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L’enfer des petits copropriétaires

luc
Pimonaute incurable
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L’enfer des petits copropriétaires

Un émission sera consacré ce soir à 20h35 sur France3 concernant spécifiquement les problèmes des petits copropriétaires. Cette émission sera suivie d’un débat.

Info succincte & liens :
France 3: L'enfer des petits copropriétaires

Le CNIC a diffusé un eNews qui met cette émisison dans le contexte belge. Il  a été relayé en entier sur des sites professionnels de l’immobilier.

Pour ceux qui n’ont pas vu, je copie ici le texte intégral du CNIC:

Mercredi 22 juin 2011: REPORTAGE CONCERNANT LES ASSOCIATIONS DE COPROPRIÉTAIRES EN DIFFICULTÉ FINANCIÈRE

Ce mercredi 22 juin 2011 à 20h35 la chaine Française France3, animera une soirée thématique spéciale sur l'ACP (Association de Copropriétaires) en difficulté financière. Une ACP est à comparer avec un petite entreprise en soi, une petite PME, certaines ACP's sont comme de sérieuses PME structurées avec du personnel. De ce fait une bonne gestion administratif, financière et technique et un bon suivi est indispensable.

Le syndic (professionnel ou pas) y joue un rôle clef important, et sa gestion, ses prévisions budgétaires, planning ainsi que sa surveillance du capital et réserves de l'ACP est une tâche importante pour éviter que l'ACP sombre dans des difficultés financières. En France différentes ACP's se trouvent au bord du gouffre. Dès qu'une ACP entre dans ce cercle vicieux, celle-ci a du mal à en sortir. Il y a différents facteurs qui pourraient entrainer une ACP dans cette spirale négative n.m. pauvreté, mauvais payeurs, augmentations des frais d'entretien, mauvaise gestion par le syndic, l'inexistence d'un fond de réserve afin d'amortir des gros frais, des syndics que voient leur activité de gestion comme activité complémentaire aux cotés d'activités plus lucratives tel qu'administrateurs de biens et vente, etc...

Au Pays-Bas il y a aujourd'hui plus de 50.000 ACP's qui sont techniquement en faillite, ceci signifie qu'elles ne disposent d'aucune réserve afin de satisfaire à leurs obligations. Suite à cela, le législateur batave impose aux ACP's d'établir un plan budgétaire. Le législateur belge s'en est inspiré. La nouvelle loi sur la copropriété augmente la transparence et contraint le syndic à communiquer plus d'informations financières détaillées. Ceci est une point positif, cela permettra aux copropriétaires actuels et acheteurs potentiels d'un appartement d'évaluer la santé d'une ACP.

Le législateur oblige maintenant le syndic à établir un budget financier pour les dépenses courantes, pour l'entretien, le fonctionnement, la gestion des communs et dispositions du bâtiment, ainsi que d'établir un budget pour les frais extraordinaires à prévoir. Ces prévisions budgétaires seront soumises au vote de l'ACP et doivent être ajoutées à l'agenda de l'assemblée générale qui entérinera ces budgets via un vote. Cela permet aux copropriétaires d'estimer les frais communs auxquels ils devront participer à court et moyen terme. Néanmoins les copropriétaires jouent un rôle important et ont l'obligation de garder le syndic sous pression afin d'établir une prévision budgétaire réaliste qui tient compte des facteurs connus, ainsi que ceux aléatoires qui pourraient influencer le capitale de la communauté. Comme à l'achat d'une voiture d'occasion, le propriétaire présentant au candidat acheteur, un bon carnet d'entretien ainsi qu'un bon plan budgétaire, pourra obtenir un meilleur prix que le vendeur qui ne dispose ni d'un carnet d'entretien ni d'un plan budgétaire. Le syndic devra également veiller à ce que les dettes de copropriétaires soient vite assainies et que l'ACP dispose d'un matelas de cash (fond de réserve) afin d'amortir les chocs afin de débuter des gros travaux. Les syndics qui sont trop coulant sur ce point ouvrent la porte à la décadence financière de l'ACP.

