Les discussions préalables à la vente d’un immeuble

Un article intéressant publié dans Le Soir, par Me Eric Riquier, qui rappelle certaines nuances....

Les discussions préalables à la vente d’un immeuble

Ce que l’on appelle les pourparlers préliminaires sont toutes les discussions qui peuvent précéder la conclusion proprement dite du contrat ou d’une promesse, ou parfois d’une offre. Ce sont les négociations. L’apposition d’affiche à vendre sur l’immeuble sans prix indiqué, entre dans le cadre des pourparlers préliminaires. Les pourparlers préliminaires n’ont aucun effet juridique. Ils ne créent d’obligations dans le chef d’aucune des parties. Toutefois, la nuance est de mise.

D’une part, la limite entre les pourparlers préliminaires et les stades ultérieurs, comme l’émission d’une offre, voire la conclusion du contrat lui-même, est parfois difficile à tracer. L’acheteur voudra ainsi considérer comme un engagement ferme de lui vendre à tel prix ce qui, dans l’esprit du vendeur, n’était qu’un degré de la discussion. Il appartiendra au juge de rechercher ce qu’est censée avoir été la commune intention des parties, mais la prudence s’impose à l’évidence dès que les pourparlers préliminaires commencent à ce préciser ; surtout si des écrits sont échangés.

D’autre part, si les pourparlers préliminaires ne créent, en soi, aucune obligation dans le chef des parties, ils n’en constituent pas moins une relation entre elles au cours de laquelle elles sont tenues de se conformer à l’obligation générale de prudence et de bonne foi qui s’impose à tous. Ainsi, la rupture inopinée et non justifiée des pourparlers pourra, en certaines circonstances, être considérée comme une faute au sens de l’article 1382 du Code civil (culpa in contrahendo). Enfin, les pourparlers préliminaires pourront avoir de l’importance ultérieurement, s’il est besoin d’interpréter le contrat. Ce qui s’est dit ou passé avant sa conclusion pourra être éclairant de ce qu’a été la volonté réelle des parties.

Une vente parfaite
Les pourparlers préliminaires prendront fin soit par la conclusion de la vente, soit par l’émission d’une offre par l’une des parties à l’autre, soit par la conclusion d’une promesse de vente, soit encore par leur abandon pur et simple. Mais la vente est parfaite dès que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix, dit-on (article 1583 du Code civil).

Cela signifie-t-il que, dès l’instant où un accord existe entre le vendeur et l’acheteur sur le prix de la vente, l’immeuble étant déterminé, le contrat est formé ? Quid si, malgré cet accord, les négociations échouent ensuite sur les autres modalités de la vente ? L’acquéreur pourra-t-il exiger la délivrance du bien ? Le vendeur pourra-t-il s’opposer à la poursuite des opérations de vente ? Car la question est essentielle : si la vente est parfaite dès que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix, elle risque de se conclure à la vitesse de l’éclair, sans même que les parties – ou l’une d’elles, ce qui sera source de litige – s’en soient aperçues.

C’est une question qui suscite souvent de longs débats devant les tribunaux. Notons simplement dès ici, que l’on considère généralement, au-delà du texte de l’article 1583 du Code civil, que pour que la vente soit conclue, les parties doivent être tombées d’accord non seulement sur la chose et sur son prix, mais aussi sur tous les éléments substantiels de la vente, c’est-à-dire les éléments qu’elles considèrent en l’espèce comme essentiels.

(fin de citation)