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Annulation d'un vote - Responsabilité d'un syndic

Mmepims
Pimonaute assidu
Inscription : 16-11-2010
Messages : 137

Annulation d'un vote - Responsabilité d'un syndic

Bonjour,

En raison de nouveaux évènements survenus depuis la dernière assemblée générale, plusieurs copropriétaires souhaitent faire annuler un vote fait à cette assemblée et relatif à un important appel de fonds qui n'a plus lieu d'être et qui risque de nous être préjudiciable.

Pratiquement, comment faut-il faire (quotas ? vote par écrit possible ?...) ?

Autre question: à partir de quand peut-on envisager sérieusement une action en responsabilité contre un syndic dont la négligence et le "je-m'en-foutisme" vont coûter chers à la CP ?
Ce genre d'action a t-elle des chances de succès ou faut-il que le syndic ait tué quelqu'un pour que le juge ne s'émeuve de la situation (second degré !!) ? 
Quelqu'un a t-il une expérience à relater en la matière ?

Je sais que cette question ne va pas plaire aux syndics de ce forum qui répondent souvent diligemment et correctement aux questions posées mais comme dans tous métier, il y a des compétents et des incompétents...

Merci d'avance.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 681
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Re : Annulation d'un vote - Responsabilité d'un syndic

Vous en dites trop peu ou pas assez. Difficile de vous répondre sur un cas exprimé en des termes aussi génériques.

Et les intervenants du site n'ont pas l'habitude d'utiliser la langue de bois, sans verser dans les insultes.  Ne vous inquiétez donc pas pour les syndics de ce forum qui ne se reconnaitront pas dans votre histoire!


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
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Re : Annulation d'un vote - Responsabilité d'un syndic

Mmepims a écrit :

En raison de nouveaux évènements survenus depuis la dernière assemblée générale, plusieurs copropriétaires souhaitent faire annuler un vote fait à cette assemblée ...

Une décision d'AG est exécutable dès son vote.
Cette AG a eu lieu quand?
Si plus que 4 mois elle doit être exécuté.

S'il y a des nouveaux éléments il faut proposer des points à soumettre à l'AG.
SI le syndic ne veut pas réunir une AGE, alors il faut réunir les signatures de CP, avec au moins 20% des quotités, et lui envoyer le tout par recommandé  et attendre 30 jours.

S'il n'a rien fait, vous pouvez convoquer l'AG.

Si vous voulez mettre la RC du syndic en cause, il faut d'abord élire un nouveau syndic, puis déterminer les dégâts, être certain que le lien causal existe entre le syndic et ces dégâts existe, puis proposer à l'AG d'attaquer ce syndic devant le Tribunal de 1ère instance en application de l'Art. 1382 e.a. et demander réparation.

Si des membres du CdG/CdC ont interférés dans les tâches du syndic, alors ils doivent aussi être mis en cause.

Si les faits constatés sont de l'ordre pénal, alors il faut étudier s'il ne faut pas déposer une plainte pénale.

Vous allez constater que, si le CdG/CdC a dépassé les bornes de sa mission, qu'il est très difficile de mettre le syndic en cause, s'il n'est pas  copropriétaire.


Cordialement,

Luc

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Mmepims
Pimonaute assidu
Inscription : 16-11-2010
Messages : 137

Re : Annulation d'un vote - Responsabilité d'un syndic

grmff a écrit :

les intervenants du site n'ont pas l'habitude d'utiliser la langue de bois, sans verser dans les insultes.

En effet, raison pour laquelle je consulte souvent ce forum et que j'y puise des informations très utiles.

luc a écrit :

Cette AG a eu lieu quand?
Si plus que 4 mois elle doit être exécuté.

L'AG a eu lieu il y a 2 mois.

luc a écrit :

SI le syndic ne veut pas réunir une AGE, alors il faut réunir les signatures de CP, avec au moins 20% des quotités, et lui envoyer le tout par recommandé  et attendre 30 jours.

