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Adresse ou domicile de l'ACP? Conséquences

luc
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Adresse ou domicile de l'ACP? Conséquences

Surfant sur l'internet j'ai trouvé le texte suivant, qui "résume" la proposition de loi, voté ce 7/7 dans la Chambre.

Ce 7 juillet, la chambre a voté la proposition de modifications de la loi sur la copropriété.

Les points principaux sont:
1.L'élection de domicile de l'association des copropriétaires chez le syndic.
2.Le prolongement du délai de mise en conformité des actes de base avec la nouvelle législation. (septembre 2013)
3.Le prolongement du délai pour le syndic afin d'intervenir lors d'une mutation lorsque le vendeur est débiteur.
4.La confirmation que le site internet n'est pas une obligation pour les associations de copropriétaires.
5.Les frais de convocation à l'assemblée générale sont des frais communs.

Le projet est maintenant envoyé vers le Sénat. S'il n'est pas évoqué, il sera rapidement adopté.

Dans le point 1.1. on parle de domicile. mais beaucoup simplifient vers le mot "adresse", ce qui est nettement différent.

L'adresse peut-être changé pour le futur, mais le "domicile" ne peut pas être changé comme on veut pour les procédures judiciaires en cours. Si le Sénat ne change pas cela on va vers une loi de réparation de 2012 de la loi de réparation 2011 de la loi de 2010.

Quel était probablement le bût réel de ce changement?

Je tends, en lisant tous ses interprétations, vers la conclusion que de fait l'IPI (l'initiateur de ce changement) veut que l'avocat du syndic reste en fonction dans le procédures en cours, même si l'AG ou le Juge de Paix nomme un autre syndic.

Ce qui empêche en pratique que l'ex-syndic soit mis en cause, et le rend de fait irresponsable. Ce qui diminue nettement les primes RC (et est donc dans l'avantage du secteur de l'immobilier). Que c'est au désavantage du petit copropriétaire c'est proibablement selon eux le moindre des problèmes.


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Adresse ou domicile de l'ACP? Conséquences

Pour étoffer un peu mes dires je cite le début de la page «  Le domicile élu » du site Droit Fiscalité belge écrite par J. Van Renterghem:

1. Notion
La notion de domicile élu est déposée dans les articles 111 du Code civil et 39 du Code judiciaire.

Si l’article 111 du Code civil met tout particulièrement l’accent sur le lieu du domicile élu, l’article 39 du Code judiciaire fait, quant à lui, essentiellement référence au lien créé entre la partie qui a élu domicile et la personne chez qui le domicile est élu(1).
….
(1) V. d’HUART, « Le domicile : une notion plurielle », Rép. not. Bruxelles, Larcier, 2001, p. 112.


Cordialement,

Luc

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ABSA
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Re : Adresse ou domicile de l'ACP? Conséquences

Notons que le code judiciaire (Art 629) détermine, qu'en matière de copropriété, que le juge de la situation du bien est seul compétent.

L'ACP peut changer de syndic ou de conseil en cours de procédure comme c'est le cas actuellement. L'élection de domicile de l'ACP chez le syndic n'a aucune influence à ce propos.


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Adresse ou domicile de l'ACP? Conséquences

ABSA a écrit :

Notons que le code judiciaire (Art 629) détermine, qu'en matière de copropriété, que le juge de la situation du bien est seul compétent.

Revenons au sujet: l'article 39 du Code Judiciaire. Il en ressort entre autres que le syndic d'ACP ne peut plus nier qu'il est un mandataire:

3. Mandat

L’élection de domicile chez une personne qui est nommément désignée (art. 39 du Code judiciaire) engendre, quant à elle, la constitution d’un mandat entre cette personne et celui qui a élit domicile.

La différence entre l’élection de domicile « lieu » et « mandataire » est que la désignation d’un mandataire permet de réaliser une signification réputée faite à personne.

Sinon, c’est une simple signification à domicile, étant un domicile élu.

 


ABSA a écrit :

L'ACP peut changer de syndic ou de conseil en cours de procédure comme c'est le cas actuellement. L'élection de domicile de l'ACP chez le syndic n'a aucune influence à ce propos.

