Clôture charges

FOX · #1 06-06-2011 11:06:00

Bonjour à tous,

Lors de la vente d'un appartement (en décembre), le syndic n'a pas communiqué le décompte des charges au notaire.

Le syndic peut il envoyer maintenant la régularisation des charges (à payer ou a recevoir) à l'ancien propriétaire ?

Merci

PIM · #2 06-06-2011 11:25:15

Les charges sont dues par celui qui était propriétaire pour la période concernée, sauf éventuelle stipulation contraire expresse dans le compromis de vente (par exemple: si transfert de jouissance dès le compromis).

Trouveriez-vous normal que ces charges soient dues (réclamées à) par le nouveau propriétaire ?...

FOX · #3 06-06-2011 11:37:51

non bien sûr pas au nouveau propriétaire !

Je voulais dire, le syndic peut il réclamer des charges (fond de roulement) après la vente de l'appartement ?
la clôture ne devait elle pas ce faire lors de la vente ?

Francis · #4 06-06-2011 13:07:36

Toutes les charges ne sont pas connues du syndic au moment de la vente et il ne peut généralement établir qu'une situation provisoire du décompte de charges à cette date. A la fin de l'exercice, le syndic peut établir ses décomptes de charges avec précision et en scindant les quotes-parts de l'ancien et du nouveau propriétaire.

C'est la solution la plus équitable.

grmff · #5 06-06-2011 16:52:57

Le syndic ne doit plus réclamer de "fond de roulement" à l'ancien propriétaire. Mais il devra réclamer la régularisation de charges finales après clôture des comptes de l'année.

FOX · #6 07-06-2011 06:03:00

Merci

Je cherche aussi un syndic sur Charleroi, vous avez des propositions ?

luc · #7 07-06-2011 07:31:32

Francis a écrit :

Toutes les charges ne sont pas connues du syndic au moment de la vente et il ne peut généralement établir qu'une situation provisoire du décompte de charges à cette date. A la fin de l'exercice, le syndic peut établir ses décomptes de charges avec précision et en scindant les quotes-parts de l'ancien et du nouveau propriétaire.
C'est la solution la plus équitable.

@tous

Francis exprime ici une opinion qui est majoritaire et existe historiquement depuis aux moins 1924 (= année qu'on a voté la première loi sur la copropriété).

Dans l'ancien système on mettait les factures dans "un tiroir", et on les inscrivait dans le décompte au moment du paiement.

En 1975 on a imposé en Belgique des normes de comptabilité et les a graduellement rendu obligatoire à tous, y compris l'Etat fédéral et les entités fédérés. Ceci aussi suite à des directives européens.

L'avocat-comptable CAUSIN a démontré en 2008 que les principes comptables sont d'application à la comptabilité des ACP depuis au moins 1994.

L'impossibilité de faire un décompte provisoire, signalé de fait par Fox, trouve assez souvent son origine dans le fait que les factures ne sont inscrites qu'au moment du paiement (comptabilité d'encaissement) et pas au moment de la réception (comptabilité d'engagement). CAUSIN a démontré clairement lors les colloques sur la proposition HAMAL en 2008 à Bruxelles (FSL) que la loi ne doit pas imposer ce qui est déja imposé par le droit positif.

L'application de ces normes comptables évidentes de 1975 (et en fait internationales) permettent de faire en décembre un décompte au niveau de l'appartement vendu quasi correct, sauf pour les factures annuelles (comme le chauffage).

C'est pourquoi le législateur a imposé l'envoi de situations financières à la vente. Ce qui n'a pas été fait dans le cas cité par Fox.

Il se peut donc que l'ACP se trouve devant le fait que certaines parties du décompte ne sont pas un dette certaine envers l'acheteur ni le vendeur, par le fait que le syndic n'a pas remis les situations requises lors de la vente. Il se peut donc qu'il soit lui-même rendu partiellement responsable de cette dette, suite à sa négligence.