Merci. Entre temps, j'ai retrouvé l'article de loi qui dit en effet cela. Nous réunissons les signatures suffisantes.
Malheureusement, nous ne pouvons attendre 30 jours car l'exigibilité de l'appel de fonds que nous voulons annuler est fixée fin juin.

luc a écrit :

Si vous voulez mettre la RC du syndic en cause, il faut d'abord élire un nouveau syndic, puis déterminer les dégâts, être certain que le lien causal existe entre le syndic et ces dégâts existe, puis proposer à l'AG d'attaquer ce syndic devant le Tribunal de 1ère instance en application de l'Art. 1382 e.a. et demander réparation..

Nous n'en sommes pas là (pas de nouveau syndic en vue).
Quant au lien de causalité, il nous semble évident mais le serait-il pour le Juge ? J'ai des doutes....
Ce que nous reprochons au syndic:
-Avoir laissé un copropriétaire ne pas payer ses charges pendant plus d'un an et ce malgré le fait que nous savions que des travaux très coûteux devraient bientôt être effectués (d'après les comptes annuels, seulement 2 rappels, dont nous n'avons pas la date, lui ont été envoyés);
-Ne pas tenir compte des demandes (malheureusement orales et informelles) du CdC et des autres copropriétaires qui s'inquiétaient de la situation mais qui avaient confiance en sa gestion (syndic récent);
-Avoir seulement agi après une demande plus pressante d'un membre du CdC (moi) et ne pas avoir informé spontanémment celui-ci de l'évolution du litige et du jugement prononcé en notre défaveur et dont le délai d'appel est dépassé.
Le jugement accorde en effet un plan d'apurement ridicule jusqu'à la fin de l'année et ne semble pas imposer le paiement des nouvelles échéances (??) qui ne sont bien sûr pas payées. En outre, aucun argument en notre faveur n'a été avancé pour contrer la demande du copropriétaire défaillant (puisque nous n'avons été ni averti de l'évolution ni sollicité en rien). Or, nos arguments sont nombreux et le copropriétaire défaillant nous a déjà dit qu'il n'avait pas les moyens de payer sa part dans les travaux qui sont pourtant incontournables (puisqu'il ne paie déjà pas ses charges "ordinaires"!).
Il refuse toutefois de vendre, le temps augmente considérablement sa dette à l'égard de notre (petite) copropriété et cette dette ne pourra être récupérée via la saisie du bien acheté +/- récemment.

luc a écrit :

Si des membres du CdG/CdC ont interférés dans les tâches du syndic, alors ils doivent aussi être mis en cause.

Nous n'avons pas interféré dans les tâches du syndic et celui-ci ne nous accorde pas beaucoup d'importance.
D'ailleurs notre trop grande confiance et notre manque d'"agressivité" à son égard pourraient-ils atténuer le lien de causalité entre sa négligence notoire et la situation financière catastrophique de la copropriété ?

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Annulation d'un vote - Responsabilité d'un syndic

Visiblement, vous avez gagné votre procédure, même si le juge accorde un plan d'apurement.

Si je compare avec les plans d'apurement des baux de location, le plan d'apurement devrait imposer le payement des nouvelles échéances. A défaut, il vous est loisible de procéder par voie d'huissier.

Si ce n'est pas le cas, il vous est possible de relancer une nouvelle procédure! Et le juge devrait être moins accommodant.

Le propriétaire occupe-t-il le bien? Ou est-il loué?


Grmf!
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grmff
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Re : Annulation d'un vote - Responsabilité d'un syndic

Ceci étant dit, je ne comprends toujours pas pourquoi l'important appel de fond n'a plus lieu d'être...


Grmf!
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c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Mmepims
Pimonaute assidu
Inscription : 16-11-2010
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Re : Annulation d'un vote - Responsabilité d'un syndic

grmff a écrit :

Visiblement, vous avez gagné votre procédure, même si le juge accorde un plan d'apurement.

