Syndics

Voilà le catalogue des "méthodes" du mauvais syndic.

Vive l'institut paritaire des copropriétaires et syndics.

Définir qui est mauvais syndic, et qui est bon, est jouer l’homme et pas la balle. Celui qui me connaît un peu, sait que je ne suis pas du tout partisan de cette méthode.

Mais je suis conscient que certaines méthodes utilisés par des syndics (tant professionnels que bénévoles), sortent du cadre tiré par les lois belges (et les directives européens).

Constats

Néanmoins je remarque les faits suivants :

1. Tous les +8000 agents immobiliers, pour la plupart agréé par l’IPI, peuvent exercent l’activité professionnelle de syndic de biens immobiliers en copropriété (en abrégé : « syndic d’immeuble »). Cette activité, définit en 1993, n’est pas décrite dans les Art. 577-3 à 577-14 CC (ajoutés au CC en 1994 et confirmés en 2010), où on parle du mandat de syndic d’ACP.

2. Il y a environs 1000 agents immobiliers, agrées par l’IPI, qui exercent de fait le mandat de syndic de l’ACP auprès d’un nombre inconnu d’ACP. Même l‘IPI ne sait pas dire qui exerce ce mandat en fonction exclusive, primaire ou secondaire. Le nombre des syndics bénévoles (ou autre) est aussi inconnu.

3. Il y a plein d’associations professionnels d’agents immobiliers qui défendent l’ancien système d’avant la loi de 1994 et qui interprètent la loi de 2010 dans ce sens.

a. Avec l’association « Réflexions Immobilières » les agents immobiliers ont organisé la fronde contre le pouvoir en place au sein du secteur immobilier professionnel, coté francophone. Malheureusement les faits donnent l’impression que cet essai de renouveler le métier a été récupéré par le pouvoir en place dans le cadre de l‘association « ABSA », entre autres présidé de fait par l’auteur éminent d’ouvrages depuis je crois des années 80.
Néanmoins des signes apparaissent, pas encore très stable, que quelque chose change (ou va changer) de ce coté. Il n’appartient pas aux groupes externes d’y interférer et de choisir son camp.

b. Du coté néérlandophone l’association correspondant de RI, le VVF, n’a pas su s’imposer comme RI, puisqu’ils ont suivi une autre tactique.
Mais par ce fait une association professionnelle « UVS », qui défend les intérêts des syndics d’ACP à titre exclusif, a pu voir le jour et grandit lentement, mais d’une façon stable.

4. Le groupe de travail « Administrateurs de biens » de l’IPI est présidé par :
- comme président F : le secrétaire général de l’ABSA.
- comme vice-président N : le vice-président du « CIB Federatie Vastgoedbeheerders » (Fédération des administrateurs de biens), qui est aussi administrateur dans différentes associations du groupe CIB. Cette personne a la particularité d’être le syndic qui a été impliqué dans l’arrêt de la Cour de Cassation de 2004.
Ces deux personnes, sont ensemble avec un autre membre actif de l’ABSA, les fondateurs et associés d’une société commerciale qui veut faire la comptabilité des ACP avec moins que 20 appartements sans en être le syndic (donc sans tenir compte avec la loi).

5. Une autre association professionnelle de syndics FORCOPRO, dont les 3 membres se présentent comme des experts, est composé par les agents immobiliers :
- un fondateur de BMC TOOLS
- le président actuel de l’ABSA
- le past-président de l’ABSA

6. En plus je constate que ces associations défendent une interprétation de la loi du 02.06.2010 qui est parfois très fantaisiste et va à l’encontre de l’esprit et de la lettre de la loi. Ainsi j’ai vu une émission télévisé (encore disponible sur l’internet je crois) où un de trois associés de BMC TOOLS défend la thèse que le conseil de copropriété a beaucoup plus de pouvoirs décisionnels depuis le 01.09.2010. D’ailleurs il suffit de lire le contrat modèle de l’ABSA, pour ceux qui y ont accès.

Conclusion

Je crois que les associations de défense des intérêts des copropriétaires, comme le SNP, CNIC, … vont prendre position dans ce contexte. Mais ils attendent probablement la publication des arrêtés d’exécution de la loi du 02.06.2010.

Ce qui précède est mon opinion personnelle.