Le reportage de 84 minutes de France3 montrera deux ACP's en difficultés financières. Comment a-t-on pu en arriver là ? En Belgique aussi il y a des cas comme ceux-là, mais sont rarement exposés dans les médias. Plusieurs médias ont récemment publié à propos d'une ACP à GENK ou la "Vlaamse Watermaatschappij" (VMW = Société Flamande des eaux) avait coupé l'eau des habitants d'une ACP de 20 appartements suite des factures impayées qui s'élevait à 13.000 €. Des événements pareils ont une influence directe sur le prix de l'appartement du copropriétaire. L'ACP est comme une petite PME et le syndic (professionnel ou pas) y joue un rôle clef dans la vie de l'ACP. Des formations permanentes et une vigilance constante de l'ACP en toute connaissance de cause par le syndic est très importante. Cela fait partie de son contrat et de son professionnalisme. Un syndic qui ne gère pas, n'a aucune plus value et est à remplacer au plus vite par un syndic consciencieux bon père de famille qui participe à la préservation de la valeur de l'ACP.

Emmeteur: France3

Date: Mercredi 22 juin 2011 de 20h35 à 22h00

Programme: L'enfer des petits copropriétaires

Source: http://www.cnic.be/pageframeset.asp?pageid=35


Cordialement,

Luc

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
Inscription : 08-12-2010
Messages : 534

Re : L’enfer des petits copropriétaires

Merci pour l'information.

Parler de faillite d'une ACP, c'est aller un peu vite. Certes le capital immobilier des CP se déprécie si l'immeuble n'est pas entretenu correctement mais pas au point que les dettes de l'ACP ne soit plus couvertes. Les fournisseurs d'une ACP peuvent dormir sur leurs 2 oreilles !

Par contre, la gestion couteuse et peu rigoureuse de certain syndic et les impositions légales peu réalistes entrainent souvent des surcouts importants sans réel plus-value pour les CP. C'est cela qui met des CP en difficulté.

Faire gérer l'épargne des CP par les syndics via le fond de réserve met encore plus en difficulté les CP.

En définitive, comme c'est indiqué en titre du sujet, c'est les petits CP qui sont en difficultés pas les ACP. La loi de 2010 n'y a rien changée

Le logement est un besoin de base avant d'être une activité économique.

La présentation documentaire sur le site de FR3, parle des vendeurs ou de leurs intermédiaires peu scrupuleux qui vendent un "chat dans un sac". Cela n'est spécifique aux ACP et n'est pas directement lié à leur gestion.

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Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 16-08-2005
Messages : 673

Re : L’enfer des petits copropriétaires

dach a écrit :

La présentation documentaire sur le site de FR3, parle des vendeurs ou de leurs intermédiaires peu scrupuleux qui vendent un "chat dans un sac". Cela n'est spécifique aux ACP et n'est pas directement lié à leur gestion.

Néanmoins, dans tous les autres secteurs, vous pouvez changer de fournisseur.

Dans une copropriété forcée vous êtes pieds et poings liés aux autres copropriétaires qui considèrent leur syndic comme s'il était leur boss

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : L’enfer des petits copropriétaires

Or c'est exactement le contraire: le syndic n'est que le "bras" qui exécute les décisions prises en AG. Il doit rapporter aux copropriétaires (actionnaires) qui constituent son BOSS

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Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 16-08-2005
Messages : 673

Re : L’enfer des petits copropriétaires

Quand la radio-télévision de service public francophone organisera-t-elle un tel reportage et un tel débat ?



Voici l'annonce :

Ils sont les oubliés de la crise du logement. Un Français sur deux vit dans des copropriétés privées. Et pour beaucoup d'entre eux, le rêve de l'accession à la propriété a viré au cauchemar. Qu'ils aient acheté dans de grands ensembles vieillissant et mal conçus, ou dans de petits immeubles vétustes des centres-villes, ces petits propriétaires modestes sont souvent pris au piège de leurs rêves, écrasés par le poids des charges. Nous les suivons à Clichy-sous-Bois, en banlieue parisienne, où les appartements ne valent plus grand chose, et à Brest, dans le centre ville rongé par un champignon dévastateur, la mérule.



A 22 heures 05 :

Après la diffusion du documentaire de Caroline Benarrosh, Samuel Etienne propose un débat en compagnie d'auteurs, de réalisateurs, de témoins et d'experts.

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