Nous n'avons rien gagné.
Le copropriétaire ne conteste pas sa dette (je ne vois pas sur quelle base il pourrait le faire) et avait demandé le plan obtenu.
Il veut simplement retarder au maximum la vente de son appart alors que sa situation financière ne va pas s'améliorer (sauf s'il espère gagner au Lotto mais je ne compte pas trop sur ça). Et, comme je le disais, en attendant sa dette augmente et les travaux urgents sont compromis.

grmff a écrit :

Si je compare avec les plans d'apurement des baux de location, le plan d'apurement devrait imposer le payement des nouvelles échéances. A défaut, il vous est loisible de procéder par voie d'huissier.

Je le pense aussi mais le jugement est vraiment flou sur ce point.

grmff a écrit :

Si ce n'est pas le cas, il vous est possible de relancer une nouvelle procédure! Et le juge devrait être moins accommodant..

C'est ce qui va être fait. Et cette fois-ci, les autres CP comptent se défendre !

grmff a écrit :

Le propriétaire occupe-t-il le bien? Ou est-il loué?

Il occupe le bien.

grmff a écrit :

Ceci étant dit, je ne comprends toujours pas pourquoi l'important appel de fond n'a plus lieu d'être...

Nous ne voulons pas payer notre part dans les travaux, envisagés mais non encore votés, tant que nous n'avons pas la garantie que la part impayée pourra être privilégiée lors de la vente (càd la garantie que nous pouvons nous "servir" avant le créancier hyptohécaire).
Cette part correspond au double de ce qui est déjà dû par le CP défaillant (et ce n'est pas fini).
Il est préférable selon nous d'attendre la fin du litige avant de payer quoique ce soit pour pouvoir nous retrouver avec un nouveau propriétaire solvable lorsque le bien sera vendu (nous ne pouvons malheureusement pas postposer les charges "ordinaires" !!).

J'ai expliqué le souci en détail dans un autre post mais je n'ai pas reçu de réponse  hmm  .Cela prouve que ce n'est pas évident !

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Annulation d'un vote - Responsabilité d'un syndic

J'ai expliqué le souci en détail dans un autre post mais je n'ai pas reçu de réponse

Si vous ouvrez 12 posts pour le même problème, il ne m'est pas possible de faire le lien entre tout cela.... et je suppose que c'est pareil pour les autres intervenants.

Ceci étant dit, après avoir fait une recherche sur vos messages, j'ai pu constater que mes réponses étaient constantes: poursuivre en justice au plus vite pour limiter les pertes...

le jugement est vraiment flou sur ce point

Un jugement n'est pas "flou". C'est oui ou c'est non. C'est exécutable ou non exécutable...


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Mmepims
Pimonaute assidu
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Re : Annulation d'un vote - Responsabilité d'un syndic

grmff a écrit :

Si vous ouvrez 12 posts pour le même problème, il ne m'est pas possible de faire le lien entre tout cela.... et je suppose que c'est pareil pour les autres intervenants.

Oups...ce n'était pas un reproche hmm .
En fait, concernant la copropriété, au cours du temps plusieurs questions se greffent sur une situation problématique et c'est pour ça qu'à chaque fois j'aborde un sujet dans un post différent.

En l'occurrence, je parlais de mon post (très technique) qui traitait d'un éventuel privilège qui nous permettrait de récupérer la part impayée des travaux lors de la vente.
Ca semble très compliqué car autour de moi, on ne sait pas me répondre.

grmff a écrit :

Ceci étant dit, après avoir fait une recherche sur vos messages, j'ai pu constater que mes réponses étaient constantes: poursuivre en justice au plus vite pour limiter les pertes....

Ben oui sad . Dommage que vous ne soyez pas notre syndic !

grmff a écrit :

Un jugement n'est pas "flou". C'est oui ou c'est non. C'est exécutable ou non exécutable...

Vous verrez....

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Annulation d'un vote - Responsabilité d'un syndic

Dommage que vous ne soyez pas notre syndic !

Dieu m'en préserve... wink


Grmf!
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Mmepims
Pimonaute assidu
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Re : Annulation d'un vote - Responsabilité d'un syndic

grmff a écrit :

Citation :Dommage que vous ne soyez pas notre syndic !
Dieu m'en préserve... wink

mad  mad  mad  mad

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