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Achat immeubles appartements

krasnaya
Pimonaute assidu
Lieu : Mons
Inscription : 19-07-2010
Messages : 32

Achat immeubles appartements

Bonjour,

J'ai une petite question :

Sur un site de vente de biens immobilier, il y a un immeuble à appartements en vente. Dans l'annonce, on dit que les revenus cumulé des loyers est de 5500 euros mensuels.

Au prix actuel du bien, ce revenu mensuel reste + de 1000 euros supérieur par rapport à la simulation d'un emprunt sur 20 ans.

Cet argument peut-il être évoqué pour en emprunt bancaire??

(en sachant que je n'ai pas d'argent de coté, et que j'ai déjà un crédit immo pour ma maison personnelle...)

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cochise
Pimonaute incurable
Inscription : 07-07-2006
Messages : 2 726

Re : Achat immeubles appartements

Evidemment que cela compte mais malheureusement, dans la conjoncture actuelle, je ne pense pas que votre projet se réalisera, sauf si vos charges  sont bien en dessous des 30, voire 40% d'endettement admis en général par les banquiers.
De plus, pour les immeubles de rapport, ils prêtent rarement 100% et à fortiori très rarement les frais d'acte.
Et j'ajouterai, pour enfoncer le clou, qu'ils ne prennent en compte que +/- 70% des loyers.

Il y a 5 ans, je ne dis pas mais en 2011...


Coch'
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Notre passé est abominable et notre présent est pire; heureusement, nous n'avons pas d'avenir.

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krasnaya
Pimonaute assidu
Lieu : Mons
Inscription : 19-07-2010
Messages : 32

Re : Achat immeubles appartements

Bon...

Et bien c'est foutu, donc!  mad

Sur 30 ans à taux fixe j'étais à 1800 euros de plus value mensuelle (sauf si le prix augmente biensur...)

Merci pour les infos malgré tout!

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 782
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Re : Achat immeubles appartements

Pourquoi c'est foutu?

Faut essayé. J'ai toujours entendu un banquier qui me disait qu'on ne prenait que 80% des loyers (mais des loyers charges comprises si on présente bien le bazar) qu'on ne prêtait qu'en 15 ans (mais tous mes prêts pour investissement sont en 20 ans) et qu'on ne prêtait que 60% (mais les derniers étaient à 100%), et qu'on ne prêtait que 30% des revenus professionnels (même sans revenus professionnels, je suis arrivé à emprunter)

Un dossier n'est pas l'autre. Cela vaut la peine de se pencher sérieusement sur le dossier. Oubliez tout ce que votre banquier vous raconte. Montez le dossier, et foncez.

Ceci étant dit, souvent, quand c'est trop beau pour être vrai, c'est qu'il y a une c.uille dans le potage. J'ai dit souvent. Pas toujours. L'idéal étant de prendre les affaires qui sont trop belles pour être vraies... mais qui sont vraies. Et il y en a. En immobilier, si on n'est pas pressé, c'est du tout bon...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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cochise
Pimonaute incurable
Inscription : 07-07-2006
Messages : 2 726

Re : Achat immeubles appartements

Je pense comme Grmff mais franchement, sans apport, j'ai vraiment un doute.
Mais vous ne perdez rien à essayer.


Coch'
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cochise
Pimonaute incurable
Inscription : 07-07-2006
Messages : 2 726

Re : Achat immeubles appartements

Pour la petite histoire : il y a 6 mois, j'avais un beau projet immo. Je l'ai présenté à plusieurs banques et nada, peau de zob, j'ai du laisser tomber et même casser le compromis (chose que je n'aime pas trop).  hmm

Croyant vraiment que c'est réalisable, je réessaie avec un projet un poil moins ambitieux mais présenté un peu différemment. Là, c'est un autre son de cloche et j'ai RDV vendredi pour introduire le dossier (mais j'ai "feu vert"  smile  ).
Marrant hein?

Bref, il ne faut pas se décourrager et si c'est pas cette affaire ci, ca sera un autre.


Coch'
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krasnaya
Pimonaute assidu
Lieu : Mons
Inscription : 19-07-2010
Messages : 32

Re : Achat immeubles appartements

Merci pour les infos.

Je dois avouer que pour le moment, je n'ai pas encore les reins assez solides pour me lancer dans un tel projet, je voulais seulement savoir si l'argument des loyers supérieurs au crédit pouvait pallier le manque de liquidités...

Donc, malgré tout, un espoir demeure.

Merci!

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cochise
Pimonaute incurable
Inscription : 07-07-2006
Messages : 2 726

Re : Achat immeubles appartements

Ce qui pourrait être un argument, ce serait le rachat du prêt de la maison en même temps que le financement de l'immeuble de rapport. wink


Coch'
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krasnaya
Pimonaute assidu
Lieu : Mons
Inscription : 19-07-2010
Messages : 32

Re : Achat immeubles appartements

Bonsoir,

J'avoue ne pas avoir complètement compris...

Une petite explication de Raspoutine?  tongue

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 782
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Re : Achat immeubles appartements

C'est pas Raspoutine, c'est Cochise. Ne pas se laisser abuser par les avatars... (et Raspoutine est un honorable membre aussi, mais pas le même...)


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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krasnaya
Pimonaute assidu
Lieu : Mons
Inscription : 19-07-2010
Messages : 32

Re : Achat immeubles appartements

Da ya znayou!

