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Evaluation d'un terrain

HeadenFall
Pimonaute
Lieu : Louvain-la-Neuve
Inscription : 30-12-2008
Messages : 23

Evaluation d'un terrain

Bonjour à tous,

Mes parents disposent d'une parcelle d'environ 50 ares située dans une ruelle en cul-de-sac dans Brabant Wallon
A l'exception de l'accès à cette dernière par la voirie communale (environ 8 m de largeur), l'ensemble est enclavé par des terres agricoles et la propriété d'un voisin.
Après vérification auprès du plan de secteur, il s'avère que la ce terrain est situé en "zone à bâtir à caractère rural", et ce, pour l'ensemble de sa surface.
Par ailleurs et renseignements pris auprès du notaire familiale, le prix au m² dans ce secteur est de l'ordre de 95,00 EUR.

Dans l'éventualité d'une donation, je souhaiterai connaitre comment l'administration fiscale détermine la valeur du bien.
En l'état, je comprends que le droit est calculé suivant le degré de parenté entre le donateur et le donataire, et selon la valeur (valeur vénale s'entend) du bien au moment de la donation.

Dans la situation d'une parcelle de 10 à 15 ares se trouvant à front de rue, je peux comprendre que l'administration applique un prix au m² de 95,00 EUR pour l'ensemble de la surface.
Mais quand est-il pour une surface de l'ordre de 52 ares disposant d'un front de rue, en tout et pour tout, de 8m?

Si nous appliquons un pris de 95,00 EUR au m² pour l'ensemble, nous arrivons à une valeur vénale de 494.000,00 EUR. Or ce prix est manifestement hors marché.
En effet, cela sous-entend que des travaux d'infrastructures (voirie, impétrants, etc.) soient installés pour valoriser l'ensemble de la parcelle, mais également qu'un permis d'urbanisation soit accepté par la région (délai de 1 à 2 ans).
Ce qui n'est en l'état pas le cas.

Si nous revenons à cette notion de valeur vénale, nous pouvons légitimement penser que les deux conditions sus-visées viennent grever financièrement le prix initial, à savoir 494.000,00 EUR.
A cet égard, tout promoteur prendrait en considération ces aspects, mais également sa marge brute de l'ordre de 10 à 20% pour déterminer ce prix d'achat.

Aussi et au vu de ce qui précède, pensez-vous que je puisse déterminer la valeur vénale en me basant sur le prix qu'un promoteur m'offrirait ?

Au plaisir de vous lire,

Hors ligne

Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 419

Re : Evaluation d'un terrain

En gros, vous êtes dans le bon.  Le prix de 95 € le m² ne se rencontre "quasi" jamais pour de si grandes parcelles.

Des tas de critères peuvent influencer la valeur d'un bien et il est impossible de vous donner une valeur fiable sans examiner en détail tout ce qui peut intervenir dans cette estimation et là, c'est un travail d'expert immobilier.

Il y a des tas d'experts immobiliers compétents (surtout les géomètres experts (faut bien un peu de pub de temps en temps)) qui oeuvrent sur le Brabant Wallon (même s'ils habitent une autre région (repub)) qui pourront vous donner, contre rétribution bien sur, une estimation fiable de votre terrain.

Pour la déclaration au fisc, vous pouvez vous appuyer sur une évaluation établie par un expert et cela donne plus de poid à votre dossier.  L'administration hésite évidemment plus à contredire la valeur fournie par un expert reconnu que celle d'un quidam (à tord ou à raison ?)


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 775
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Re : Evaluation d'un terrain

Je prendrais plutôt le prix proposé par un agent immobilier. Le Brabant Wallon est vaste. 54 ares à Wavre en zone champêtre vaudront leur 400 à 500.000€. A Lasne aussi. Mais pas Clabecq ou Lincent.

Les prix au m2 pour les grandes parcelles diminuent avec la taille. Mais Wavre est à 200 voire 250€ dans certains coins.

Il est donc difficile de se faire une idée de la valeur d'un terrain sans voir son environnement, sa possibilité de lotir, sa position géographique, l'accès aux routes, etc.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 775
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Re : Evaluation d'un terrain

Oups... voilà ce qui arrive quand on attend 3heures pour terminer sa réponse... Je répondait à HeadenFall.

L'avis d'un expert immobilier, c'est bien aussi.... yikes


Grmf!
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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 775
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Re : Evaluation d'un terrain

Je rajouterais: si c'est un expert de banque, c'est encore mieux: ils sont payés pour être pessimistes!


Grmf!
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HeadenFall
Pimonaute
Lieu : Louvain-la-Neuve
Inscription : 30-12-2008
Messages : 23

Re : Evaluation d'un terrain

Bonjour à tous,

Je vous remercie pour vos réponses.

Comme le souligne Grmff, il existe une grande disparité du prix au m² en Babrant Wallon.
En l'occurrence, il s'agit d'une parcelle se trouvant dans la région de Jodoigne (Brabant Wallon Est).
Je vais donc m'orienter vers une expertise du terrain par un professionnel cela me semble le plus indiqué.

Merci pour vos avis.

Excellent début de semaine,

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