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indexation bail

cathy3
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indexation bail

bonjour,
je dois indexer un bail et ne sais comment faire (?)
Le bail date de 1975. Fait-il prendre la base 1988?
je suppose que je dois faire pour le calcul par exemple:
loyer x index mois mai 2011/ index mois avril 2010
je questionne un tas de personnes...et rien ne vient...
merci de m'aider

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PIM
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Re : indexation bail

Avez-vous lu les explications mentionnées ici, sur Pim ?


La difficulté dans le cas cité est qu'il s'agit d'un bail conclu avant le 1er janvier 1984.


Pour tous les contrats antérieurs à cette année, veuillez vous adresser au:

Service du Droit civil (SPF Justice)
Boulevard de Waterloo, 115
1000 Bruxelles
Tél. : +32 [0]2.511.50.45 de 14h à 17h
e-mail : [email protected]
Website : http://just.fgov.be


Erik DECKERS
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cathy3
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Re : indexation bail

pour l'instant l'on me renvoie d'un service à un autre...sans résultat. Deux mois sans aucune explication, ça commence à devenir pénible y compris au service que vous mentionnez...
catherine

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PIM
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Re : indexation bail

Et les années précédentes, comment était-ce calculé ?


Erik DECKERS
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Erico
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Re : indexation bail

cathy3 a écrit :

pour l'instant l'on me renvoie d'un service à un autre...sans résultat. Deux mois sans aucune explication, ça commence à devenir pénible y compris au service que vous mentionnez...
catherine

des fonctionnaires  !


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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cathy3
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Re : indexation bail

voila une lettre retrouvée et le calcul en 1983: en bef
loyer 83xindex fin nov 83/index fin dec '82= 6%
soit un loyer de 6429 et passant à 6815 BEF
je ne vois pas du tout d'où cela vient...
catherine

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rexou
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Re : indexation bail

cathy3 a écrit :

voila une lettre retrouvée et le calcul en 1983: en bef
loyer 83xindex fin nov 83/index fin dec '82= 6%
soit un loyer de 6429 et passant à 6815 BEF
je ne vois pas du tout d'où cela vient...
catherine

Vous pouvez faire des estimations sur base des index disponibles...
Mais surtout, vous pourriez aussi réactualiser le loyer en tenant compte plus simplement du marché.
Soit votre locataire accepte, soit vous voyez quelle est l'échéance du prochain triennat pour lui signifier son préavis.


rexou

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PIM
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Re : indexation bail

Sous réserve de la discussion sur le loyer de départ à prendre en considération (il y avait à l'époque des lois de blocages de loyers et/ou de plafonnement de l'indexation), la règle applicable (si le bail est écrit et prévoit l'indexation)reste :

loyer de départ (voir le bail), supposons 6.000 FB = 148,74 €

à multiplier par l'indice actuel à la date anniversaire (cfr le bail), supposons juin 2011 = 116,43  (en base 2004: peu importe la base, pour autant qu'on reste dans la même)

le tout étant divisé par 35,21  (= indice à la consommation en mai 1975: l'indice-santé n'existait pas encore)

ce qui donnerait (pour autant que cette règle soit applicable pour un bail d'il y a presque 40 ans...):

148,74*116,42/35,21= 491,80 € comme loyer actualisé à ce jour.

Calcul émis sous les réserves d'usage...


Erik DECKERS
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rexou
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Re : indexation bail

PIM a écrit :

148,74*116,42/35,21= 491,80 € comme loyer actualisé à ce jour.
Calcul émis sous les réserves d'usage...

Ceci donne une idée du loyer indexé...
Pour "actualiser" le loyer, il conviendrait de le réactualiser.
Bail de 1975 + 12 x  3 ans = 2011
Quel mois en 1975 ?

36 ans de largesses... ça peut bien prendre fin un jour.

1. Courrier recommandé de préavis.
2. Nouveau loyer proposé (un peu sous le marché, mais réactualisé)
3. Accord avec le locataire ou départ du locataire... ou tribunal


rexou

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cathy3
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Re : indexation bail

merci pour les infos... tongue
il s'agit d'un bail a partir du 1/10/1973
index à l'époque: 113,50 (index des prix de détail)
loyer: 3570 bef (c'est un studio)
il y a aussi une garantie mais il n'y a aucun compte bancaire avec la garantie bloquée. Peut-être qu'à l'époque il ne fallait pas ouvrir un compte bloqué???
prenons votre calcul:
88,50x155,40 (octobre 2010)/113.50=121,17 (=impossible le locataire paie en ce moment 313,00 euro)
je pense qu'il faut prendre un autre indice de base que 113,50
merci

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rexou
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Re : indexation bail

Laissez donc tomber les calculs d'index... réactualisez tout simplement.
Si bail du 1.10.73 = fin de triennat dans un an (30.9.2012).

