L’enfer des petits copropriétaires

Mercredi 22 juin 2011: REPORTAGE CONCERNANT LES ASSOCIATIONS DE COPROPRIÉTAIRES EN DIFFICULTÉ FINANCIÈRE

Ce mercredi 22 juin 2011 à 20h35 la chaine Française France3, animera une soirée thématique spéciale sur l'ACP (Association de Copropriétaires) en difficulté financière. Une ACP est à comparer avec un petite entreprise en soi, une petite PME, certaines ACP's sont comme de sérieuses PME structurées avec du personnel. De ce fait une bonne gestion administratif, financière et technique et un bon suivi est indispensable.

Le syndic (professionnel ou pas) y joue un rôle clef important, et sa gestion, ses prévisions budgétaires, planning ainsi que sa surveillance du capital et réserves de l'ACP est une tâche importante pour éviter que l'ACP sombre dans des difficultés financières. En France différentes ACP's se trouvent au bord du gouffre. Dès qu'une ACP entre dans ce cercle vicieux, celle-ci a du mal à en sortir. Il y a différents facteurs qui pourraient entrainer une ACP dans cette spirale négative n.m. pauvreté, mauvais payeurs, augmentations des frais d'entretien, mauvaise gestion par le syndic, l'inexistence d'un fond de réserve afin d'amortir des gros frais, des syndics que voient leur activité de gestion comme activité complémentaire aux cotés d'activités plus lucratives tel qu'administrateurs de biens et vente, etc...

Au Pays-Bas il y a aujourd'hui plus de 50.000 ACP's qui sont techniquement en faillite, ceci signifie qu'elles ne disposent d'aucune réserve afin de satisfaire à leurs obligations. Suite à cela, le législateur batave impose aux ACP's d'établir un plan budgétaire. Le législateur belge s'en est inspiré. La nouvelle loi sur la copropriété augmente la transparence et contraint le syndic à communiquer plus d'informations financières détaillées. Ceci est une point positif, cela permettra aux copropriétaires actuels et acheteurs potentiels d'un appartement d'évaluer la santé d'une ACP.

Le législateur oblige maintenant le syndic à établir un budget financier pour les dépenses courantes, pour l'entretien, le fonctionnement, la gestion des communs et dispositions du bâtiment, ainsi que d'établir un budget pour les frais extraordinaires à prévoir. Ces prévisions budgétaires seront soumises au vote de l'ACP et doivent être ajoutées à l'agenda de l'assemblée générale qui entérinera ces budgets via un vote. Cela permet aux copropriétaires d'estimer les frais communs auxquels ils devront participer à court et moyen terme. Néanmoins les copropriétaires jouent un rôle important et ont l'obligation de garder le syndic sous pression afin d'établir une prévision budgétaire réaliste qui tient compte des facteurs connus, ainsi que ceux aléatoires qui pourraient influencer le capitale de la communauté. Comme à l'achat d'une voiture d'occasion, le propriétaire présentant au candidat acheteur, un bon carnet d'entretien ainsi qu'un bon plan budgétaire, pourra obtenir un meilleur prix que le vendeur qui ne dispose ni d'un carnet d'entretien ni d'un plan budgétaire. Le syndic devra également veiller à ce que les dettes de copropriétaires soient vite assainies et que l'ACP dispose d'un matelas de cash (fond de réserve) afin d'amortir les chocs afin de débuter des gros travaux. Les syndics qui sont trop coulant sur ce point ouvrent la porte à la décadence financière de l'ACP.

Le reportage de 84 minutes de France3 montrera deux ACP's en difficultés financières. Comment a-t-on pu en arriver là ? En Belgique aussi il y a des cas comme ceux-là, mais sont rarement exposés dans les médias. Plusieurs médias ont récemment publié à propos d'une ACP à GENK ou la "Vlaamse Watermaatschappij" (VMW = Société Flamande des eaux) avait coupé l'eau des habitants d'une ACP de 20 appartements suite des factures impayées qui s'élevait à 13.000 €. Des événements pareils ont une influence directe sur le prix de l'appartement du copropriétaire. L'ACP est comme une petite PME et le syndic (professionnel ou pas) y joue un rôle clef dans la vie de l'ACP. Des formations permanentes et une vigilance constante de l'ACP en toute connaissance de cause par le syndic est très importante. Cela fait partie de son contrat et de son professionnalisme. Un syndic qui ne gère pas, n'a aucune plus value et est à remplacer au plus vite par un syndic consciencieux bon père de famille qui participe à la préservation de la valeur de l'ACP.

Emmeteur: France3

Date: Mercredi 22 juin 2011 de 20h35 à 22h00

Programme: L'enfer des petits copropriétaires