FOX · #8 07-06-2011 08:03:19

@Luc

Suivant votre réponse, cela confirme ce que je pensais, la négligence du syndic.
Il n'y a pas de décompte chauffage à effectuer (chaudière individuelle), donc régularisation possible.
Surtout que cette situation c'était déja produite il y a quelques années, résultat: propriétaire sortant à refusé de payer...
Pour moi, cela n'est pas mon intention de refuser la régularisation mais était de savoir si cela était légal.

luc · #9 07-06-2011 08:37:44

Les factures annuelles comprennent aussi la consommation de l'électricité, eau, ... par les parties communes.

Il est donc impossible de faire un décompte définitif pour un appartement en novembre, mais bien de faire un décompte provisoire sur base des factures réelles et les provisions pour des factures qu'on recevra plus tard.

grmff · #10 07-06-2011 08:46:18

Il me semble hasardeux de faire un décompte provisoire basé sur des factures reçues et/ou payées par l'ACP.

En effet, des comptes provisoires, basés sur des factures et dépenses non approuvées, et sur des frais partiels (chauffage et eau représentent de très gros postes dans les comptes de copropriétés) n'a aucune valeur légale et juridique.

Comme le précise Luc, il est impossible de faire un décompte définitif. Je rajouterai qu'il est impossible de faire un décompte réaliste en se basant sur les factures reçues.

Par exemple, qui va payer l'assurance si elle est reçue, ou si elle n'est pas encore reçue, au jour du décompte préconisé par Luc?

C'est pourquoi je recommande de faire le décompte provisoire à envoyer au notaire en se basant sur les provisions décidées en Assemblée Générale et sur les payements reçus.

C'est cette somme-là qui est réellement due. Et non un décompte qui a tout de l'imprécis et du fictif.

Baxter · #11 07-06-2011 08:52:47

luc a écrit :

C'est pourquoi le législateur a imposé l'envoi de situations financières à la vente. Ce qui n'a pas été fait dans le cas cité par Fox.

Avec quelle sanction, si ce n'est pas fait ?

luc · #12 07-06-2011 12:56:49

Baxter a écrit :

luc a écrit :C'est pourquoi le législateur a imposé l'envoi de situations financières à la vente. Ce qui n'a pas été fait dans le cas cité par Fox.
Avec quelle sanction, si ce n'est pas fait ?

Sanction automatique: en effet aucune.

Sanction implicite: entre autres les charges à payer pour cet appartement deviennent incertaine, donc difficile à exiger, suite à une négligence du syndic.

Il ne faut pas que la loi prévoit pour chaque disposition des sanctions. Les sanction implicites sont parfois beaucoup plus sévères.

Mais surtout il en faut pas dire: pas de sanctions, donc je n'exécute pas.

C'est par exemple parfois suffisant pour un syndic professionnel de négliger pour être démis de sa fonction et remplacé par un syndic provisoire. Il suffit d'un CP qui dépose plainte et argumente les conséquences du cas concret.

heem · #13 11-06-2011 21:26:46

Bonjour,

Je profite de ce sujet ouvert pour poser mon cas (désolé si déjà discuté mais je n'ai rien retrouvé dans le forum).

Normalement après achat, l'ancien proprio doit payer sa part de charges (résultant du décompte final) prorata temporis.

Le problème est qu'il ne donne plus de ses nouvelles.

Est-ce que le syndic peut obliger le nouveau proprio à payer sa part ou est-ce la mission du syndic de récupérer la somme auprès de l'ancien proprio ?

Merci

grmff · #14 11-06-2011 22:29:25

Il doit réclamer la part à l'ancien propriétaire.

heem · #15 12-06-2011 07:37:04

Merci, court et clair :-)

Visiblement il y a des syndic qui se permettent des choses qu'ils ne peuvent pas.

rexou · #16 13-06-2011 22:24:54

grmff a écrit :

Il doit réclamer la part à l'ancien propriétaire.

Et si cet ancien propriétaire fait défaut, l'ACP peut décider en AG soit de le poursuivre en justice, soit de supporter elle même collectivement les frais impayés.

En aucun cas le nouveau propriétaire ne peut être tenu de payer en lieu et place de son vendeur.

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