C'est vous qui le dites. Mais il y a des situations où on ne peut pas comme cela changer de domicile en cours de procédure.

J'en vit actuellement au moins un cas réel (procédure devant le Conseil d'Etat).

Mais plus selon l'ex-pouvoir en place qui veut ainsi garder l'avocat de l'ex-syndic en place bien qu'il n'est pas arrivé de gagner une procédure depuis 6 ans.

En plus je rappelle que l'identité du syndic (nom, adresse, ...) doit être signifié publiquement = acte authentique ou Moniteur), aussi pour ceux qui n'ont pas Internet.

Ce qui obligera à adapter le Règlement de copropriété à chaque fois que le syndic change d'adresse ou l'ACP de syndic. Exemple: en tout mon ACP a déja digéré 5 changements  d'adresse de syndic et 4 changements de syndic sur 20 ans. Donc en moyenne un acte à faire tous les deux ans.

Et en plus ce changement de la loi n'a pas rendu inutile d'adapter l'affiche dans la hall.

Un avocat procédurier y trouvera tout ce qu'il faut pour rendre une procédure plus complexe.


Cordialement,

Luc

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ABSA
Pimonaute bavard
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Re : Adresse ou domicile de l'ACP? Conséquences

Nous confirmons l'information donnée dans le post précédent.

Art 577-8 § 2. Un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché, dans les huit jours à dater de la prise de cours de sa mission, de manière inaltérable et visible à tout moment à l'entrée de l'immeuble, siège de l'association des copropriétaires.

L'extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s'il s'agit d'une société, sa forme, sa dénomination sociale, son siège social ainsi que son numéro d'entreprise si la société est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec le syndic sans délai et notamment le lieu où le règlement d'ordre intérieur et le registre des décisions de l'assemblée générale peuvent être consultés.

L'affichage de l'extrait se fait à la diligence du syndic.

2/1. Le Roi fixe la procédure d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises.

Au niveau de la publicité de la nomination du syndic, voir ci-dessus, il est nullement demandé une publication au moniteur et encore moins une adaptation du règlement de copropriété.

Il est cependant urgent que le Ministre de la Justice fasse passer l'AR afin que les données du syndic soient reprises dans les données de l'ACP au niveau de la BCE.

Art 577-8 § 3. Lorsque la signification ne peut être faite conformément à l'article 35 du Code judiciaire, elle se fait conformément à l'article 38 du même Code.   La lettre recommandée visée à l'article 38, § 1er, alinéa 3, doit alors être adressée au domicile du syndic.

Au niveau judiciaire, l'élection de domicile vient confirmer ce qui était déjà prévu au niveau de l'Art 577-8 §3 (repris ci-dessus).

Reste tout les autres cas, comme celui présenté par Grmfff, où l'ACP va aussi être avantagée quelque soit sa taille ou la nature de son syndic


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

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luc
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Re : Adresse ou domicile de l'ACP? Conséquences

ABSA a écrit :

... Au niveau de la publicité de la nomination du syndic, voir ci-dessus, il est nullement demandé une publication au moniteur et encore moins une adaptation du règlement de copropriété. ...

L'ABSA appartient de fait à l'association qui a été l'initiateur de la proposition de loi de 2011.

L'initiateur a bien vérifié si son bût était atteint, je n'en doute pas. Mais est-ce qu'il a vérifié si avec ce changement on ne crée pas d'autres problèmes plus graves? Je ne crois pas.

Plus en détail:

La même proposition de loi de 2011 stipule qu'il n'est plus obligatoire d'utiliser l'internet comme syndic. Il a confirmé qu'il n'y aucune obligation pour un CP d'avoir internet, ce qui est logique.

Un avocat qui connaît un peu son métier va vite prouver lors d'un procédure, ou l'adresse du syndic a changé après que son client est devenu CP que la nouvelle adresse était inconnu pour son client.

Un exemple très concret, pas du tout fictive, mais je simplifie: prenons une ACP situé à X avec comme syndic d'ACP une firme d'un promoteur, qui fait aussi du "syndic d'immeuble" avec deux gérants pour au moins 2000 appartements (selon ce promoteur).

Les deux gérants (père et fils) résident selon l'IPI à des adresses différents G et M.

