Evaluation d'un terrain

Bonjour à tous,

Mes parents disposent d'une parcelle d'environ 50 ares située dans une ruelle en cul-de-sac dans Brabant Wallon
A l'exception de l'accès à cette dernière par la voirie communale (environ 8 m de largeur), l'ensemble est enclavé par des terres agricoles et la propriété d'un voisin.
Après vérification auprès du plan de secteur, il s'avère que la ce terrain est situé en "zone à bâtir à caractère rural", et ce, pour l'ensemble de sa surface.
Par ailleurs et renseignements pris auprès du notaire familiale, le prix au m² dans ce secteur est de l'ordre de 95,00 EUR.

Dans l'éventualité d'une donation, je souhaiterai connaitre comment l'administration fiscale détermine la valeur du bien.
En l'état, je comprends que le droit est calculé suivant le degré de parenté entre le donateur et le donataire, et selon la valeur (valeur vénale s'entend) du bien au moment de la donation.

Dans la situation d'une parcelle de 10 à 15 ares se trouvant à front de rue, je peux comprendre que l'administration applique un prix au m² de 95,00 EUR pour l'ensemble de la surface.
Mais quand est-il pour une surface de l'ordre de 52 ares disposant d'un front de rue, en tout et pour tout, de 8m?

Si nous appliquons un pris de 95,00 EUR au m² pour l'ensemble, nous arrivons à une valeur vénale de 494.000,00 EUR. Or ce prix est manifestement hors marché.
En effet, cela sous-entend que des travaux d'infrastructures (voirie, impétrants, etc.) soient installés pour valoriser l'ensemble de la parcelle, mais également qu'un permis d'urbanisation soit accepté par la région (délai de 1 à 2 ans).
Ce qui n'est en l'état pas le cas.

Si nous revenons à cette notion de valeur vénale, nous pouvons légitimement penser que les deux conditions sus-visées viennent grever financièrement le prix initial, à savoir 494.000,00 EUR.
A cet égard, tout promoteur prendrait en considération ces aspects, mais également sa marge brute de l'ordre de 10 à 20% pour déterminer ce prix d'achat.

Aussi et au vu de ce qui précède, pensez-vous que je puisse déterminer la valeur vénale en me basant sur le prix qu'un promoteur m'offrirait ?

Au plaisir de vous lire,