Le loyer actuel est de 313€ hors charges, ou charges incluses ?
Un studio de quelle superficie et dans quel quartier ?
Pour Bruxelles, prix du marché = de 350 à 500€ hors charges

En cas de refus du locataire d'accepter un nouveau loyer raisonnable, adapté au marché et à l'évolution du coût de la vie, vous pouvez mettre fin au bail pour fin septembre 2012.


rexou

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PIM
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Re : indexation bail

Si vous prenez mon calcul, il faut le prendre correctement !

L'indice de départ est celui connu au moment de la signature du bail.
S'il a pris effet au 01/10/1973, l'index devait probablement être celui de septembre 1973, soit, en base 2004: 28,29 

L'indice que vous mentionnez (113,50) est en "base 1971" et "155,40" je ne sais pas d'où il sort...

Comme je vous l'ai déjà expliqué, il faut évidemment rester dans la même base pour faire le calcul d'indexation, sinon le résultat est faussé.

Donc, le loyer actualisé à dater du 1er octobre 2010 (*) se calcule ainsi:

88,50 x 113,46 (octobre 200 en base 2004) / 28,29 = 354,94 €

Pour la garantie locative, il était courant à l'époque de remettre 3 mois de loyer en espèces au bailleur.

(*) à propos des arriérés éventuels, ne pas oublier de tenir compte des délais maxima autorisés (cfr notre page indexation des loyers)


Erik DECKERS
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PIM
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Re : indexation bail

@ rexou: la question posée porte sur l'indexation. Pourquoi transformer la question en l'incitant à renégocier le bail ?

Le locataire - bail d'il y a ± 40 ans - est donc probablement une personne âgée...


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rexou
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Re : indexation bail

PIM a écrit :

@ rexou: la question posée porte sur l'indexation. Pourquoi transformer la question en l'incitant à renégocier le bail ?

Le locataire - bail d'il y a ± 40 ans - est donc probablement une personne âgée...

Oui, je sais, c'est mon côté rebelle sans doute. Une forme d'allergie à l'application trop rigide d'une règle stricte, surtout quand en plus elle est compliquée...

Si personne âgée, si difficultés financières, si bon feeling, il est parfaitement possible de convenir d'un montant raisonnable. (313 --->350 par exemple). En expliquant que le loyer n'a plus été indexé ni revu depuis longtemps, et en comparant avec les prix actuellement demandés.

Mais je reconnais sortir du cadre de la question.
Et pour moi, c'est une simple réadaptation, pas une renégociation.


rexou

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PIM
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Re : indexation bail

rexou a écrit :

(313 --->350 par exemple)

et

pim a écrit :

Donc, le loyer actualisé à dater du 1er octobre 2010 (*) se calcule ainsi: 88,50 x 113,46 (octobre 200 en base 2004) / 28,29 = 354,94

yikes


Erik DECKERS
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rexou
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Re : indexation bail

@ PIM :
Oui, nous avançons des chiffres comparables.
Les vôtres sont issus d'un méticuleux calcul.
Les miens sont arrondis et en fonction d'un mode de calcul "social" (âge, situation financière et feeling)
Sans prendre en compte ces critères, j'arrondirais facilement à 400, avec un nouveau bail à l'échéance du prochain triennat, soit septembre 2012. Et là, un nouveau loyer (450?) en fonction du marché, de la situation, de la superficie...

J'ai toujours arrondi mes loyers à la dizaine d'euros. Parfois à l'excès. Très très rarement avec un conflit. Ensuite, je restais un long moment sans y toucher.

Un exemple : lors du passage à l'euro, je me suis retrouvé avec un loyer de 582,40 euros. Un locataire qui m'a toujours payé en cash. Le petit jeu de la monnaie était répétitif peu agréable. Quelques mois plus tard, j'ai annoncé une indexation... à 600€. Pas de réticence et toujours la même régularité. Ce locataire est encore resté 4 ans, sans plus jamais être indexé.

En général, je calcule l'index. Et j'arrondis à la dizaine supérieure ou inférieure. Et parfois je reste deux ans voire trois ans sans indexer...


rexou

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cathy3
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Re : indexation bail

Messieurs,

lol Bien vu quant à la déduction: il s'agit d'une personne âgée, et unlocataire exemplaire. Inutile de le déranger. Il faut la continuité, c'est tout.
Je comprends un peu mieux votre calcul mais j'ai lu dans la brochure de l'état sur les loyers que pour les baux d'avant 1981, il faut prendre la base 1988...Pour la base 2004, vous dites que c'est 28,29 et pour 1988?
faut-il que je bloque la garantie locative sur un compte bancaire (afin de le restituer à lafin du bailje suppose qu'il faut restituer la garantie + les intérêts?
merci de votre aide

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PIM
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Re : indexation bail

Si vous cherchez l’indice des prix à la consommation ou l’indice santé d’un mois déterminé, il vous suffit d’introduire l’année et le mois pour obtenir immédiatement chacun de ces deux indices dans toutes les bases possibles:

lien utile

Pour la garantie locative, il convient de la placer sur une compte bancaire bloqué au nom du locataire.


Erik DECKERS
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cathy3
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Re : indexation bail

j'ai compris...Merci! Eric lol  lol
catherine

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