J'ai des liens assez étroits avec la Russie, je ne pouvais pas ne pas remarquer cette photo  wink

Sinon, une explication sur ce rachat?

(ma question s'adresse aussi bien au "fol en Christ" qu'aux autres membres  tongue  )

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 782
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Re : Achat immeubles appartements

Je pense que Ras.. Cohise voulait dire qu'il est parfois possible de regrouper les différents prêts en un seul, afin que le dossier complet soit analysé par le prêteur: votre maison + votre investissement.


Grmf!
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cochise
Pimonaute incurable
Inscription : 07-07-2006
Messages : 2 726

Re : Achat immeubles appartements

Voilà, tout à fait. Disons que c'est une piste comme une autre. Pour un banquier, l'opportunité de faire deux affaires peut faire bouger les choses...

Le jour venu, je dirai une incantation pour vous.


Coch'
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nashbridges
Pimonaute
Inscription : 11-03-2011
Messages : 26

Re : Achat immeubles appartements

Intéressant ce post. Je vais faire une simulation. Pour résumer, la banque prend 70 % des loyers comme revenus et pour l'apport, il doit être de combien ? Prenons l'exemple d'un immeuble à 300.000 € - Si on prévoit d'occuper un des logements, il y a donc un loyer à supprimer des revenus locatifs ? Merci

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PhiBxl
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2011
Messages : 115

Re : Achat immeubles appartements

Je rejoint également l'avis de "grmff", les banques annoncent au départ qu'un immeuble de rapport c'est 10/15 ans max, mais je suis également sur 20 ans. 

Il n'y a pas de règle établie, mais je pense que pour le premier immeuble de rapport, sans autre bien en aval, un apport de 20 à 25%, soit indispensable aujourd'hui. Vous pouvez néanmoins encore obtenir des crédits à 100 à 125% aussi, si vous n'êtes pas pointilleux sur le taux proposé. N'oubliez pas que les taux pour un immeuble de rapport sont toujours supérieur à ceux que vous aurez pour une habitation unifamiliale. Pour votre premier immeuble, l'important n'est pas le taux, mais d'avoir le crédit !

"nashbridges" et "krasnaya" Soyez plus exhaustif dans vos calculs et mettez-y au minimum:
- Cadastre
- Assurance "incendie & dégâts de eaux"
- Assurance "solde restant du"
- Chômage locatif, impayés de vos loyers, coûts des procédures ou conseils éventuelles (avocats)
- Mise en conformité ou travaux nécessaires
- Une réserve permanente sur votre compte immeuble pour faire face aux imprévus (les réparations a devoir faire dans l'urgence, sont les plus coûteuses)
- etc...

Personnellement, la mensualité de mon crédit d'un immeuble, ne dépasse jamais les 2/3 des revenus locatif réel ou plutôt espéré à court terme (après valorisation/rénovations).

Il existe de multiple moyen pour valorisé un immeuble à court terme. Un exemple parmi d'autres: acheter avec des unités libre, que vous rénovez immédiatement et demander à la banque de ne payer que les intérêts sur la première année. Cette pratique permet d'amortir le coût de ces travaux durant la période ou vous ne payerez que vos intérêts. (! le coût réel des travaux est souvent sous-estimé) La banque y verra également un avantage, car vous valorisez l'immeuble (leur part de "risque" deviendra moindre) et ils s'assurerons que vous serez plus à l'aise financièrement dès que vous commencerez à rembourser intérêt +capital.

Ce n'est qu'une piste parmi tant d'autres...

La gestion de ses biens n'est pas une "occupation" à prendre à la légère ! Passer un certains nombre d'unité, cela devient vite un métier.

"Assainir" un immeuble (mise en conformité administratif/travaux etc...) c'est au grand minimum 6 mois de travail, voir une année. Je ne parle pas de "maquillage" (technique de marchands de biens), mais de travail propre !

A+
Phibxl


..........................................
PhiBxl (Bailleur Bruxelles)
..........................................
Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles. Sénèque

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krasnaya
Pimonaute assidu
Lieu : Mons
Inscription : 19-07-2010
Messages : 32

Re : Achat immeubles appartements

Bonsoir,

Vos réponses m'auront appris certaines choses, mais pour le batiment que j'avais trouvé :

1 - Il paraît qu'un an sur deux, les caves sont inondées sur 1 mètres lors de fortes pluies

2 - quasi tous les locataires sont des étudiants étrangers (pas mal de dégats, et vas-y pour retrouver un Erasmus Equatorien...)

3 - pas malde travaux à prévoir.

Donc, c'était trop beau pour être vrai...

Merci!

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 782
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Re : Achat immeubles appartements

1 - Il paraît qu'un an sur deux, les caves sont inondées sur 1 mètres lors de fortes pluies

Peut-être qu'un simple bouchon est à faire sauter... ou qu'une canalisation est à renforcer...

2 - quasi tous les locataires sont des étudiants étrangers (pas mal de dégats, et vas-y pour retrouver un Erasmus Equatorien...)

Si ce sont des étudiants étrangers, ils changent chaque année. Vous pouvez donc vite choisir vos propres locataires...

Avec les étudiants, les pertes sont toujours limitées. Personnellement, mon expérience avec des étudiants est excellente.

3 - pas mal de travaux à prévoir.

Il y a travaux et travaux. Parfois, en un simple pot de peinture, on transforme tout un hall d'entrée... Si vous vous arrêtez à l'aspect, vous aurez du mal à trouver quelque chose de rentable.


Grmf!
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