Le siège social de la firme du promoteur est situé à U et les deux établissements du promoteur à U et M, avec une autre adresse à F signalé sur la plaquette à l'entrée (et les ascenseurs).

Les 6 comptes bancaires de l'ACP Y à X (qui gère un groupe de batiments) sont tenu par la voie de deux agences bancaires, situés tous les deux à M, situé à 100 Km de X, dans un autre ressort judiciaire de Cour d'Appel, ... .

En plus en cours d'une procédure judiciaire l'avocat de l'ACP, qui est aussi l'avocat privé d'un des gérants ET appartient à un cabinet d'un assesseur de l'IPI, a déclaré que tout courrier envoyé à l'adresse M est du harcèlement, parce que c'est l'adresse privé de son client, un des deux gérants. Les deux gérants interviennent tous les deux en même temps par écrit comme "syndic".

Ceci n'est qu'un cas. J'en connais d'autres ... .

Sans cette proposition c'est simple: une seule adresse et c'est au syndic d'appliquer les lois sur la copropriété, le courrier postal et la procédure judiciaire. Mais je conçois que cela demande trois petits efforts très simples.

Avec cette proposition de loi de 2011 on offre le prétexte idéal à un avocat un peu procédurier de sauvegarder les intérêt de son client (CP ou syndic), sans se préoccuper des intérêts de l'ACP.

Relisez rapport parlementaire du Sénat sur la loi de 2010. J'étais présent dans le public  lorsque dans la commission de Justice on a évoqué et rayé cette même disposition (qui se trouvait dans la proposition initiale).


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Adresse ou domicile de l'ACP? Conséquences

Les ramification de la proposition du législateurs à domicilier les ACP au siège de leur syndic vont très loin.

Même tellement loin que mon opinion commence à changer, lentement mais sûrement.

Tout le monde qui est domicilié plus que 6 mois par an à une adresse doit mettre son nom sur la boîte aux lettres, tant les personnes physiques que morales. La police le contrôle. Des amendes sont infligés si ce n’est pas le cas.

Les syndics devront donc afficher en public les noms des ACP dont ils sont le syndic.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Adresse ou domicile de l'ACP? Conséquences

Une autre ramification permet à un syndic bénévole d'une petite ACP, qui a son  son domicile à l'étranger, de mettre en place une structure opaque qui permet des évasions/fraudes fiscales à volonté.

Je crois que le Ministre des Finances (et ses deux Secretaires d'état) ne vont pas aimer cela, dès que leur administration le constate début septembre. Cela anéanti toute une série de mesures contre la fraude.

Tout cela pour assurer la "rentabilité" de certains praticiens inefficaces.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Adresse ou domicile de l'ACP? Conséquences

Le projet de loi fait du ping-pong entre la Chambre et le Sénat. Actuellement le projet a été traité pour la dernière fois par le Sénat. Elle sera traité en principe la semaine prochaine une dernière fois par la Chambre. Et ainsi d'appllication au plus tôt le 01.07.2012.

Fichiers intéressantes pour cette phase telle que disponible ce samedi matin:

1. Le rapport de la commission de Justice du Sénat.
- le texte en F et N
- le vidéo (lecture intégrale en F - clip intégral de 19 minutes)

2. L'intervention longue du N-VA.
- le texte (voir plus bas au point 4)
- le vidéo (clip intégral de 33 minutes en N)

3. Le projet telle que voté par le Sénat.
- le texte (version actuelle du projet telle que soumis en dernière lecture à la Chambre)

4. Le compte-rendu de la séance du 22.03.2012:
- le texte provisoire en F et N - non encore approuvé par les orateurs - ne pas citer sans mentionner la source originale
- le texte définitif (ultérieurement)

La position du N-VA est en fait celle de l'IPI et du CIB et probablement aussi du RI/ABSA. Je ne donne actuellement pas de commentaire sur cette position, sauf que c'est édifiant comment l'IPI voit et surtout explique les choses aux parlementaires qui défendent sa cause.

La séance plénière du Sénat a duré plus que 9 heures. D'abord le changement de la Constitution a été traité et puis cette loi. Le N-VA a suivi la même tactique pour les deux projets: exiger de lire les documents qu'ils n'avaient pas reçus.


Cordialement,

Luc

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