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Adaptation des statuts d’1 copropriété : impératif ou d’ordre public ?

PIM
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Adaptation des statuts d’1 copropriété : impératif ou d’ordre public ?

Reçu l'intéressant email suivant:

"Adaptation des statuts d’une copropriété : impératif ou d’ordre public ? Que se passe-t-il après le 1er septembre 2011 ?

Les disposition de l’article 19 §2 de la loi du 2 mai 2010 indiquent que le syndic est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code.
Les termes sont précis, il s’agit d’une adaptation des statuts et non d’une modification.
C’est donc tout naturellement que le législateur a prévu que cette adaptation puisse se réaliser dans un acte sous seing privé sans l’intervention d’un acte notarié transcrit à la conservation des hypothèques.
Il ne s’agit pas en effet d’une modification des statuts mais d’une simple adaptation du règlement de copropriété aux articles 577-3 à 577-14 du Code civil. En conséquence, les dispositions de l’article 577-4§1er prévoyant que toute modification apportée aux statuts doivent faire l’objet d’un acte authentique ne s’applique pas dans le cadre d’une telle mesure d’application. 
Toutefois, les statuts qui ont été transcrits lors de la création de la copropriété conservent de toute évidence les conséquences juridiques liées à cette transcription : l’opposabilité des statuts vis-à-vis des tiers et la personnalité juridique de l’association.

Cette adaptation des statuts s’impose impérativement à toutes les copropriétés : « Les dispositions statutaires non-conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondante à compter de leur entrée en vigueur – Art. 577-14 du Code civil ». Il faudra toutefois par prudence dans le cadre de l’approbation de l’assemblée générale de la version adaptée des statuts respecter la procédure d’opposabilité prévue aux dispositions de l’article 577-10 du Code civil.
Il faut néanmoins constater que depuis la nouvelle loi du 2 juin 2010, les dispositions de la loi du 30 juin 1994 présentent un caractère bien renforcé. Ainsi, sur base de l’article 577-14 du Code civil, repris ci-dessus, d’aucuns en concluent (un peu vite d’ailleurs) que désormais les dispositions de la loi du 30 juin 1994 ont un caractère d’ordre public, permettant ainsi au juge saisi d’un contentieux de ne pas tenir compte « d’office » de certaines clauses statutaires non-conformes à la loi du 30 juin 1994, faisant voler  ainsi  en éclats les principes qui découlement de la nullité relative (…).
En dehors de ce débat, il faut bien reconnaître que depuis la nouvelle loi du 2 mai 2010 le caractère impératif de la loi du 30 juin 1994 se trouve renforcé.

Que se passe-t-il après le 1er septembre 2011 ?

Certains juristes ont émis l’hypothèse qu’après le délai d’adaptation fixé au 1er septembre 2011, le syndic ne serait plus tenu de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale une version adaptée du règlement de copropriété aux dispositions de la loi du 30 juin 1994, et en tirent les conséquences qu’il serait tout simplement déchargé des cette mission.
Il est de raison de considérer que ce délai d’un an établi par l’article 19§2 de la loi du 2 mai 2010 ne siffle absolument pas la fin de la mission du syndic. Celle-ci perdure bien évidemment, et même si aucune sanction n’est prévue en cas de non respect du délai imparti, le syndic reste toujours tenu d’adapter au plus vite les statuts au risque de voir sa responsabilité établie dans le cadre des dispositions de l’article 1382 du Code civil.
Force est toutefois de reconnaître que tous les syndics n’auront certainement pas le temps nécessaire pour adapter les statuts aux dispositions des articles 577-3 à 577-14 du Code civil, qu’il conviendrait assurément de prolonger ce délai d’une année supplémentaire
Vous trouverez sous ce lien notre tarif pour effectuez cette coordination

Geoffroy ARQUIN
Juriste droit immobilier
Offre d’adaptation : http://www.copropriete-ejuris.be/coprop … tion.shtml "

(fin de citation)


Erik DECKERS
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mistral
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Re : Adaptation des statuts d’1 copropriété : impératif ou d’ordre public ?

PIM a écrit :

Reçu l'intéressant email suivant:
"Adaptation des statuts d’une copropriété : impératif ou d’ordre public ? Que se passe-t-il après le 1er septembre 2011 ?

...
...
...
Force est toutefois de reconnaître que tous les syndics n’auront certainement pas le temps nécessaire pour adapter les statuts aux dispositions des articles 577-3 à 577-14 du Code civil, qu’il conviendrait assurément de prolonger ce délai d’une année supplémentaire
Vous trouverez sous ce lien notre tarif pour effectuez cette coordination

Geoffroy ARQUIN
Juriste droit immobilier
Offre d’adaptation : http://www.copropriete-ejuris.be/copropriete-statuts-coordination.shtml "

(fin de citation)

Doit-on considérer ce message davantage comme une info ou comme de la publicité pour ce juriste ?

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PIM
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Re : Adaptation des statuts d’1 copropriété : impératif ou d’ordre public ?

mistral a écrit :

Doit-on considérer ce message davantage comme une info ou comme de la publicité pour ce juriste ?

Ma propre démarche à ce sujet se veut strictement informative et désintéressée.
Vous aviez un doute à ce sujet ?


Erik DECKERS
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mistral
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Re : Adaptation des statuts d’1 copropriété : impératif ou d’ordre public ?

PIM a écrit :

mistral a écrit :
Doit-on considérer ce message davantage comme une info ou comme de la publicité pour ce juriste ?

Ma propre démarche à ce sujet se veut strictement informative et désintéressée.
Vous aviez un doute à ce sujet ?

Je n'ai aucun doute quant à votre désintéressement mais je constate à l'instant, à la lecture du post de Luc concernant le même sujet, qu'il y a déjà de la lutte pour se partager le gateau. 

Est-il bien nécessaire d'adapter actuellement les statuts existants en raison de:
- la quasi certitude de devoir les réadapter d'ici peu en raison des imperfections reconnues de la loi
- du non respect habituel des statuts

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luc
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Re : Adaptation des statuts d’1 copropriété : impératif ou d’ordre public ?

L'analyse de Maître Geoffroy ARQUIN, telle que publié sur PIM, approche le plus l'esprit de la loi, telle que législateur l'a voulu, mais aussi la réalité juridique telle que expliqué lors les journées d'études de juristes après juin 2010.

C'est dans l'intérêt de tous les copropriétaires qu'ils ont à disposition lors de l'achat et plus tard un document cohérent, fiable et unique qui reflète le situation correcte des statuts de leur copropriété.

Dans un article de mon journal préféré de ce WE j'ai trouvé un article sur les autres formes à partager un immeuble.

On peut conclure, sur base de l'étude du CRIOC dans son enquête de 2010, que les éléments suivants sont essentiels pour vivre ensemble, d'un façon ou autre dans un immeuble:

- bonnes règles
- possibilités à concerter/délibérer
- structure transparente des finances communes

Source: http://www.crioc.be/files/fr/2025fr.pdf


Cordialement,

Luc

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