-2011 11:33:53

@ luc: alors là, j'ai complètement perdu le fil du raisonnement.

Je ne dis pas que vous tort ou raison. Je dis que je ne suis pas assez malin que pour comprendre votre démonstration.

GT

rexou · #8 05-05-2011 16:23:32

PIM a écrit :

@ luc: alors là, j'ai complètement perdu le fil du raisonnement.
Je ne dis pas que vous tort ou raison. Je dis que je ne suis pas assez malin que pour comprendre votre démonstration.

Bienvenue au Club !!! smile

romon · #9 17-07-2011 15:41:07

Je suis nouveau sur ce forum. Malheureusement je ne trouve pas de réponse claire à la question suivante :

Est-ce qu'une tierce personne non copropriétaire peut exercer la fonction de syndic bénévole (non rémunéré), comme par exemple un parent d'un copropriétaire?

rexou · #10 17-07-2011 16:14:52

romon a écrit :

Je suis nouveau sur ce forum. Malheureusement je ne trouve pas de réponse claire à la question suivante :
Est-ce qu'une tierce personne non copropriétaire peut exercer la fonction de syndic bénévole (non rémunéré), comme par exemple un parent d'un copropriétaire?

La réponse est clairement non, d'après le jugement cité dans la première intervention. Ceci dit, si personne ne s'y oppose cela peut être jouable dans une toute petite ACP. Il est aussi possible de nommer le CP syndic et le parent assurant le contact...

grmff · #11 17-07-2011 16:34:09

La personne ne peut pas. Sauf si elle est agent immobilier, comptable, expert immobilier,... et plus généralement, si elle a l'accès à la profession de syndic.

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